房地産銷售傳統上有個金九銀十的概念，這是什麼意思呢？
每年九月份十月份，往往是房地産銷售的高峰期，很多大的房地産公司在九月十月都要打兩場攻堅戰，全年1/3以上的銷售就靠這倆月了。
但是很顯然，今年金九銀十的成色是嚴重不足的。
根據中國房地産指數系統百城價格指數對全國100個城市建立及二手住宅的調查資料顯示： 2021年10月，百城建立住宅平均價格為16189元/平方米，環比上漲0.09%，漲幅較上月收窄0.05個百分點，已連續4個月漲幅收窄，且本月新房價格環比漲幅降至年内低點；同比上漲3.08%，漲幅較上月收窄0.32個百分點。 二手房方面，百城二手住宅平均價格為16026元/平方米，環比下跌0.04%，為百城二手住宅價格指數自2020年6月釋出以來首次下跌；同比上漲4.04%，漲幅較上月收窄0.34個百分點。——摘自《證券時報》
從漲跌城市個數看，59個城市二手住宅價格環比下跌，數量為年内最高。
據21世紀經濟媒體相關報道，今年上半年，全國樓市仍然保持旺盛的交易勢頭。
但進入下半年，信貸政策明顯收緊，按揭貸款的審批和發放周期明顯延長，使得需求端的熱情有所下降。在供應端，盡管房企仍然努力加大促銷力度，但整體預期下滑，導緻市場交易難有起色。
針對目前房地産交易市場的困境，我國的多家房企出手開始自救。在當地對房價跌幅控制不嚴的城市，開始對房價進行打折促銷銷售。但從整體交易量來看，并未取得特别好的效果。
同時，房企融資仍大幅度下滑，融資環境更為惡劣，融資困難且持續崩裂已成為行業共性。雖說這幾天房債有所回暖，可積重難返，市場出清早成定局。
在這樣的情形下，市場普遍認為，國家對房地産市場的調控正在持續發揮顯著作用。
從2021年2月開始，已有包括深圳、上海、廣州、合肥、西安、東莞等在内的13個城市對二手房指導價進行調整，進而限制可擷取房貸額度。從2021年下半年房價表現來看，這種調整效果十分明顯。
6月1日，深圳市住建局釋出5月樓市資料。其中，二手住宅成交量環比、同比齊跌。資料顯示，深圳二手住宅5月成交3027套，環比減少38%，同比大幅減少65%。全市二手商品房成交為33.74萬平方米，同比下降55.25%；其中二手商品住宅成交為27.61萬平方米，同比下降60.98%。——摘自房天下
資料統計，西安上半年二手房月均成交在10000套以上，如今連一半都不到，真正的“斷崖式下跌”。十月份的杭州樓市的二手房隻成交了2554套，比一月份暴跌了80%。
新房市場方面，我們再看回深圳，九月份深圳全市開發商品房共成交841套，環比下跌25.11%；成交面積77632.07㎡，環比下跌29.16%。其中：新房住宅，成交608套，環比下跌33.11%；成交面積59100.06㎡，環比下跌32.94%。——摘自房地内參
準确的說，全國樓市的降溫潮都已經開始了，國家調控的空前力度，限制了購房的購房資格，管住了房企的錢袋子，從政策，金融，土地到地方市場熱度，全面受限。是以，交易量下降，使得房價必然随之下降。
甚至，因為部分地區房價下跌幅度過大，有些地區的政府還提出了限跌令。
樓市進入了降溫通道似乎已是闆上釘釘的事實。但是，從市場所釋放的多個信号來看，又不全然如此，具體我們來看相關資料。
盡管處于限購令，指導價，限貸令等政策之下，但是在新房成交上，多地新房銷售逆勢上升，其中上海的成就尤為驚人。
上海2021年上半年總體成交23.01萬套住宅。其中新房成交4.98萬套，對比去年新房2.84萬套漲幅為75%。
同期，拿廣州舉例，廣州新房網簽2368套，環比上漲42.65%；網簽面積252863㎡，環比上漲40.93%。整體呈上升趨勢，态勢良好。
《2020年上海房地産市場報告》顯示，去年12月，上海新房市場供應量與成交量大幅增長。12月，上海建立商品住宅成交面積約122.8萬平方米，新增供給面積136.7萬平方米，新房市場出現供大于求的局面。 從年度資料來看，2020年上海建立商品住宅成交面積同比增長23.1%，成交面積創4年來新高；新增供給面積778.6萬平方米，同比增長1.5%。——摘自《網易新聞》
可見，全國樓市普遍降溫的背景下，部分城市樓市仍然維持了一定的熱度。新房的價格也一直處于上升通道。
那麼深究其原因，到底是什麼導緻了這種情況的發生？
一是過去幾年房地産調控政策對一線城市采取嚴控房價的政策，經過幾年的累積，購買力增加；對于三四線城市則實施“去庫存”政策，以棚戶區改造為代表的政策措施有力地刺激了三四線城市的房地産市場，随着棚改政策的退出，這些三四線城市的購買力不濟是預料之中的。
二是疫情期間寬松的宏觀政策的主要受益者是富人，他們的财富快速增加，這是高端物業的需求增速快于一般住宅的主要原因。
房市如今随着房地産稅傳聞等預熱，整體投資屬性下降，是以分化加速到來。一線城市、人口淨流入城市房子雖然受到一定影響，但是投資價值高的新房仍舊受到熱捧，維持投資屬性。
分化将是未來中國房地産市場的最重要主題。
首先，大城市與中小城市的房價将出現分化。在年初的疫情沖擊下，2020年2月所有城市的市場交易量均出現大幅度下跌，但随後一線城市恢複速度明顯快于其他城市。
房地産和當地的供需關系是密切相關的。三四線城市，尤其是北部、西部三四線城市人口流出迅速，住房需求有限的同時還遭遇外移居民的抛售，價格下滑是必然趨勢。
另一方面，我們現在強調城市群的概念，要發展大城市，以中心城市來引領整個地區的經濟發展。這個代價就是中心城市虹吸周邊，持續帶動本地房地産價格上漲。
甚至，同一城市内，核心地帶的房地産價格也和郊區的價格産生分化效應，這種效應已經在北京、上海等一線城市苗頭顯現。
可以預見的是，未來房地産稅的落地，會進一步增加分化，中心城市核心地帶房地産市場将繼續走強。大量三、四、五線城市房地産市場将走弱。
我們作為投資者，一定要做好投資規劃，全國範圍内選城市，城市内部選地段。随着房地産增速放緩，房企重心再次回歸一二線城市，三四線城市的房地産市場開始存在着諸多不确定性。
是以，對于購房者而言，盲目買房和豪賭買房都不可取，從全國範圍内來看，買房應該選擇城市群内部，人口持續流入的城市，而不要在人口持續流出，産業結構不合理的城市過多配置房産。
到底房地産的未來路在何方？怕是沒有大家想象中那麼樂觀。我們拭目以待。