銀行謹慎布局“法拍貸” 開啟“司法拍賣+金融服務”模式

本報記者 郝亞娟 張榮旺 上海、北京報道

近日，建設銀行宜春市分行聯合江西省宜春市袁州區人民法院辦理了宜春市首筆“法拍貸”二手房貸款業務，未引入第三方擔保機構、由銀行與法院直接對接，開啟了宜春市“司法拍賣金融服務”新模式。

受訪人士指出，考慮“法拍貸”業務可能存在資訊不透明風險、房屋價值不足風險、法律糾紛風險等，銀行既要加強與法院、拍賣公司的合作，確定資訊的透明和交易的暢通，同時要加強風險管理，制定嚴格的貸前審查和貸後管理流程。

機遇：多方積極參與

中指研究院釋出資料顯示，2024年第一季度，全國法拍市場挂拍各類法拍房拍品數量累計21.9萬套，累計成交拍品數量約3.8萬套。其中，3月份新增上拍數量3.7萬套，成交1.2萬套，成交折價率（成交價/評估價）已經連續4個月下降。

法拍房挂牌量和成交量的增長吸引了購房者和金融機構的入局。在建設銀行宜春市分行參與的上述宜春市首筆“法拍貸”二手房貸款業務中，由競拍人送出相關資料至建設銀行宜春市分行經辦機構進行預審；競拍成功後，競拍人正式送出競拍材料、房屋成交資訊、相關支付憑證、房産基本情況至建設銀行。銀行綜合競拍人情況、房産情況評定貸款額度，待貸款審批通過後，法院出具“拍賣成交确認書”等法律文書至不動産中心辦理房産解封解押、過戶、抵押登記手續；待辦妥正式抵押權證後，銀行直接将貸款資金放入法院指定賬戶。

“法拍貸”，指人民法院通過網絡拍賣處置涉案房産時，為解決競買人資金不足問題，由合作銀行開設網絡拍賣房産貸款業務，為符合條件的競買人參與法院網絡司法拍賣的房産提供信貸支援。

2023年，中國銀行與多地法院合作推出“司法拍賣+金融服務”模式。2023年6月，興業法拍網與甯波銀行北京分行簽訂“法拍貸”合作協定。

《中國經營報》記者注意到，在多數“法拍貸”業務中，通常需要保險公司作為擔保。比如，紫金農商銀行在一筆法拍房交易中運用“履約保證保險模式”發放按揭貸款，通過保險公司提供階段性履約擔保，重構法拍房按揭貸款業務流程，提升了法拍房辦理按揭貸款業務的便利性。

某貸款中介公司人士指出，在“法拍貸”業務中，銀行在抵押登記落實前就要發放貸款，為降低業務風險，銀行需要保險公司提供階段性保證保險，這也就導緻很多銀行并不願意針對個人開展該項業務，是以自己去銀行咨詢是否可以辦理法拍貸很可能遭遇拒絕，需要由專業的法拍機構代為辦理。

在實際業務中，銀行作為資金方發放貸款，保險公司和資産管理公司提供擔保。比如，湖北宗正資産管理有限責任公司指出，該公司可作為法拍房按揭貸款的擔保機構承擔階段性擔保，擔保費用标準為貸款金額的1.5%。

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師告訴記者，在“法拍貸”業務中，銀行等金融機構提供貸款服務，是“法拍貸”的主要資金來源；執行法院負責執行法拍程式，確定房産的合法轉讓以及回款使用管理；法院委托的拍賣公司負責組織和執行拍賣過程，包括房産的評估、宣傳和競拍。以上三類主體往往是必不可少的，在有些業務中，還可能出現以下兩類主體，律師事務所為購房人或銀行提供相關的法律咨詢和服務，以降低法律風險；有一些中介專門從事法拍房的推廣和銷售，為購房人提供咨詢服務。

在合作方式上，王玉臣進一步表示，第一，法院與拍賣公司合作，委托拍賣公司具體實施拍賣流程；第二，法院與銀行合作，由銀行來提供貸款服務，以確定貸款流程與法拍程式的銜接，降低法拍房的準入門檻；第三，銀行或購房人與律師事務所合作，可以由律師進行法律風險防範，進行法律審查和風險評估；第四，銀行還可能與房地産中介合作，通過中介的管道推廣“法拍貸”産品；第五，購房人也可能會通過中介來參與選房、競拍等流程。

挑戰：貸前審查和貸後處理難

業内人士指出，考慮到法拍房可能存在産權方面以及占用使用等問題，在實際操作中，貸款人和銀行還需防範“法拍貸”隐藏的風險。

中國金融智庫特邀研究員餘豐慧表示，法拍房可能存在權屬不明晰、産權糾紛等情況，導緻無法順利過戶或未來權益受損；法拍房可能帶有大量隐性費用如稅費、滞納金、物業費等未繳清款項，需競買人承擔；由于資訊不透明，實際購房成本可能會超出預期；原業主或占用者可能不願意搬離，造成買受人雖然取得法律上的所有權，但實際占有使用受到阻礙；房屋的實際狀況可能不如拍賣公告描述的理想，包括但不限于品質問題、違建問題、租賃關系複雜等。

“銀行作為資金提供方将面臨以下風險：由于買受人的還款能力和信用狀況難以全面了解，存在違約風險；同時，若房屋價值因市場波動或品質問題而下降，可能導緻抵押物價值不足；司法拍賣程式中的法律瑕疵可能影響到銀行貸款的安全性，例如執行異議、訴訟時效等問題；涉及多個環節及多方配合，從審批到放款再到後續管理，任何一個環節的疏忽都可能導緻風險增加；如果借款人違約，銀行在執行抵押權時，可能因為種種原因而無法快速有效地處置抵押房産。”餘豐慧如是說。

王玉臣也提到，法拍房曆史遺留問題多，銀行在短時間内擷取全面、準确的資訊難度較大；由于法拍房的特殊性質，合理評估抵押物價值和确定貸款額度具有一定挑戰性；相比普通二手房貸款，“法拍貸”在清收、處理抵押物等方面的管理成本更高。

是以，銀行在布局“法拍貸”業務時需謹慎考慮風險與收益平衡，并加強與其他相關機構的合作。餘豐慧表示，在貸前，銀行應建立完善的盡職調查體系，與專業第三方合作，加強對拍賣房源的背景調查，充分披露相關資訊；貸中和貸後，強化風險控制，優化貸款審批流程，嚴格核實客戶資信，設定合理的貸款成數和利率。另外，開發針對性的産品和服務，滿足不同客戶群的需求，比如推出專門針對法拍房的按揭産品。

就整個“法拍貸”市場而言，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜建議，首先要建立健全相關法律法規和制度體系，明确各方責任和權益；其次要建立有效的風險防範機制，包括加強風險評估和監控，引入風險分擔機制等；最後，金融機構應積極與相關部門和機構合作，共同推動法拍貸業務的健康發展。對于具體的業務操作，可以探索引入科技手段，提高業務效率，如線上評估、線上拍賣、線上貸款審批等。同時，對于不同地域、不同類别的法拍房應制定差異化的貸款政策。

（編輯：朱紫雲 稽核：夏欣 校對：顔京甯）