這兩天，房地産股是一片陰霾，跌跌不休。
恒大雷聲、恒大金衣維權的消息，也影響着大家的神經。
有太多的壞消息，感覺房地産真的很黑暗。
但壞消息中也有好消息。
9月16日，财新社報道稱，該公司已向萬達輕資産管理投資約15億美元。據媒體報道，萬達于8月20日送出了海外IPO申請，在上市前已經籌集了近60億美元。
相信大家和貓姐姐，看到這件事的第一反應是：
哇，花園好豐富！
當然，15億美元相比總資産超過2萬億貴元，一年銷售近8000億的銷售額，當然不值一提，但好壞也是小100億啊！
要知道，在無休止的房地産調控政策圍攻下，今年的房企普遍不景氣。
從去年下半年國家提出三條紅線和貸款兩條集中，到今年開始在銷售端，客戶收緊個人抵押貸款，提高貸款利率等一系列行動，房企普遍面臨"資金緊張"的局面，許多房企也是以爆發了流動性危機。
金錢正在成為最重要的東西。例如，恒大正在等待錢來拯救生命。
在這種背景下，楊果強手揮手，漫不經心地被100個小目标抛出，這讓其他房企有多尴尬呢？
在嫉妒嫉妒的同時，我們也有一點疑問：
真的這麼豐富嗎？
今天，貓姐将帶大家上盤：
3456線之王，宇宙第一家房企，貴元，真的沒有那麼富有嗎？
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楊國強的投資業務
首先看園區财富的證據，投資萬達企業管理就是其中之一。
據中國證監會行政許可辦公室政府服務平台披露，萬達商務管理局于8月20日送出了境外上市申請，目前進度跟蹤狀态顯示為"更正材料"。
據《香港經濟日報》報道，萬達在IPO前融資468億港元，這是中國今年最大的IPO前融資之一。
圖檔：Wanda.com
如此盛大的IPO盛宴，當然會有很多資本大亨來分一杯羹。
據路透社援引消息人士的話報道，萬達的IPO前融資由PAG牽頭，總額為28億美元，其中包括19億美元的股權投資和9.33億美元的銀團貸款。
此外，碧桂園、騰訊、中信資本、螞蟻集團等都參與了本輪融資。
騰訊、中信資本、螞蟻集團都是風險投資界的知名鳄魚，投資案例不勝枚舉，是以當你看到這些名字時，我們并不覺得不尋常。
相反，園林，不賣，一槍就達到了驚人的15億美元，有些出乎意料。
楊國強，桂園創始人;
然而，這已經不是園區第一次涉足投資業務了。貓姐了解到，在投資萬達企業管理之前，園區一直通過其貴貴源創業事業部，做出了大量投資。
具體來說，園區創業投資主要圍繞四大投資主題來布局資金。
一是科技創新，代表投資項目有晶片研發企業紫光夏普、民營火箭企業藍箭宇航、通用智能晶片設計公司牆體技術及半導體供應商比亞迪半導體、小米生态鍊企業打造技術、全棧自動駕駛解決方案服務商鴻晶智驅動;
二、大健康品類、此類投資的代表性項目為寵物醫療企業鑫瑞鵬寵物集團、綜合醫療服務集團企鵝杏仁、生物制藥公司創世紀集團、創新藥企和鉑金制藥、最大的綜合醫院集團之一鑫裡程醫院集團;
三、消費類，代表項目有餐飲品牌湖南文友小龍蝦、快餐品牌見面小面、茶包品牌茶麗茶、醬白酒項目寶源、護膚品牌林清軒、飲料品牌漢口二廠、美國品牌芫苓糖;
四是圍繞貴元集團主營房地産産業上下遊産業鍊布局，涉及建築科技、創新銷售管道、機器人闆塊。代表該項目的有貝殼、家居、功能建材系統服務商卓寶科技和蒙娜麗莎廣西子公司。
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如您所見，園區投資面積非常廣闊，其風險投資事業部于2019年1月正式成立，成立僅兩年多，已投資數百億美元投資60多個項目。
Biguiyuan Ventures的管理合夥人戴永波早些時候在接受媒體采訪時表示，該合資企業的重點是可以長期跟進的軌道，"這樣我們就可以在未來3-5年内每年推出至少30億條軌道。"
據此粗略估計，貴元創投的年投資，或超過120億。
戴永波，碧桂園創投管理合夥人;
花園真的豐富嗎？
對于一家公司來說，有錢去做一些風險投資并不罕見。
在外界一度認為非常富有的房地産圈中，包括龍湖資本、保利資本、越秀實業基金、華潤資本等衆多房企下屬的投資公司或業務機關，近年來都開展了創業投資業務。
然而，園區風險投資被公認為是最近兩年花費較為"兇猛"的一年。
可供比較的一組資料是：萬達企業管理投資小花了100億元，但園區上半年淨利潤也隻有224億元。
是以問題是，花園真的那麼豐富嗎？
公園的最新财務業績可以告訴我們一些答案。
根據财務業績，2021年上半年，貴源股權合同銷售額達到3030.9億元，同比增長13.5%;
實作營業收入2，349.3億元，同比增長27%;
淨利潤約224.2億元，同比增長2.3%;
行業一般增加收入不增加利潤，同樣不能幸免。
2021年上半年，毛利率19.7%首次跌破20%，淨息差為9.54%，較2020年下降2.15個百分點。
該公司預計毛利率将在明年年中或明年年底達到低點，随後逐漸複蘇。國際評級機構S .P.也認為，未來兩年利潤率的擠壓将抵消收入增長，導緻EBITDA增長不超過2%。
另一方面，在關注的三條紅線中，截至上半年，不計預收賬款的資産負債比率為78.5%，淨負債比率為49.7%，現金與短期債務比率為2.15。
三條紅線貴元踩了一下，依然留在"黃檔"行列。
目前，在TOP10行列中，有兩家在橙色檔，分别是恒大和綠地，三家在黃檔，分别是綠城、榮成和貴園，其餘5家房企，都已經全部在綠檔。
雖然近年來園區的資産負債表比例從2018年底的峰值89.36%逐漸下降到當年的86.24%，呈現出債務穩步下降的趨勢。
然而，僅按絕對值計算，今年上半年園區的有息負債總額仍為3，242億元，較2020年底僅減少23億元。
無論是總債務還是負債率，園區仍處于較高水準。
貓姐指出，近年來，園區規模的增大和負債率的下降，更多的是依靠合作比例的提高來帶動。
根據财務業績，2017年園區其他非控制性權益占比不到20%，2018年躍升至30%，此後一直保持在30%以上，今年上半年最新産值為33.56%。
在行業内風險因素高的情況下，拉動更多的合作夥伴投資股票，分擔風險，這不怪。但合作比例的提高也是有代價的：大量非控制性權益奪走了園區很大一部分利潤。
今年上半年，公司實作淨利潤224億元，但僅向所有者股東配置設定了150億元，而向非控股股東配置設定了74億元，即33.11%。
很多人都賺了很多錢，園子裡顯然也有點肉痛。近兩年來，園區刻意改變了這種狀況。
資料顯示，今年上半年，園區新增土地權益占比為85%，2020年全年為88%，而2019年目标僅為70%左右。
然而，增加土地股權比例意味着他們必須支付更多的錢，這意味着在土地擴張和債務降級之間，公園必須做平衡和選擇。
好消息是，公園的流動性仍然充足。截至2021年年中，該公司手頭現金為1832億美元，而一年内到期的有息負債為868億美元，是手頭現金短期負債的兩倍多。
總結：多一點錢，花點狠，但賺錢和減少債務真的有點困難。
3456号線之王的焦慮
如果手頭的現金如此充裕，那麼我們沒有什麼可擔心的。不幸的是，即使是宇宙中的第一宮，即3456線之王，也有其擔憂。
嚴格的政策環境使園區面臨更大的商業挑戰。
由于政策制定者從抵押貸款額度和銷售價格等多個方面嚴格控制房地産行業，經營環境絕非易事。這些控制措施将阻礙購房者，并給銷售執行和現金回扣帶來壓力，特别是在整體需求波動較大的三四線城市。
作為低線市場的行業上司者，約60%-70%的股權合約銷售來自三四線城市。
貴源地産;
事實上，從8月開始，公園的月度銷量已經反映了一些起伏。
資料顯示，僅8月份，公司股東權益應占合同銷售金額約為452.1億元，較2020年同期的609.3億元下降25.8%;
是以，今年前8個月股權合約累計銷售額約為4，025.8億元，同比下降5.34%。
如果接下來金九銀十，園内銷量無法阻擋下滑，可能意味着情況比我們想象的還要糟糕。
更大的擔憂來自回扣。
雖然上半年，園區仍實作了高達90%的超高還款率，這是其現金流一直充裕的根本原因，但必須看到，銷售方抵押貸款的收緊，正在對園區的回報産生影響。
圖檔：說貓是自制的
貴源首席财務官吳碧君在中期業績釋出會上坦誠相待，目前整個抵押貸款資源确實非常緊張。結果，上半年，還款率從去年的91%下降1%至90%，抵押貸款周期的天數從去年的35天延長到60天以上。
不要小看這1%，按全年5193億元股權合同銷售回扣計算，1個百分點就是52億，相當于一家60強房企一個月的銷售額。
房地産的周期史告訴我們，每一次房地産調控，最穩固的價格永遠是一二線城市的核心，而首先受到影響的，永遠是那些能成為低檔次的3456線城市。
在監管沒有任何放松迹象的情況下，超過60%的股權出賣都來自3456線城市碧桂園，可以維持上半年的銷售和還款，不确定性很大。而一旦銷售和回扣下降，園區的現金流也會受到影響。
這或許是楊老闆在奢侈的十億小目标投資王健林，一定要花時間去想一想。