易宪容：整治学区房乱象，病去如抽丝

来源：环球时报

一般来说，学区住房是指稀缺的学区房地产，可以去到好的或优质的中小学社区房价往往比普通社区的房价高出20%以上，有时甚至会出现"天高中区住房"。比如今年年初，深圳市福田区一间44平米的学区房间被爆价到天价，成交额1420万元，单价超过32万元/平方米。而且，这些学区住房一般都是较旧、赡养费差、生活经验差的住房。

信息图：房地产。中国通讯社记者 于波

针对这一奇怪现象，教育部发布新规定明确规定，为了解决我国个别地区教育失衡问题，将采取"随机分配"、"一学一度"和"多学区切片"等录取方式。据不完全统计，自2021年以来，北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等13个城市纷纷介入清理学区住房混乱。近日，《深圳经济特区社会建设条例（征求意见稿）》公众征求意见稿也引起关注，明确提出实施大学区招生，建立义务教育学校教师交流制度。有媒体分析，深圳市对学区住房乱象的两大把戏，会让所谓的学区房永远消失。

学区房间会永远消失吗？笔者认为，学区住房的消失是一件好事，可以让被它困住的人缓解焦虑，让教育和住房都回归标准。不过，还应该注意的是，学区住房概率将是一个缓慢的退出过程。

按照目前的一般解释，学区住房问题的主要原因是城市教育资源分布不均，学区住房已成为住房的衍生物。

从世界观来看，无论是历史悠久的城市，还是新成立的新城市，城市教育资源分配失衡都是非常普遍的现象。例如，在加拿大多伦多，教育资源的分布比北京和上海更不均衡，许多具有数百年历史的好学校往往集中在几个地区非常集中的学校中。根据来自不同机构和平台的数据，英国学区的平均保费约为15%-20%，个别学区超过30%。只是因为国情政策不同，这种现象的社会关注度和影响也不同。

业内人士常说，教育每一次公平平衡，学区效应就更弱。根除学区住房混乱的关键在于义务教育资源的均衡。现在多采用大学区或多校切片、教师轮岗制度这两种工具。所谓大学区或多校切片制度，就是学生在申请入学时不再对应单一学校注册，而是多校切片，优质学校与普通学校用切片、切断学区房间和直接向上的优质学校链接。教师轮岗制度是实现教育资源平衡的常用手段，已经受到许多国家教育制度的考验。例如，日本和韩国有强制性的教师轮换，特别是在日本，这也被认为是日本缺乏学区住房的一个非常重要的原因。

无论是大学学区制还是教师轮岗制度，可以说是实践后的有效工具，但最终的影响是汤是否停止沸腾或底锅抽水取决于其在实践中的实施情况。以大学区、多校切片为例，如果不能调整义务教育资源配置，加大对弱校的投入，改善弱校办学条件，结果将是优质学校周围的住房价格或者有所下降，弱校周边的房屋价格涨幅较大，地区之间的差异仍然难以消除， 强区依然强势，弱区依然弱势。

当然，学区住房现象还有一个重要问题，就是很多人把学区住房作为住房的衍生物，即学区住房是一种期货投资。如果住房不是一种投资，而成为一种消费品，那么学区住房很快就会消失。房价高企，政府可以通过住房税制来遏制，比如引入累进式住房所得税，或者通过引入累进房产税，让投机学区住房不敢持有。然而，目前，我国住房市场投资尚未完全从投资投机主导的住房市场转变为消费主导的住房市场，未来学区住房的乱象也取决于"住房不投机"政策的继续实施。

如果把学区住房乱象当成一种发展中的病，就是所谓的"病如铁丝"，我们可能要拿更长的维度来看待这个问题，不能太焦虑。（作者为青岛大学经济学院教授）