易宪容：四大房地产模式供中国借鉴

来源：环球时报

当今世界比较典型的房地产市场发展模式有哪些？

一般来说，房地产市场的发展模式取决于房地产市场的定位。例如，美国将房地产市场定位为一个每个居民都可以拥有安全舒适住宅的市场。因此，美国不仅在《住房法》中巩固了房地产市场住宅的功能，而且将这一定位纳入了相关制度、法律和政策中，实施了以市场为导向的住房保障模式。居民生活水平高，居民住房拥有率高，住房租赁市场较发达，政府提供的保障性住房比例不高。应该说，美国模式的整体运作是成功的，但保障房的比例不高，过度关注市场化也容易被投机者利用，让住房成为赚钱工具，引发金融危机。这是美国模式的主要缺陷。

德国等欧洲国家对住房住房功能的定位是绝对的。德国宪法明确规定，保障人民的基本生活条件是联邦政府的首要政策目标之一。德国房地产市场的目的是建设面积、布局、租金适合一般人群需求的住房，并明确规定德国房地产行业不是促进经济增长的工具，而是保证居民居住福利水平不断提高的行业。房地产市场完全拒绝对房地产的投机。德国模式确保了房地产市场几十年来保持稳定，房价保持稳定（房价涨幅远低于CPI），居民的基本生活条件得到满足。德国模式是最成功的房地产开发模式。

新加坡和香港非常具体地针对房地产市场。虽然两地在住房市场定位目标上没有太大差别，但都希望政府充分参与，确保居民有能力进入房地产市场的基本生活条件，但两地安排的制度不同，结果也大相径庭。

1959年新加坡自治政府成立后，很快决定优先进行住房建设，颁布了《住房发展法》，该法首次将住房的社会功能制度化，并于1964年引入了"住房所有权"计划，旨在为无力进入房地产市场的居民提供公共住房。其房地产市场开发模式是：住房分为"集体房"和私家。集体住房是政府通过住房发展局为广大低收入和中等收入群体提供的低成本公共住房，占住房总量的80%以上;集体住房强调住房的社会功能和居住功能，而私人住房强调住房的经济功能，可以消费和投资。正是由于新加坡能够用法律严格区分和界定住房属性和功能，以及绝大多数住房中的住宅功能，这使得新加坡的房地产市场继续稳步发展，居民的住房福利水平不断提高。然而，由于新加坡是一个经济较富裕、人口较少的城邦，政府完全有能力继续为居民提供更多更好的公共住房。

香港模式是一个相当不成功的案例。英国政府已经启动了"十年住房计划"等住房计划，希望该计划将通过政府的全面干预，帮助无力在房地产市场购买住房的居民提供公共住房。自1950年代以来，香港亦兴建了多间公共屋邨。然而，由于香港的法律制度从一开始就没有给出明确的房屋属性定位。在公共住房以外的房地产市场中，住房可以消费和投资，对住房的投机性限制只强调预先限制，而不是事实和事后限制。这使得香港的私人住房市场最终成为投机市场，住房投资功能也发挥到了极致，房价飙升，这在表面上可以保证政府的土地融资和稳定的经济增长，但以牺牲香港居民的住房福利水平为代价。

在内地房地产市场改革之初，发展模式更多地参考了香港，一方面考虑到香港模式不仅能解决当时的住房危机，还能使房地产市场成为刺激经济增长的工具， 另一方面，当时的地方政府缺乏建设大量经济适用房的财政能力。发展到今天，随着经济社会的变化和多轮政策调整，内地房地产市场的发展模式可以说是三个世界，即房地产市场定位为住宅功能主导的市场前提，根据房地产本身尽可能严格界定住房占保障性住房10%的比例， 占住宅消费住房的70%，占住房投资和消费的20%。

对于这样的房地产开发模式，一个就是为什么要建立10%的经济适用房。这主要是由于政府的财政能力，如果比例太高，政府就无法提供更高比例的公共住房。当然，经济适用房也可以有多种方式。第二，为什么20%作为综合住房市场的投资和消费应该被删除。因为这个住房市场主要由三个方面组成，商品房、高端住房和商品租赁住房。这是真实市场不可或缺的一部分。第三，70%的绝对消费住房市场。这个市场的目的是通过以市场为导向的方式，使绝大多数人口能够获得满足基本生活需求的住房。市场也是多层次的，从高端到低端;在这里生活的消费性质是绝对的，完全消除了住房交易的有利可图的功能。因此，定位为住宅功能主导的房地产市场发展模式一旦确立，就要开展土地、金融、税收、投资等手段的前、内、后明确、全面的定义，每一项权利，都是不可逾越的。房地产市场的政策也需要拉出来。只有这样，中国房地产市场才能走上可持续发展的道路。（作者为青岛大学经济学院教授）