馬來西亞碧桂園森林城市
作者 | Morse姐
來源 | 摩斯地産（ID：MorseHouse)
“我有一個夢想，能有一座城市，那裡的生活非常安全，沒有車輛在地面穿行，建築外牆都長滿植物，到處都是公園，大家在那裡可以曬太陽、跑步、遊泳。”這是遍布碧桂園的“楊主席語錄”之一。
疫情前，經常在馬來西亞新山自家的高爾夫球場打打球的楊主席，格外喜歡馬來西亞。
他的森林城市夢想，也在馬來西亞得以去圓夢。
然而，這一場持續近10年的海外實驗，如今卻陷入了尴尬境地。森林城市購房者的情緒，也随着一點點破碎的夢想而起伏。
疫情以來，森林城市陷入了沉寂。偶爾，業主的投訴以及諸如保安自殺的資訊，宣示着存在感。
碧桂園（02007.HK ）的官網上，馬來西亞新山森林城市依然在首頁占據着重要位置，其最新消息的時間為8月13日，内容是“向當地某學校捐贈了75台聯想平闆電腦”。
沒有中國客人的探訪，也就意味着難以有像樣的銷售。碧桂園半年報公布前夕，繼續留在碧桂園森林城市的員工，期待着公司業績能夠好起來的同時，也忐忑等待着可能的人員調整。
8月24日，碧桂園釋出了半年報：碧桂園實作總收入約2349.3億元，同比增長27%；淨利潤約224.2億元，同比微增長2.3%；核心淨利潤約152.2億元，同比微增長4.2%。
去年同期碧桂園營收利潤雙降，在基數很低的情況下，今年上半年這個利潤增長幅度，并不明顯。
世界夢的模闆
1992年，春風吹來後的中國，一切都欣欣向榮。
時勢造人！40歲的楊國強，将銷售不暢的順德碧桂園接盤過來。從建築商到開發商，楊國強實作了人生的轉型。
介入房地産業後，蓋房子很行的楊國強大幹快上，碧桂園勢如破竹迅速成為了房地産知名企業行列。2010年，碧桂園銷售達到了329億元。碧桂園也首次入列福布斯全球上市公司2000強。
到了2011年，楊國強還推進碧桂園的“走出去戰略”，并標明了馬來西亞作為海外發展的第一站。
2012年9月，在溫州沒有項目的碧桂園攜馬來西亞的兩個别墅樓盤出現在溫州第七屆秋季房交會。《我在碧桂園的1000天》一書中透露，這一年楊主席還介入了森林城市項目。
當年12月，碧桂園拿到了在馬來西亞的第三個項目——柔佛州新山金海灣項目。彼時正值碧桂園成立20周年和上市5周年。
2013年，金海灣賣了近70億元人民币，一舉成為馬來西亞銷售業績最高的開發商。同期碧桂園銷售額也首次突破1000億。2014年，碧桂園馬來西亞金海灣和鑽石城兩個項目銷售額為25.76億元。
金海灣一路高歌的時候，森林城市也即将綻放。這才是承載楊國強夢想的巨無霸項目。
據年報，碧桂園和柔佛州政府分别持有森林城市項目60%、40%的股權。這意味着政策土地由當地政府擺平，碧桂園負責建設營銷，一起分大蛋糕，世界夢很美。
楊國強的算盤是，以東南亞為起點，将森林城市在國外複制，期待有一天國内外收入比達到1:1。
碧桂園官方釋出的資料顯示，森林城市原規劃面積20平方公裡，計劃投資額約6000億元，預計開發周期長達20年。
為攻克頭号任務，楊主席用了三分之一時間在森林城市，還要求總裁花一半時間在這上面，同時調動了負責财務、園林綠化、營銷、廣告和媒體、戰略及國際招商等各管理層全職介入；并發檔案要求各職能中心及子公司要全力支援。
舍得孩子才能套着狼，世界級的項目必須一炮而紅。楊國強深谙此道。
彼時，碧桂園在央視黃金時段、春晚、裡約奧運等等管道砸了重金，一時之間森林城市幾乎無人不曉。這種大規模的營銷，也就恒大許教授可以超越楊主席。大規模營銷下，森林城市一夜之間仿佛可以朝下一個迪拜看齊。
一番努力之下，森林城市迎來了屬于自己的高光時刻。那時候，時任馬來西亞總理納吉布極力支援楊主席。他對森林城市的評價是這樣的：柔佛州和森林城市将會成為馬來西亞新的經濟增長重心。
楊主席也在這樣的時光裡，悠閑地在新山與馬來西亞和柔佛州的重要朋友們打打高爾夫。那樣的時光，很美好。現在疫情下，楊主席也隻能回憶。
2016年，森林城市高歌凱進，實作了180億元的銷售額。這一年，碧桂園的銷售額為3088億元。
2017年碧桂園的銷售額達到了5500億元，首次上榜世界500強，楊國強也終于圓了自己的世界500強夢想。
2017年3月，柔佛州蘇丹率領皇室理事會成員，專程來到位于廣東佛山的碧桂園總部，冊封楊國強為柔佛州一級拿督勳銜。
這位豪車無數的蘇丹在東南亞地區頗為有名，他與馬來西亞政壇老将馬哈蒂爾的關系也頗為微妙。一位馬來西亞前政要曾經在多年前對Morse姐提到可能的隐憂。這些擔憂最終都一一應驗。
“隐匿”的森林城市
當人們以為世界夢一步一步越來越近的時候，卻是森林城市夢魇的開始。
2017年，已經92歲的馬來西亞前總理馬哈蒂爾在參觀了森林城市之後卻極為不滿地指責，“森林城市”是一個外國人聚集地。
随後的2018年，正在茁壯成長的森林城市迎來了狂風暴雨，這是森林城市的重要轉折點。
2018年，93歲的馬哈蒂爾成為馬來西亞新總理。楊國強屈身前往吉隆坡國會大廈拜會了馬哈蒂爾。但無濟于事，馬哈蒂爾還是在公開場合表示，不允許森林城市對外國人銷售，也不會給外國買家發簽證。
風雨甚急的時候，Morse姐也來到了森林城市。此時，購買森林城市的中國客戶還一茬一茬地前來。
馬來西亞碧桂園森林城市沙灘一角
2019年10月—2020年初，該項目傳出大規模裁員消息。碧桂園回應稱，僅僅是合并馬來西亞和新加坡的架構，碧桂園馬來西亞總裁付錦嶺黯然離場是因為個人原因。
時間來到2020年6月—2021年7月，網絡上關于森林城市項目虛假宣傳及不兌現承諾的投訴比比皆是。
一位國内購房客戶投訴森林城市是五星級的坑。此外，由于該項目住宅樓底層是商鋪，是以樓上的住宅業主也隻能使用商用電。一些業主自稱在購買時并不知情。Morse姐掌握的情況是，馬來西亞規定是有底商的大樓住宅按照商業用電。馬來西亞每千瓦時家庭用電為0.058美元，商業用電則高達0.096美元。森林城市絕大部分住宅樓均為商業用電。
5月下旬，20多名同樣訴求的業主到碧桂園總部申請退房，被告知退房需要承擔房款30%的違約金。
森林城市之外，碧桂園在馬來西亞的其他項目也情況不佳。知情人士告訴Morse姐，馬來西亞5個項目隻有吉隆坡一個項目賣得動。
目前，海外項目銷售額在整個公司占比下降得厲害，碧桂園海外區域公司也進行了比較大的調整。Morse姐聽說，負責碧桂園海外項目的蘇柏垣幾個月前也離開了馬來西亞。
森林城市在碧桂園的存在感，除了遍布網絡的投訴之外， 以及碧桂園首頁重要位置還有出現外，已慢慢“隐匿”。從2018 年起，其年報就再未單獨披露過森林城市。
此前，一位經濟界頗有影響的人士曾經說過：在中國特殊的政商環境下成長起來的國内企業，出海很容易出問題，尤其是做房地産項目。
變化的時代，越來越讓人難以适應。楊國強的世界夢似乎也被風雨打蔫。
碧桂園前路不明
森林城市的高光和黯然，很大程度上也暗合了碧桂園的高光和必承之重。
2018年，也是地産行業的多事之秋，更是碧桂園的多事之秋。
這一年，關于碧桂園高周轉的檔案、聊天截圖、段子，以及因高周轉而導緻的工地事故、工程品質問題，在網上廣為流傳，将碧桂園推上了風口浪尖。
為此，楊國強與屬下酒酣時有些崩潰，潸然淚下，嘴裡反複念叨着：“我已經财務自由了，我現在做事，真的隻是想做點實事，我現在所做的一切是為了社會更美好。”
在面對媒體時，楊國強也問媒體：“碧桂園該不該當老大，你們教我，該怎麼辦？”
這一年，碧桂園實作營業收入3790.8億元。
如今，碧桂園走到了時代眷顧的尾巴上。
碧桂園發展曆程
碧桂園位列2021世界500強榜單第139位，較2017年首次上榜時已累計前進了328位。
市場發生變化，地産調控加大之下，不少地産企業面臨生死劫。海外戰略難以實作楊主席的預期下，碧桂園也将在未來繼續承壓更大壓力。
2020年碧桂園因降價導緻全年營收利潤雙降。同時，毛利、毛利率、淨利潤、在售現金、每股盈利等名額紛紛下滑；權益合同銷售額、總資産增速比前幾年也明顯低了。
三道紅線标準看，2020年碧桂園扣除預收賬款後資産負債率為80.53%，踩中一條，歸入黃檔。也就是2萬億元資産中有1.76萬億元是負債。
消息稱，2020年房企綜合滿意度中，碧桂園反而下降，在品質、傳遞、維修這幾項中處于行業短闆，“行業10分的平均水準，碧桂園隻有4分”。購房者對于房地産公司的投訴，往往又處于弱勢。一個官司經年累月的打，購房者傷不起。
進入2021年，碧桂園看似榮光的背後依然有隐憂。剛剛出爐的半年報資料，也在 應證。
截至2021年6月30日，碧桂園實作合同銷售金額約3030.9億元，合同銷售面積約3451萬平方米，分别同比增長14%和8%。
2021年上半年，碧桂園實作總收入約2349.3億元，同比增長27%，其中來自房地産開發的收入為2279億元，同比增長26.6%。
截至2021年6月30日，碧桂園可動用現金餘額約1862.38億元，相比之下有息負債總額高達3242.4億元。
森林城市前路不明，綜合滿意度下降之下，快要70歲的楊國強，依然沒有停歇下來。他很願意在自己的老本行建築這塊貢獻餘熱。2021年7月9日，碧桂園創始人、董事局主席楊國強在集團管理會議上強調，“要全力以赴做好機器人建房的試點工程。從明年開始，我們全部用機器人建房子。”
造房子，靠人不行！全部用機器人又行麼？
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