易憲容：整治學區房亂象，病去如抽絲

來源：環球時報

一般來說，學區住房是指稀缺的學區房地産，可以去到好的或優質的中國小社群房價往往比普通社群的房價高出20%以上，有時甚至會出現"天高中區住房"。比如今年年初，深圳市福田區一間44平米的學區房間被爆價到天價，成交額1420萬元，單價超過32萬元/平方米。而且，這些學區住房一般都是較舊、贍養費差、生活經驗差的住房。

資訊圖：房地産。中國通訊社記者 于波

針對這一奇怪現象，教育部釋出新規定明确規定，為了解決我國個别地區教育失衡問題，将采取"随機配置設定"、"一學一度"和"多學區切片"等錄取方式。據不完全統計，自2021年以來，北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原、溫州等13個城市紛紛介入清理學區住房混亂。近日，《深圳經濟特區社會建設條例（征求意見稿）》公衆征求意見稿也引起關注，明确提出實施大學區招生，建立義務教育學校教師交流制度。有媒體分析，深圳市對學區住房亂象的兩大把戲，會讓所謂的學區房永遠消失。

學區房間會永遠消失嗎？筆者認為，學區住房的消失是一件好事，可以讓被它困住的人緩解焦慮，讓教育和住房都回歸标準。不過，還應該注意的是，學區住房機率将是一個緩慢的退出過程。

按照目前的一般解釋，學區住房問題的主要原因是城市教育資源分布不均，學區住房已成為住房的衍生物。

從世界觀來看，無論是曆史悠久的城市，還是新成立的新城市，城市教育資源配置設定失衡都是非常普遍的現象。例如，在加拿大多倫多，教育資源的分布比北京和上海更不均衡，許多具有數百年曆史的好學校往往集中在幾個地區非常集中的學校中。根據來自不同機構和平台的資料，英國學區的平均保費約為15%-20%，個别學區超過30%。隻是因為國情政策不同，這種現象的社會關注度和影響也不同。

業内人士常說，教育每一次公平平衡，學區效應就更弱。根除學區住房混亂的關鍵在于義務教育資源的均衡。現在多采用大學區或多校切片、教師輪崗制度這兩種工具。所謂大學區或多校切片制度，就是學生在申請入學時不再對應單一學校注冊，而是多校切片，優質學校與普通學校用切片、切斷學區房間和直接向上的優質學校連結。教師輪崗制度是實作教育資源平衡的常用手段，已經受到許多國家教育制度的考驗。例如，日本和南韓有強制性的教師輪換，特别是在日本，這也被認為是日本缺乏學區住房的一個非常重要的原因。

無論是大學學區制還是教師輪崗制度，可以說是實踐後的有效工具，但最終的影響是湯是否停止沸騰或底鍋抽水取決于其在實踐中的實施情況。以大學區、多校切片為例，如果不能調整義務教育資源配置，加大對弱校的投入，改善弱校辦學條件，結果将是優質學校周圍的住房價格或者有所下降，弱校周邊的房屋價格漲幅較大，地區之間的差異仍然難以消除， 強區依然強勢，弱區依然弱勢。

當然，學區住房現象還有一個重要問題，就是很多人把學區住房作為住房的衍生物，即學區住房是一種期貨投資。如果住房不是一種投資，而成為一種消費品，那麼學區住房很快就會消失。房價高企，政府可以通過住房稅制來遏制，比如引入累進式住房所得稅，或者通過引入累進房産稅，讓投機學區住房不敢持有。然而，目前，我國住房市場投資尚未完全從投資投機主導的住房市場轉變為消費主導的住房市場，未來學區住房的亂象也取決于"住房不投機"政策的繼續實施。

如果把學區住房亂象當成一種發展中的病，就是所謂的"病如鐵絲"，我們可能要拿更長的次元來看待這個問題，不能太焦慮。（作者為青島大學經濟學院教授）