易憲容：四大房地産模式供中國借鑒

來源：環球時報

當今世界比較典型的房地産市場發展模式有哪些？

一般來說，房地産市場的發展模式取決于房地産市場的定位。例如，美國将房地産市場定位為一個每個居民都可以擁有安全舒适住宅的市場。是以，美國不僅在《住房法》中鞏固了房地産市場住宅的功能，而且将這一定位納入了相關制度、法律和政策中，實施了以市場為導向的住房保障模式。居民生活水準高，居民住房擁有率高，住房租賃市場較發達，政府提供的保障性住房比例不高。應該說，美國模式的整體運作是成功的，但保障房的比例不高，過度關注市場化也容易被投機者利用，讓住房成為賺錢工具，引發金融危機。這是美國模式的主要缺陷。

德國等歐洲國家對住房住房功能的定位是絕對的。德國憲法明确規定，保障人民的基本生活條件是聯邦政府的首要政策目标之一。德國房地産市場的目的是建設面積、布局、租金适合一般人群需求的住房，并明确規定德國房地産行業不是促進經濟增長的工具，而是保證居民居住福利水準不斷提高的行業。房地産市場完全拒絕對房地産的投機。德國模式確定了房地産市場幾十年來保持穩定，房價保持穩定（房價漲幅遠低于CPI），居民的基本生活條件得到滿足。德國模式是最成功的房地産開發模式。

新加坡和香港非常具體地針對房地産市場。雖然兩地在住房市場定位目标上沒有太大差别，但都希望政府充分參與，確定居民有能力進入房地産市場的基本生活條件，但兩地安排的制度不同，結果也大相徑庭。

1959年新加坡自治政府成立後，很快決定優先進行住房建設，頒布了《住房發展法》，該法首次将住房的社會功能制度化，并于1964年引入了"住房所有權"計劃，旨在為無力進入房地産市場的居民提供公共住房。其房地産市場開發模式是：住房分為"集體房"和私家。集體住房是政府通過住房發展局為廣大低收入和中等收入群體提供的低成本公共住房，占住房總量的80%以上;集體住房強調住房的社會功能和居住功能，而私人住房強調住房的經濟功能，可以消費和投資。正是由于新加坡能夠用法律嚴格區分和界定住房屬性和功能，以及絕大多數住房中的住宅功能，這使得新加坡的房地産市場繼續穩步發展，居民的住房福利水準不斷提高。然而，由于新加坡是一個經濟較富裕、人口較少的城邦，政府完全有能力繼續為居民提供更多更好的公共住房。

香港模式是一個相當不成功的案例。英國政府已經啟動了"十年住房計劃"等住房計劃，希望該計劃将通過政府的全面幹預，幫助無力在房地産市場購買住房的居民提供公共住房。自1950年代以來，香港亦興建了多間公共屋邨。然而，由于香港的法律制度從一開始就沒有給出明确的房屋屬性定位。在公共住房以外的房地産市場中，住房可以消費和投資，對住房的投機性限制隻強調預先限制，而不是事實和事後限制。這使得香港的私人住房市場最終成為投機市場，住房投資功能也發揮到了極緻，房價飙升，這在表面上可以保證政府的土地融資和穩定的經濟增長，但以犧牲香港居民的住房福利水準為代價。

在内地房地産市場改革之初，發展模式更多地參考了香港，一方面考慮到香港模式不僅能解決當時的住房危機，還能使房地産市場成為刺激經濟增長的工具， 另一方面，當時的地方政府缺乏建設大量經濟适用房的财政能力。發展到今天，随着經濟社會的變化和多輪政策調整，内地房地産市場的發展模式可以說是三個世界，即房地産市場定位為住宅功能主導的市場前提，根據房地産本身盡可能嚴格界定住房占保障性住房10%的比例， 占住宅消費住房的70%，占住房投資和消費的20%。

對于這樣的房地産開發模式，一個就是為什麼要建立10%的經濟适用房。這主要是由于政府的财政能力，如果比例太高，政府就無法提供更高比例的公共住房。當然，經濟适用房也可以有多種方式。第二，為什麼20%作為綜合住房市場的投資和消費應該被删除。因為這個住房市場主要由三個方面組成，商品房、高端住房和商品租賃住房。這是真實市場不可或缺的一部分。第三，70%的絕對消費住房市場。這個市場的目的是通過以市場為導向的方式，使絕大多數人口能夠獲得滿足基本生活需求的住房。市場也是多層次的，從高端到低端;在這裡生活的消費性質是絕對的，完全消除了住房交易的有利可圖的功能。是以，定位為住宅功能主導的房地産市場發展模式一旦确立，就要開展土地、金融、稅收、投資等手段的前、内、後明确、全面的定義，每一項權利，都是不可逾越的。房地産市場的政策也需要拉出來。隻有這樣，中國房地産市場才能走上可持續發展的道路。（作者為青島大學經濟學院教授）