南京新房市場傳統的銷售旺季“金九銀十”已經落下了帷幕，今年的“金九銀十”與去年相比，認購、成交資料雙量下滑。另外，由于官方報名系統“甯小通”的上線，也讓不少打着“熱銷”幌子的樓盤現出了原形。
看點合集
1、據「房産南京」統計，今年“金九銀十”全市範圍内共有169次開盤，推出3.2萬套房源（含10月底已領銷許尚未開盤的項目）；
2、截止目前，2021年“金九銀十”新房認購15652套，成交9780套，同比去年（2020年認購19022套、成交11639套）有所下滑，其中認購量同比下滑17.72%、成交量同比下滑15.97%；
3、截止至11月1日15:00，南京新房庫存量高達6.7萬套；
4、169次開盤中，有37次售罄（含基本售罄），另外有10次開盤去化在7成以上，需要搖号的開盤有47次，僅有3盤綜合中簽率在10%以内；
5、根據南京網上房地産資料顯示，169次開盤中，有34次開盤的去化10套以内（含10套），另外還有1盤出現了捂盤的情況；
6、根據官方報名系統“甯小通”顯示，169次開盤中，有71次開盤的報名人數不足10人（含10人）。
7、9月“兩集中”土拍成功出讓41幅地塊，其中25幅底價成交，11幅觸頂搖号，成交總價達到約507億元。
注：本文資料統計時間截止至2021年11月1日15：00，資料僅供參考。
資料：“金九銀十”認購、成交量同比下滑，新房庫存已超6.7萬套
根據南京網上房地産資料顯示，今年“金九銀十”，南京新房共計認購15652套、成交9780套（注：今年10月1日-7日，南京網上房地産未上傳資料），日均認購290套、日均成交181套。
去年2020年認購19022套、成交11639套（注：2020年10月1-7日，南京網上房地産有資料上傳），日均認購312套、日均成交191套。今年的新房認購成交資料同比去年有所下滑，其中認購量同比下滑17.72%、成交量同比下滑15.97%。
通過對比近5年來的認購、成交資料，我們可以發現，今年的認購資料僅次于2020年和2018年，與2019年資料相差不大，但成交量方面，僅高于2018年，位居近5年來的倒數第二。
另一方面，截止目前，南京新房可售套數已超過6.7萬套，位于高位上。
開盤：169次開盤推近3.3萬套房源，售罄僅有37次
今年“金九銀十”，全市範圍内（含溧水、高淳，含較高價的電梯大廈、辦公），共計有169次開盤，推出了32870套房源，但售罄的次數僅有37次（含基本售罄），另外還有10次開盤的整體去化在7成以上，可以算得上熱銷了。
在這169次開盤中，有3批集中供應項目，分别是9月的2批和10月的1批，共29次開盤，除了10月末的8家集中供應項目目前資料尚未上傳完畢外，9月的21家樓盤大多已售罄。
在這批開盤中，有47次開盤是報名人數大于所推房源數，而進行了搖号。這47次搖号中僅有3家樓盤的綜合中簽率在10%以内，分别是河西的萬科翡翠濱江、江甯的龍湖春江郦城和江北的中交錦方。
綜合中簽率最低的10次開盤
受到1個購房證明僅能在同批集中供應項目中選擇1家進行報名的政策影響，一些區域的綜合中簽率有所提高，例如江北核心區，甚至多次出現了因報名人數少于所推房源數，最終平推的情況。
整體“金九銀十”的兩極分化也很嚴重，熱銷的開盤僅占全市開盤次數的不足3成。據「房産南京」統計，在9月和10月裡，有34家樓盤去化不足10套（含10套），這之中更是有12次開盤去化挂零（注：這34家樓盤中不包括10月底已領銷許正在上傳資料的項目）。這些挂零的項目，大多聚集在城南闆橋、城北栖霞山、江北六合、溧水、高淳等區域。
栖霞山某項目去化結果
除此之外，江北某家樓盤還出現了捂盤的情況，該項目自9月中旬領取銷許後，至今還未開盤。
另一方面，由于官方報名系統“甯小通”的上線，不少樓盤的真實報名人數也表現了出來。根據“甯小通”顯示，9月、10月的169次開盤中，有71次開盤報名人數不足10人（含10人），占總開盤次數的4成以上。其中更是有32次開盤無人參與報名。
土拍：第二次“兩集中”土拍41幅地塊出讓，攬金507億元
新房市場的表現不及往年熱烈，南京的土地市場也稍有降溫。
9月26日-27日的南京第二次“兩集中”土拍中，共有41幅地塊成功出讓，其中25幅底價成交，11幅觸頂搖号，成交總價達到約507億元。而本次土拍相較于此前第一批集中出讓，熱度明顯下降，不僅在開拍前有多幅地塊終止出讓，成交總金額較前期的約993億幾乎是腰斬。
從開發商來看，拿地的以國企、央企為主，據小道消息，本次土拍中不少“頂流”房企竟放棄報名，并未參與任何一幅地塊的競争。
不過相較于其他城市來看，南京的土地市場還算是穩定。另外，有不少區域例如江心洲、鼓樓濱江等的毛坯限價在本次土拍中有所提高，這也奠定了這些區域的房價新格局。
縱觀今年的“金九銀十”，我們不難發現南京新房市場的兩極分化越來越嚴重，受到政策的影響，不少曾經熱度較高的闆塊，清退一批投資客後，如今的真實面貌也逐漸顯露出來。
但通過熱銷樓盤、熱度較高的地塊所處的區域來看，南部新城、河西、江北核心區的市場回報還是比較堅挺的，雖然像江北核心區出現了平推、沒賣完、中簽率提高等現象，區域内的整體表現還是比較穩定的。
這也說明了，當下市場中購房者的置業需求還是以自住需求為主，就在不久前南京土地市場網上挂出的今年第三批“兩集中”地塊中，也首次針對項目品質提出要求，河西南G111-G115地塊均要求地塊的建築外立面須采用高品質闆材材料，這也是河西南首批“定品質”地塊。
無論是新房市場還是土地市場，都在用各種政策、方法讓房屋回歸居住本質。而今年“金九銀十”的表現，也恰好證明了這一點，投資客正逐漸撤離，自住客成為市場主流。區位、配套、産品品質等客觀因素，都将影響着樓盤是否能真的熱銷。
另外，不少開發商為了沖刺全年任務，年底之前南京新房市場或還會迎來一大批樓盤入市。然而目前南京新房庫存處于6.7萬套的高壓之下，除熱門闆塊外，其餘闆塊的去化速度還是比較緩慢的，年底之前，南京的新房庫存是否會達到新高？不久後便會有了答案。