今天看到一則新聞，說李嘉誠又投資幾十個億，房價還要漲。。。。。
如果你是一個炒房的，你還會投資房産嗎？我們看看國外的大亨是怎麼投資房産的。
著名的澳洲投資商内森·伯奇(Nathan Birch)已經擁有200多處房産，在COVID-19危機期間又搶購了六套房屋。
如此瘋狂的地産投資大佬，正常來說應該是個富二代吧？應該很有錢吧？
可萬萬沒想到……
這位投資大佬出身普通工薪家庭，是個逆襲的屌絲一枚！
這位投資大佬從國小習成績不好，還有些智障！
這位投資大佬目前居然還欠債1,800萬澳元！
疫情之下，為何欠債累累卻大舉收購房産？難道是他的智力又出現故障了？
想要了解他這波魔幻操作，就需要從他早年的經曆開始說起了～
一、不及格高中生的屌絲逆襲故事
1985年，不是富二代的内森·伯奇（Nathan Birch）出生于澳洲悉尼市西部遠郊的通加比區（Toongabbie這個區以印度移民居多而聞名。）的一個普通工薪家庭，父親是一名保險公司理賠員，母親也是普通打工者，内森是家裡排行最小。
作為一名注意力缺陷障礙的兒童，從幼稚園到高中畢業，每年的考試他都不及格。因為讨厭父母經常唠叨他的學習，是以内森在十幾歲時就渴望自己獨立生活，并且他從13歲開始，就計劃購買自己的第一套房子。
受到他哥哥們紛紛結婚購房的啟發，年少的内森意識到要想成為一個富人，必須要擁有很多房産。可是，對于一個還未成年的孩子，就想靠自己能力購買房子，是不是有點異想天開？
不過，内森其他同齡人不一樣，他沒有沉迷玩遊戲和足球籃球，也沒有專心讀書，而是把所有的業餘時間都用來打工賺錢了，甚至身兼數職，他賺錢的目的很簡單，就是為了賺夠買第一套房子的首付款。
由于學習成績太差，内森自然與大學無緣。無學曆無技能無背景，他幾乎找不到什麼正經的工作。但是因為太熱愛房産了，是以他費了九牛二虎之力才在一家房地産公司謀得一個房産中介的職位。獲得這份工作，大部分原因是他想更多地了解關于買房的事情。此外，内森還為一家公司銷售廣告，晚上和周末，他在一家酒吧做兼職，他幾乎每天工作20小時，一年隻休息7天。
内森如此拼命的工作把幾乎所有的收入都用于儲蓄，以便有一天可以更早買房。
為了省錢，他經常從超市購買打折食品，還搬回家與父母同住，就是為了節省房租，盡快存夠首付款。
為了省錢，内森從來不去旅行，也不參加朋友組織的聚會，他認為這些都是完全沒有必要的，他的目标很明确，那就是存一筆錢，盡快買第一套房。
澳洲法律規定，購買房産的最低年齡為18周歲，是以，2003年，年滿18歲的内森，便迫不及待地以24.8萬澳元的價格買下了德魯伊特山（Mount Druitt）附近一套三房間的房子，這是他人生中的第一套房子。
内森選擇德魯伊特山作為自己起點的原因很簡單，因為這個區離他出生并且長大的通加比區不遠，他對這個地方很了解。
作為一個初出茅廬的投資者，内森的預算極其有限，這些錢都是自己辛辛苦苦打工賺來的血汗錢，他反複提醒自己，要保持清醒的頭腦。
他不想失敗，也不能失敗。
這套房子是低于市場價購買的，而且他也看好這片區域未來的發展前景。
那時候的德魯伊特山，還是一個很多人嗤之以鼻要盡量遠離的爛區，大街上充斥着社會閑散人員，以菲律賓人和島民居多，因為治安狀況比較糟糕。
但是好在房價便宜，符合他的預算，而且這裡出租回報率很高，足以給他帶來充裕的現金流，負擔他的銀行貸款和利息。萬一遇到風險，也可以考慮出售房子，還可以從買賣交易中獲利。是以，内森毫不猶豫地拿下了這套房子。
事實證明，他的判斷是正确的。
十年後的德魯伊特山，街上到處都是人，居民區住滿了各種移民家庭，多元文化在這裡生根發芽，購物中心、商店、餐館、學校一應俱全，充滿濃濃的生活氣息，房價持續增值。
首次投資就很成功，這讓内森更加堅定了自己的投資政策，内森很快就有足夠的錢買入他的第二個房子，接下來的事情就順理成章了，在之前的成功經驗上，簡單重複購房，不動搖。
二、設定新的目标，繼續瘋狂買買買
内森又給自己設定了新的目标，要在30歲的時候擁有10套房子，并且讓每一套房産都能産生一些被動收入。有了目标之後，内森開始更加努力地工作，與此同時，他密切關注整個房地産市場，仔細尋找下一個帶來高收益的房子。
他篩選房子的原則很簡單：
（1）房子必須位于房價較低的地區。
（2）這些地區的房價在未來有上漲空間。
（3）用自己的談判技巧，以低于市場價的方式買到房子。
2006年，内森21歲，他的年收入接近10萬澳元的年薪。高收入進一步提高了他繼續儲蓄的能力，極大地鞏固了現金流。
漸入佳境，賺到很多錢，找到投資的感覺之後，内森的觀念也漸漸發生了變化，他認為投資越來越像數字遊戲，他在這個遊戲中如魚得水。
他說，對他而言，房産的買賣都變成了數字，隻要確定這個房子能賺錢就行，房子在哪裡，是什麼樣的房子，這些都已經不重要了。
内森堅持購買低于市場價的房子，并且專注提升現金流，按照這個公式，不斷複制。
值得一提的是，他随後的許多房屋是在2008年和2009年全球金融危機期間購買的。這些房屋通常是悉尼低收入地區的廉價房屋，或昆士蘭州東南部的房屋，其購買價格“低于市場價”。
全球金融危機過去後，它們的價值迅速上漲，這使他可以從房地産中提取股權，以用于更多房地産的額外貸款。銀行通常願意繼續為他購買新貸款，因為這些房産“現金流量為正”，這意味着租金高于抵押貸款還款。
之後，内森為了擴大自己的資産組合，又開始瘋狂買買買。
在市場上掃了一堆破破爛爛的便宜貨（房子），這一次他改變了政策，對所有破房子進行了翻新、裝修、改造，然後再挂牌在市場上出售。
2009年，内森24歲，已經擁有14套房子，他從這些房産中獲得的淨現金流收益約為每年3萬澳元。
2010年，内森25歲，已經擁有25套房子，從此之後的每一年，房産數量都增加20-30個。
2013年，他已經擁有數量龐大的房地産投資組合，坐擁72套房子，總價值超過1000萬澳元。
之後他投資的房産越來越多。
這些年他一方面通過抵押貸款購買更多房産項目，另外還通過信托購買了一些房産。
那麼你可能會疑惑，銀行每次都能将貸款借給他嗎？
是的，因為他的房産“現金流量為正”，即現有房産的租金高于抵押貸款的還款額。
銀行不擔心他沒能力償還貸款，是以非常樂意為他提供貸款。
截止目前為止，他總共擁有200多處房産，房産總值超過5,000萬澳元。
他成為了投資圈知名的投資大佬！
三、為何如今負債累累，他卻瘋狂搶購房産？
說到這，相信大家就不難了解為何他如今負債累累，卻瘋狂搶購房産了吧！
經過多年投資圈的摸爬滾打，内森形成了自己獨特的投資想法。
他認為疫情下，恰恰是經濟下滑正在創造前所未有的房地産投資機會。
隻要有合适的項目，目前絕對是最佳的入手機會。
他表示目前的情況與十年前的金融危機非常相似。
很多賣家希望盡快将房屋脫手，是以願意接受議價。
他認為目前投資房産就好比“印鈔”。這并不是說房産的價值會升高，而是金錢的價值會大大降低，導緻房産價格上漲。
背負1,800萬澳元巨額債務，他卻堅持繼續投資，難道沒有還款壓力嗎？
目前澳洲利率創下了0.25％的曆史新低，且短期内利率不會上漲，因為如今太多企業負債累累，利率的上漲會破壞經濟的平穩發展。
基于目前低水準的利率，他沒有感覺到很大的壓力。
雖然一些人勸他“放棄投資房産的錯誤想法”，但他依然樂此不疲，尋找投資機會。
今年35歲的内森，盡管背負了1800萬美元的債務，他仍在準備再次瘋狂收購，因為他堅信目前的經濟下滑正在創造“前所未有的”房地産投資機會。
買不起房産是一回事，沒抓住時機購買是另一回事。
内森說：“我很激動。目前情況與十年前相似，因為擔心抵押貸款債務的時候到了，買主紛紛退出市場。在賣方越來越願意對價格進行談判的時候，這正在加劇房地産競争。人們說房地産市場将要崩潰，但不會崩潰。它會上升。”
現在内森是澳洲最著名、最年輕的房地産投資人之一。每天開着賓利處理公司業務，在經營公司的同時也很珍惜和家人在一起的時光。
而内森現在所擁有的這一切，都是從18歲時投資第一套房子開始的。