房地产销售传统上有个金九银十的概念，这是什么意思呢？
每年九月份十月份，往往是房地产销售的高峰期，很多大的房地产公司在九月十月都要打两场攻坚战，全年1/3以上的销售就靠这俩月了。
但是很显然，今年金九银十的成色是严重不足的。
根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建及二手住宅的调查数据显示： 2021年10月，百城新建住宅平均价格为16189元/平方米，环比上涨0.09%，涨幅较上月收窄0.05个百分点，已连续4个月涨幅收窄，且本月新房价格环比涨幅降至年内低点；同比上涨3.08%，涨幅较上月收窄0.32个百分点。 二手房方面，百城二手住宅平均价格为16026元/平方米，环比下跌0.04%，为百城二手住宅价格指数自2020年6月发布以来首次下跌；同比上涨4.04%，涨幅较上月收窄0.34个百分点。——摘自《证券时报》
从涨跌城市个数看，59个城市二手住宅价格环比下跌，数量为年内最高。
据21世纪经济媒体相关报道，今年上半年，全国楼市仍然保持旺盛的交易势头。
但进入下半年，信贷政策明显收紧，按揭贷款的审批和发放周期明显延长，使得需求端的热情有所下降。在供应端，尽管房企仍然努力加大促销力度，但整体预期下滑，导致市场交易难有起色。
针对当前房地产交易市场的困境，我国的多家房企出手开始自救。在当地对房价跌幅控制不严的城市，开始对房价进行打折促销销售。但从整体交易量来看，并未取得特别好的效果。
同时，房企融资仍大幅度下滑，融资环境更为恶劣，融资困难且持续崩裂已成为行业共性。虽说这几天房债有所回暖，可积重难返，市场出清早成定局。
在这样的情形下，市场普遍认为，国家对房地产市场的调控正在持续发挥显著作用。
从2021年2月开始，已有包括深圳、上海、广州、合肥、西安、东莞等在内的13个城市对二手房指导价进行调整，从而限制可获取房贷额度。从2021年下半年房价表现来看，这种调整效果十分明显。
6月1日，深圳市住建局发布5月楼市数据。其中，二手住宅成交量环比、同比齐跌。数据显示，深圳二手住宅5月成交3027套，环比减少38%，同比大幅减少65%。全市二手商品房成交为33.74万平方米，同比下降55.25%；其中二手商品住宅成交为27.61万平方米，同比下降60.98%。——摘自房天下
数据统计，西安上半年二手房月均成交在10000套以上，如今连一半都不到，真正的“断崖式下跌”。十月份的杭州楼市的二手房只成交了2554套，比一月份暴跌了80%。
新房市场方面，我们再看回深圳，九月份深圳全市开发商品房共成交841套，环比下跌25.11%；成交面积77632.07㎡，环比下跌29.16%。其中：新房住宅，成交608套，环比下跌33.11%；成交面积59100.06㎡，环比下跌32.94%。——摘自房地内参
准确的说，全国楼市的降温潮都已经开始了，国家调控的空前力度，限制了购房的购房资格，管住了房企的钱袋子，从政策，金融，土地到地方市场热度，全面受限。所以，交易量下降，使得房价必然随之下降。
甚至，因为部分地区房价下跌幅度过大，有些地区的政府还提出了限跌令。
楼市进入了降温通道似乎已是板上钉钉的事实。但是，从市场所释放的多个信号来看，又不全然如此，具体我们来看相关数据。
尽管处于限购令，指导价，限贷令等政策之下，但是在新房成交上，多地新房销售逆势上升，其中上海的成就尤为惊人。
上海2021年上半年总体成交23.01万套住宅。其中新房成交4.98万套，对比去年新房2.84万套涨幅为75%。
同期，拿广州举例，广州新房网签2368套，环比上涨42.65%；网签面积252863㎡，环比上涨40.93%。整体呈上升趋势，态势良好。
《2020年上海房地产市场报告》显示，去年12月，上海新房市场供应量与成交量大幅增长。12月，上海新建商品住宅成交面积约122.8万平方米，新增供给面积136.7万平方米，新房市场出现供大于求的局面。 从年度数据来看，2020年上海新建商品住宅成交面积同比增长23.1%，成交面积创4年来新高；新增供给面积778.6万平方米，同比增长1.5%。——摘自《网易新闻》
可见，全国楼市普遍降温的背景下，部分城市楼市仍然维持了一定的热度。新房的价格也一直处于上升通道。
那么深究其原因，到底是什么导致了这种情况的发生？
一是过去几年房地产调控政策对一线城市采取严控房价的策略，经过几年的累积，购买力增加；对于三四线城市则实施“去库存”策略，以棚户区改造为代表的政策措施有力地刺激了三四线城市的房地产市场，随着棚改政策的退出，这些三四线城市的购买力不济是预料之中的。
二是疫情期间宽松的宏观政策的主要受益者是富人，他们的财富快速增加，这是高端物业的需求增速快于一般住宅的主要原因。
房市如今随着房地产税传闻等预热，整体投资属性下降，因此分化加速到来。一线城市、人口净流入城市房子虽然受到一定影响，但是投资价值高的新房仍旧受到热捧，维持投资属性。
分化将是未来中国房地产市场的最重要主题。
首先，大城市与中小城市的房价将出现分化。在年初的疫情冲击下，2020年2月所有城市的市场交易量均出现大幅度下跌，但随后一线城市恢复速度明显快于其他城市。
房地产和当地的供需关系是密切相关的。三四线城市，尤其是北部、西部三四线城市人口流出迅速，住房需求有限的同时还遭遇外移居民的抛售，价格下滑是必然趋势。
另一方面，我们现在强调城市群的概念，要发展大城市，以中心城市来引领整个地区的经济发展。这个代价就是中心城市虹吸周边，持续带动本地房地产价格上涨。
甚至，同一城市内，核心地带的房地产价格也和郊区的价格产生分化效应，这种效应已经在北京、上海等一线城市苗头显现。
可以预见的是，未来房地产税的落地，会进一步增加分化，中心城市核心地带房地产市场将继续走强。大量三、四、五线城市房地产市场将走弱。
我们作为投资者，一定要做好投资规划，全国范围内选城市，城市内部选地段。随着房地产增速放缓，房企重心再次回归一二线城市，三四线城市的房地产市场开始存在着诸多不确定性。
因此，对于购房者而言，盲目买房和豪赌买房都不可取，从全国范围内来看，买房应该选择城市群内部，人口持续流入的城市，而不要在人口持续流出，产业结构不合理的城市过多配置房产。
到底房地产的未来路在何方？怕是没有大家想象中那么乐观。我们拭目以待。