易宪容：捂盘惜售顽疾必须祛除

来源：环球时报

近日，国内房地产市场非常关注一件事，成都高新区因为和记黄埔地产（成都）有限公司已经覆盖了土地，掩盖了不良行为，禁止区域金融机构向公司及其项目公司提供新的融资、贷款等帮助。

公开资料显示，2004年，和记黄埔地产在成都高新区拿下1036.47亩土地，近16年的项目开发仍有两期未完成，已成为房地产市场覆盖销售的"经典案例"。

在香港的土地制度安排和经济环境下，封面出售是其房地产市场的一个特点，也是房地产开发商获得意外利润的工具，在其他成熟的市场经济国家，这种情况也会，但不会像香港市场那样夸张。以此为工具，香港的地产开发商不仅赚了不少钱，还能迅速控制住香港经济的命脉。

1998年内地商品房市场启动后，一些城市不仅参考了香港的房地产市场模式，而且地方政府也以各种优惠条件吸引香港房地产开发商到当地投资。李嘉诚的长石公司在内地各大城市购买土地，也成为当时许多城市房地产市场发展最重要的起点。

香港地产发展商不仅带来资金、人才、技术及管理经验，更重要的是，将最有利于房地产发展商的经营理念带到内地。记得在2005年土地拍卖之前，一些地方政府先是组织了大面积的土地市场，然后通过协议转让给自己认可的房地产开发商，一次一个大，房地产开发商对这块大块土地进行多阶段的开发。这样，房地产开发商就可以用最少的钱进入房地产市场（土地出让资金开发一笔付款），甚至"空手套白狼"，地方政府无法获利并启动当地的房地产市场。即使在2005年之后，这种做法仍在继续。

由于房地产市场初期，房地产开发商可以一次性低成本获得大面积土地并分阶段开发，这为销售覆盖创造了现实条件。此外，采用封面销售的经营方式也必须满足住房是投资而非消费品的条件。如果住房是消费品，不能投资赚钱，那么买房者的需求是有限的，住房的价格是由基本的供求关系决定的，即当供给超过需求时，价格就会下降，反之亦然。对于纯属消费品的商品，卖家不会覆盖销售，否则肯定会让商品不卖出去。只有当住房是一种投资时，其价格才由市场预期决定。当预计价格上涨时，持有者不会轻易卖出，而是等待更高的价格卖出。

在"住房不投机"的市场定位确立之前，内地住房市场缺乏对住房的明确定位，也没有用市场规则和法律明确界定投资和消费，所以住房可以消费和投资。在这样的房地产市场最终会发展成投资投机主导，因为投资者的出价总是高于消费者。此外，住房与其他商品的不同之处，不仅因为它的不动性，还因为它的独特性，这有利于房地产开发商主导或垄断定价，房地产住宅使用更落后，定价越高的可能性越高。在这种情况下，房地产开发商总是会预期房价会上涨，特别是近十年左右，各个城市的房地产市场价格只会上涨和下跌，也会增强房地产开发商的预期。因此，房地产开发商获得土地后，会尽量覆盖出售。曾几何时，这是一些地方政府希望看到的，因为房价越高，土地价格越高，地方政府的土地收入就越大，也为一些寻租行为提供了空间。

消除这种持续存在的销售问题的最重要的关键是利用经济杠杆来明确住房消费和投资的性质，并做出严格的区分。如果税收不能去除住房赚钱功能，房地产开发商总有冲破现有制度来覆盖销售。在土地拍卖中，不仅需要按地块面积，分阶段减少土地开发，而且土地交易合同也受到严格限制，如土地建设住房类型、住房可交易时间等，降低了合同协议的灵活性。否则，政府有权收回合同和土地。（作者为青岛大学经济学院教授）