溫/樂居金融 徐麗棉
今年秋天，IPO有點冷。
在過去的兩天裡，Helensburgh Properties和Fuller Properties的招股說明書已經失效。截至本月底，明宇商務服務、中梁百月智佳，以及東源任志服務，如果三家企業連香港聯交所通過的聽證會通知都等不及，首次送出的招股說明書也将面臨"失敗"的到期情況。
時間線更長，上市的實體企業"出多，少進"的同時，下半年表不多，合格率也在下降。從7月初至今，隻有陸尚服務、蘇鑫人壽服務、金茂地産、瑞安新天地以及萬達招商管理的5家物業企業。
自7月16日起康橋悅人壽（02205.HK）成功登陸香港聯交所，有的人回國終止上市，有的人潛伏在香港公司多年無病，有的人多次敗敗反複交出牌桌，而獲得港交所車牌的隻是北京嘉業的一家物業企業。
回顧今年上半年，已經有21家中小企業密集交割台，以及5家成功上市和6家完成會議結果，也讓市場喊出了一度"小企業也有春天"。
據樂居金融統計，自2021年以來，共有11家物業服務企業落地資本市場。其中松都服務（09608.香港），興盛商業（06668。HK）和信貸服務（02207.HK），三家物業企業都是在第二次上桌之後，才迎來了最後的敲鐘時刻。
到目前為止，21家公司仍在排隊等候，等待戈多，等待"希望"。其中，燕嘉生活服務、世紀金源服務，以及中南地區3家物業企業已連續第二次傳遞表。
小企業難以通過？
此前，新力服務、天宇智聯服務首批招股說明書材料分别于9月初和9月底到期。
其中，新力地産曾表示，申請資訊的失敗不會影響公司現有計劃，待及時更新并重新送出。不過，二度表尚未到來，與潛在買家接觸的消息已經飛揚殆盡，涉及的對象包括龍湖地産和金科服務（09666。香港）。
新力地産、天宇智聯服務，以及海悅生活，3"失敗"也将等待第二次通過表尚不得而知;
明宇商務服裝、中梁百月志佳，以及東源任志服務，3家物業企業均為區域性強勢"迷你型"企業。明宇商務服飾和東源任志服務重西南，一個基地在成都，一個在重慶;
從管材規模來看，明宇企業服務290萬平方米的管材規模重新整理了管材面積最低的IPO記錄，中梁百悅智佳和東源仁志服務在管材面積上相似，但後者在管材面積的增長空間較大， 合約中的管道比為3，而後者為1.68。
在盈利能力方面，明宇主要管理層業務服務毛利率和淨利率分别領先，分别為44.1%、30.4%，但受限規模、營收1.05億元，其餘兩者差異較大。
而中亮百月智佳和俊原人之服務在營收、毛利率、淨利率方面差距并不大。不過，時間線将延長，近三年營收增長，中梁百月智佳較好，而東原任智服務近三年的淨利潤增長回一城。
這樣，中梁百月智佳和俊原仁之服務兩步相遇的機會，或許比明宇商務服務要大一些。
純淨的房子沒有氣味？
沒有規模優勢，很多中小企業為了沖擊資本市場，正在選擇不同的方式，跳出傳統的業務發展壁壘，專注于非住宅物業以外的住宅領域。
年初榮萬佳、松都服務、興盛業務已打開資本市場大門，5月和6月，新希望服務、越秀服務成功登陸香港聯交所，7月，中君商務管理、龍石綠人壽、愉悅服務、德信服務集團、信用服務、康橋悅人壽專人壽。梳理這11家企業，在管道規模上集中在10-30萬平方米，都不算大。
然而，11家公司中的大多數已經将觸角伸向了非住宅領域，稱自己與衆不同。興盛商業的純商業服務、服務民生物業的新希望、越秀服務地鐵業務、中君經營輕資産管理的特點，以及綠故事的綠故事藍石等。可以說，這些難以叙事的中小企業規模，通過切入子軌道，貼上特色标簽，大大增加了資本突破的機會。
不過，他們大多仍以基本住宅物業為主業形式，但也有榮灣、榮鑫服務、康橋悅悅人壽等物業企業在收入構成中占較大比例的非業主增值服務。同時，年内落地資本市場後，其股市整體表現也較弱。突破、低迷的營業額、估值萎縮等并不少見，估值從2020年的40倍下降到15-20倍。
再看梁百悅志佳和東源任志服務，前者依然走純住宅路線，後者雖然打的是"城市營運服務"，但線上下經營業績并不明顯，近70%的管理區域還是來自住宅行業。
此外，中梁先生百月智佳背後的房地産巨頭的服務可能在一定程度上對投資者具有吸引力。東原任智服務的母公司 600565.SH）已"先發制人"地宣布，其在香港上市已獲得中國證監會的準許，或許在最後一刻也能成為重要的助力。
國有企業好好讀聖經嗎？
上市公司被母公司拖累，成為拯救住房債務危機的不少之選。藍光嘉寶，已經退市，恒大物業上架，豐富多彩的生活，資産被切斷出售部分市場，以及傳聞中第一個正在尋找買家的服務......
曾經苦澀地在企業中等待門票，半途而廢的心"退卻"，主動放棄上市也已。富力物業、陽光智博服務均選擇"全身退"、"賣體"貴源服務，直接對船舶的物業庫存;
半途而廢，接連失敗，賣遍全身後退，在IPO的産權企業中，國有企業似乎過得更好。在香港聯交所下半年聽證會上，北京嘉業除了胡同物業特色标簽外，最突出的身份就是國有企業的背景。
在籌備IPO的過程中，控股股東城市建設集團作為戰略投資者介紹了同樣具有國有企業背景的北京天傑集團（"天傑集團"）。
去年年底，天傑集團斥資1000萬元，持有北京嘉業1.13%的股份。天傑集團是北京市東城區人民政府國有資産監督管理委員會（"北京東城國資委"）下屬的100%，也就是說，北京嘉業背後的戰略投資者實際上是北京東城區的國資委。
而仔細看北京好行業的表現，其實并不優秀。2018-2020年的收入分别為人民币9.18億元、人民币10.45億元及人民币10.9億元，而全年的利潤分别為人民币4，138萬元、人民币5112萬元及人民币6876萬元。2021年前5個月的收入為人民币4.78億元，期内利潤為人民币5004萬元。
盈利反映在港交所明年将實施的準則中，但與同行相比，淨利率和毛利率較低。2018-2020年，嘉業在北京的淨息差分别為4.5%、4.9%和6.3%，毛利率分别為20.8%、19.8%和20.8%。2020年，香港聯交所40家上市公司的淨利率為14.23%，遠低于平均水準。
如果按2020年100強企業平均管理面積4878.72萬平方米和平均淨利潤1.05億元計算，1億平方米管材面積前100強企業的淨利潤為21.5萬元。粗略計算，如果公司達到3500萬港元淨利潤上市标準，其管理規模将超過1345萬平方米。
截至2021年5月31日，嘉業的管理面積為3050萬平方米。其中，位于京津冀地區的管材面積為2730萬平方米，約占管材總面積的89.4%。
港交所較高的上市盈利門檻将于明年初生效。可以說，錯過今年最後兩個月，想在香港聯交所上市的中小地産企業要麼會推遲，要麼将無法實作上市計劃。