易憲容：長租較高價的電梯大廈“爆倉”暴露哪些風險？

中新經緯用戶端8月27日電 題：《易憲容：長租較高價的電梯大廈“爆倉”暴露哪些風險？》作者 易憲容(青島大學經濟學院教授、中新經緯特約專家)

我愛我家的前副總裁胡景晖近期在談到長租較高價的電梯大廈經營模式時指出，“長租較高價的電梯大廈爆倉，一定比P2P爆雷更厲害”。言猶在耳，杭州鼎家網絡公司的長租較高價的電梯大廈公司8月20日就宣布破産，約有4000戶租客受影響，涉及6家網貸平台。這不是國内首家破産的長租較高價的電梯大廈公司，也将不是最後一家。長租較高價的電梯大廈的“爆倉”之是以如此引人關注，是因為這不僅把“長租較高價的電梯大廈＋房租分期”商業模式背後的風險暴露無疑，也促使業界對住房租賃市場的這種新經營模式進行反思。

長租較高價的電梯大廈為什麼會爆倉？

據了解，這種長租較高價的電梯大廈的經營模式，是租房中介公司通過擡高租金從房東或業主處租來托管房屋，其租約一般是3-5年的長期租約，适當的裝修之後再向外出租。一般以季度或半年向業主支付租金。為解決一些租客“押一付三”傳統模式的壓力，向租客提供“押一付一”、或“押二付一”服務。在這一過程中，租賃中介公司引入了第三方信貸機構，由信貸機構向租賃中介公司墊付全部房租；租戶向公司支付押金，同時在約定租期内，每月向信貸機構還款；其間産生的利息或服務費由租賃中介公司向信貸機構支付。也就是說，這些租賃中介公司與租客簽訂的可能是一份貸款合同，即公司利用租客的信用，與銀行、網貸平台貸款(或稱租金貸)簽約，把一年的租金一次性預付給長租較高價的電梯大廈公司，租客則按月向銀行或網貸平台還款。

以鼎家網絡公司的長租較高價的電梯大廈為例，租客們通過銀行卡綁定貸款APP，貸款平台一次性把租金付給了鼎家，然後租客再每月交給貸款APP相應的房租金額。很多租客就是在不知情的情況下，以房租“押一付一”的方式，使用了網絡貸款。是以，鼎家破産，租客不僅拿不到先行支付的按金，還依然要每月按時向貸款APP還錢，而業主也未收到鼎家公司應給的之後的房租。

然而，這種模式卻受到一些投資公司的青睐。其原因一是投資公司認為這種新型的住房租賃經營模式赢利前景好，二是認為其融資杠杆率高，三是融資獲得性高。是以，從去年開始，大量的外部資金開始進入這個市場。今年的1月16日，中國長租較高價的電梯大廈領跑者自如就完成了40億元人民币的A輪融資，估值約200億元人民币。國内排名Top100的房地産開發商中，已有超過30家涉足長租較高價的電梯大廈領域。蜂鳥屋統計資料顯示，截至5月31日，分散式品牌較高價的電梯大廈TOP10總融資金融約為75.792億元；而集中式品牌較高價的電梯大廈TOP10融資總額約為71.15億元。

由于有大量的外部資金湧入，進入之後又能夠高杠杆地獲得信貸資金，這也就掀起了國内不少城市的住房長租較高價的電梯大廈公司不計成本“搶房”潮。因為能壟斷房源的公司，想要擡高租房價格自然是易如反掌。然而二房東模式的長租較高價的電梯大廈公司由于沒有資産抵押，融資成本居高不下，經營得好，這些公司可獲得豐厚的利潤，否則，高融資就成壓了垮公司的最後一根稻草。早在今年3月，在上海擁有4000間長租較高價的電梯大廈的營運商愛寓就因資金鍊斷裂，身陷租客投訴、房東起訴糾紛。據報道，愛寓目前存在的負債在1.3億元到1.4億元人民币，其中欠租客押金1000多萬元。

規範長租較高價的電梯大廈應注意哪些問題？

第一，應加強長租較高價的電梯大廈運作模式的監管。由于缺乏政府的金融監管嚴，部分長租較高價的電梯大廈從業者就以此規避融資監管進行套利，就如早期的P2P一樣。在這種情況下，租房市場不僅會讓不同目的的資金流入，使市場魚龍混雜，也會給市場聚積巨大的金融風險。比如，長租較高價的電梯大廈企業既可用租客信貸資金進行相關業務的快速擴張，也可讓這些資金挪為他用。如果這些企業擴張過度卻經營不善，随時都可能爆發資金鍊斷裂的風險，進而引發金融市場危機。

二是“租金貸”模式需警惕。所謂“租金貸”創新，就如“首付貸”創新一樣，既有脅迫租客的性質，也是以欺騙的方式讓租客就範，這種産品的利益歸金融機構及長租較高價的電梯大廈公司，成本與風險卻完全由租客和業主承擔。這種所謂創新産品制造了嚴重的不公平，侵害租客和業主的利益，對這類的金融産品應堅決取締。

三是要明确房屋租賃市場服務對象。這種長租較高價的電梯大廈經營模式基本上是以損害業主、租客單邊風險承擔的模式，一旦爆發危機，最終金融風險将由整個社會來承擔。是以，這種經營模式需要全面整頓，讓中國住房租賃市場真正回歸為中低收入居民服務的軌道上來。(中新經緯APP)

易憲容

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