21日，在2021金融街論壇“國際視角下的中國REITs市場建設閉門研讨會”上，新加坡交易所董事總經理、中國區主席陳慶發表主題演講。陳慶表示，中國和新加坡REITs市場的合作空間很大，主要展現在以下幾個方面：
第一，成功的REITs市場中，除發起人資質外，基金管理能力也很重要。在國内，一般公募基金作為主要的基金管理人，而在新加坡市場，也允許符合資格的發起人的子公司參與，培養了很多人才。是以基金管理能力上，雙方有很多可借鑒和合作的空間。
第二，交易所合作。産品是影響流動性和活躍度的重要因素，在交易所之間實作指數共建，可通過ETF互聯互通來建立跨境的學習和合作，可通過産品産業鍊的建設促進REITs的流動性。交易所之間的合作，跨市場的合作對REITs價格發現非常重要。
第三，專業團隊合作。目前投行、商行、專業機構，都逐漸開始在不同市場探索發展。有些發起人會根據不同資産需要在國内和新加坡發行它們的REITs産品。可預期未來專業團隊的合作會越來越多。
以下為演講全文：
從20年前新加坡上市第一支REITs至今，已經跨越了包括全球金融危機在内的幾個周期。新加坡REITs市場活躍度非常高，展現了發起人和投資人對市場法律制度架構以及市場成熟度的認可。
第一批中國基礎設施公募REITs試點項目成功上市，給國際REITs市場注入了很大活力。以下我将深入探讨兩方面内容：第一，新加坡REITs市場經驗以及國際投資者關注的重點；第二，中國市場與新加坡REITs市場的合作和競争。
首先是新加坡REITs市場的最新介紹。以規模而言，新加坡REITs在亞洲僅次于日本，目前42支REITs總市值超過5,000億人民币，市場估值相對比較合理，平均市淨率也在合理範圍。就地理位置而言，新加坡REITs國際化的分布程度很高，80%以上的底層資産都分布在離岸市場，包括美國、中國、歐洲、東南亞等地；純境外資産包REITs有16支，中國資産的REITs有12支。
新加坡REITs市場的另外一個特點是底層資産的業态豐富而且不斷發展，包括工業、零售、基建類等，與成熟市場比較類似。新加坡的REITs産品根據發行人本身的要求、投資人的需求和資産特點，還可用7種貨币來進行發行，包括新元、人民币、美元、歐元、英鎊等。
市場公認新加坡REITs有以下五方面特點：
投資者衆多且國際化；
監管架構完善且成熟穩定；
稅收制度相對透明和優惠；
資産多元，給投資人提供了豐富投資機會；
流動性高，再融資活動活躍，資産并購交易活躍。
REITs市場是新加坡資本市場的重要闆塊，20年來不斷追求做深做細。新加坡交易所也盡力從産品端不斷去完善整個生态系統，通過20年的發展，已經建立了比較完善的産業鍊，包括以多元化資産為底層資産的REITs。REITs其實是一個大概念，還可用商業信托、不動産投資信托和合股信托等不同模式來滿足底層資産上市的不同要求。因為有商業信托的支援，是以底層資産可以覆寫交通基礎設施、環保、電信、船隻、飛機租賃等，隻要能産生穩定的現金流，都可以用不同的方式滿足上市需求。
産品方面，新交所上市的REITs由富時和iEdge兩支基金追蹤，多支REITs股票被選入海峽時報指數，即新加坡主要交易市場的指數，這大大提升了REITs的交易活躍度和關注度。
另外，全球對REITs作為底層資産的ETF也掀起了追捧熱潮。新交所上市三支REITs的ETF在疫情期間表現堅挺，總資産規模在疫情期間上漲了40%。目前，三支ETF在管資産規模約5億美金。
新加坡交易所也是多元資産的平台。去年8月份，新交所率先推出了亞洲首批REITs期貨，追蹤新加坡、馬來西亞、泰國、中國香港上市的各類REITs指數。這批期貨合約也給有風險管理需求的投資者提供了對沖的工具，是以産業鍊相對完善，而不隻有REITs股票。
新加坡REITs市場吸引了國際著名的投資機構者和散戶投資人的加入，近年來出現以下趨勢：高淨值人群和家族辦公室開始積極投資于新加坡的REITs市場。國際投資人對市場的認可主要有以下原因：
第一，相關政策架構穩定，政府各部門合作制定稅收和其它配套政策，完善投資體系；
第二，新加坡彙聚了全球具有高知名度、高品質的REITs發起人，保證了資産品質和資産管理能力，比如中國的華聯、砂之船等；
第三，在生态環境的培育下，新加坡REITs市場積累了大量有經驗的信托管理人才和資産管理人才；
第四，底層資産的地理分布國際化，便于投資人尋找熟悉的地理區域或者感興趣的資産，通過REITs的方式進入市場，也可分散投資做資産配置；
第五，整體收益水準穩定，平均收益率在6%左右。從長期來說，有穩定的複利增長，平均十年回報超過130%。
在疫情期間，機構投資人的資金在今年7月之前為淨流出，而散戶卻淨流入，這是因為超高淨值人群關注的重點是資産價值和投資收益，而非發起人規模。此外，個人投資者認為資産在疫情期間可能被低估、進而得到超額收益，是以更願意在這個時間點大膽進場。而機構投資人關注的是基金體量、規模和長期穩定收益，比如險資、養老基金關注的是長期穩定收益。但從7月開始，兩種投資人都實作資金淨流入；今年年初以來，散戶的淨買入超過了9億新币。
今年前9個月，新交所公布了多項REITs資産收購交易，交易對價超過了90億新币，資産包括資料中心、物流、學生較高價的電梯大廈，其中大部分收購發生在新加坡的境外，進一步提升了新加坡REITs市場的國際化程度。
總體而言，新加坡REITs市場發展目的是提高抗壓能力，積極尋求健康的新發展機會。資産營運情況反映出REITs的底層資産、股價和分紅率都已在逐漸恢複。上市的REITs也積極進行強強聯手，互相合作，增強在資本市場上的地位和融資能力。
此外，ESG在資本市場上受到高度追捧。就在本周，新加坡交易所和大華資管聯合推出了綠色REITs指數，涵蓋了50支滿足流動性要求、并在房地産評估中凸顯優異表現的高收益REITs。優質指數有助于未來形成相關ETF産品，ESG也展現在了REITs産品開發上。
在底層政策上面，新加坡政府和新加坡監管局在疫情期間提出了延長付息。今年9月，政府出台了有關市場活躍度的政策，其中包括政府投資基金和發行人的發行補貼。疫情并未影響新加坡REITs發展，一些成熟發起人還充分利用了這個機會去吸納和更好地循環自身資産。
權益類投資的基本邏輯是類似的，隻是在現階段有不同的關注點。從目前來看，監管重點是不一樣的。新加坡因為市場成熟更注重生态建設，與此同時資産的合規性、所有權的純淨性以及投資人權利的保護還是核心問題，是以新加坡一直保持嚴謹審慎态度，以實作市場更穩定發展，提高抗壓能力和風險抵禦能力。
新中市場合作的空間巨大，主要展現在以下幾方面：
第一，就成功的REITs而言，發起人資質和基金管理能力都很重要。目前，在中國，公募基金是主要的基金管理人。新加坡市場允許符合資格的發起人子公司進行管理，也培養了很多人才。是以在基金管理能力方面，兩國有諸多可借鑒和合作之處。
第二，交易所的合作。産品是促進流動性和活躍度的重要因素。可在交易所之間實作指數共建，市場通過ETF互聯互通來建立跨境的學習和合作機會，通過産品産業鍊的建設，進而促進REITs的流動性。在價格發現的過程中，産品指數、ETF及期貨是重要工具，是以交易所之間跨市場的合作對于REITs價格的發現是非常重要的。
第三，專業團隊的合作。如今投行、商行、專業機構等都在不同的市場拓土。很多發起人在中國國内和新加坡根據不同的資産需要去發行REITs，專業團隊可預見的合作也會越來越積極。
總而言之，資産管理行業在全球、尤其在中國，正處在非常重要的發展階段；而REITs作為資産管理的細分專業領域，能夠很好地服務實體經濟，也能夠為資産管理行業注入非常重要的新鮮血液。