温/乐居金融 徐丽棉
今年秋天，IPO有点冷。
在过去的两天里，Helensburgh Properties和Fuller Properties的招股说明书已经失效。截至本月底，明宇商务服务、中梁百月智佳，以及东源任志服务，如果三家企业连香港联交所通过的听证会通知都等不及，首次提交的招股说明书也将面临"失败"的到期情况。
时间线更长，上市的实体企业"出多，少进"的同时，下半年表不多，合格率也在下降。从7月初至今，只有陆尚服务、苏鑫人寿服务、金茂地产、瑞安新天地以及万达招商管理的5家物业企业。
自7月16日起康桥悦人寿（02205.HK）成功登陆香港联交所，有的人回国终止上市，有的人潜伏在香港公司多年无病，有的人多次败败反复交出牌桌，而获得港交所车牌的只是北京嘉业的一家物业企业。
回顾今年上半年，已经有21家中小企业密集交割台，以及5家成功上市和6家完成会议结果，也让市场喊出了一度"小企业也有春天"。
据乐居金融统计，自2021年以来，共有11家物业服务企业落地资本市场。其中松都服务（09608.香港），兴盛商业（06668。HK）和信贷服务（02207.HK），三家物业企业都是在第二次上桌之后，才迎来了最后的敲钟时刻。
到目前为止，21家公司仍在排队等候，等待戈多，等待"希望"。其中，燕嘉生活服务、世纪金源服务，以及中南地区3家物业企业已连续第二次交付表。
小企业难以通过？
此前，新力服务、天宇智联服务首批招股说明书材料分别于9月初和9月底到期。
其中，新力地产曾表示，申请信息的失败不会影响公司现有计划，待及时更新并重新提交。不过，二度表尚未到来，与潜在买家接触的消息已经飞扬殆尽，涉及的对象包括龙湖地产和金科服务（09666。香港）。
新力地产、天宇智联服务，以及海悦生活，3"失败"也将等待第二次通过表尚不得而知;
明宇商务服装、中梁百月志佳，以及东源任志服务，3家物业企业均为区域性强势"迷你型"企业。明宇商务服饰和东源任志服务重西南，一个基地在成都，一个在重庆;
从管材规模来看，明宇企业服务290万平方米的管材规模刷新了管材面积最低的IPO记录，中梁百悦智佳和东源仁志服务在管材面积上相似，但后者在管材面积的增长空间较大， 合约中的管道比为3，而后者为1.68。
在盈利能力方面，明宇主要管理层业务服务毛利率和净利率分别领先，分别为44.1%、30.4%，但受限规模、营收1.05亿元，其余两者差异较大。
而中亮百月智佳和俊原人之服务在营收、毛利率、净利率方面差距并不大。不过，时间线将延长，近三年营收增长，中梁百月智佳较好，而东原任智服务近三年的净利润增长回一城。
这样，中梁百月智佳和俊原仁之服务两步相遇的机会，或许比明宇商务服务要大一些。
纯净的房子没有气味？
没有规模优势，很多中小企业为了冲击资本市场，正在选择不同的方式，跳出传统的业务发展壁垒，专注于非住宅物业以外的住宅领域。
年初荣万佳、松都服务、兴盛业务已打开资本市场大门，5月和6月，新希望服务、越秀服务成功登陆香港联交所，7月，中君商务管理、龙石绿人寿、愉悦服务、德信服务集团、信用服务、康桥悦人寿专人寿。梳理这11家企业，在管道规模上集中在10-30万平方米，都不算大。
然而，11家公司中的大多数已经将触角伸向了非住宅领域，称自己与众不同。兴盛商业的纯商业服务、服务民生物业的新希望、越秀服务地铁业务、中君经营轻资产管理的特点，以及绿故事的绿故事蓝石等。可以说，这些难以叙事的中小企业规模，通过切入子轨道，贴上特色标签，大大增加了资本突破的机会。
不过，他们大多仍以基本住宅物业为主业形式，但也有荣湾、荣鑫服务、康桥悦悦人寿等物业企业在收入构成中占较大比例的非业主增值服务。同时，年内落地资本市场后，其股市整体表现也较弱。突破、低迷的营业额、估值萎缩等并不少见，估值从2020年的40倍下降到15-20倍。
再看梁百悦志佳和东源任志服务，前者依然走纯住宅路线，后者虽然打的是"城市运营服务"，但在线下经营业绩并不明显，近70%的管理区域还是来自住宅行业。
此外，中梁先生百月智佳背后的房地产巨头的服务可能在一定程度上对投资者具有吸引力。东原任智服务的母公司 600565.SH）已"先发制人"地宣布，其在香港上市已获得中国证监会的批准，或许在最后一刻也能成为重要的助力。
国有企业好好读圣经吗？
上市公司被母公司拖累，成为拯救住房债务危机的不少之选。蓝光嘉宝，已经退市，恒大物业上架，丰富多彩的生活，资产被切断出售部分市场，以及传闻中第一个正在寻找买家的服务......
曾经苦涩地在企业中等待门票，半途而废的心"退却"，主动放弃上市也已。富力物业、阳光智博服务均选择"全身退"、"卖体"贵源服务，直接对船舶的物业库存;
半途而废，接连失败，卖遍全身后退，在IPO的产权企业中，国有企业似乎过得更好。在香港联交所下半年听证会上，北京嘉业除了胡同物业特色标签外，最突出的身份就是国有企业的背景。
在筹备IPO的过程中，控股股东城市建设集团作为战略投资者介绍了同样具有国有企业背景的北京天杰集团（"天杰集团"）。
去年年底，天杰集团斥资1000万元，持有北京嘉业1.13%的股份。天杰集团是北京市东城区人民政府国有资产监督管理委员会（"北京东城国资委"）下属的100%，也就是说，北京嘉业背后的战略投资者实际上是北京东城区的国资委。
而仔细看北京好行业的表现，其实并不优秀。2018-2020年的收入分别为人民币9.18亿元、人民币10.45亿元及人民币10.9亿元，而全年的利润分别为人民币4，138万元、人民币5112万元及人民币6876万元。2021年前5个月的收入为人民币4.78亿元，期内利润为人民币5004万元。
盈利反映在港交所明年将实施的准则中，但与同行相比，净利率和毛利率较低。2018-2020年，嘉业在北京的净息差分别为4.5%、4.9%和6.3%，毛利率分别为20.8%、19.8%和20.8%。2020年，香港联交所40家上市公司的净利率为14.23%，远低于平均水平。
如果按2020年100强企业平均管理面积4878.72万平方米和平均净利润1.05亿元计算，1亿平方米管材面积前100强企业的净利润为21.5万元。粗略计算，如果公司达到3500万港元净利润上市标准，其管理规模将超过1345万平方米。
截至2021年5月31日，嘉业的管理面积为3050万平方米。其中，位于京津冀地区的管材面积为2730万平方米，约占管材总面积的89.4%。
港交所较高的上市盈利门槛将于明年初生效。可以说，错过今年最后两个月，想在香港联交所上市的中小地产企业要么会推迟，要么将无法实现上市计划。