我們的記者石璐
上海前幾年的熱銷樓市，今年"金九銀十"，但清涼。
"我們全店80餘人，9月整月交易二手房隻有1套，很多其他中介交易都是零。8月份全店交易4套，明顯變冷，貸款少了，房貸拿不到錢，市場冷。10月25日，上海前灘地區的一名中介員工告訴《證券日報》。
此前，此前貸款并未收緊，作為上海豪宅遍布紅色區域，前灘物業市場二手房價格最高，單價達到2000多萬元/平方米，而新房近9萬元/平方米，價格嚴重颠倒。
随着上海二手房上市指導價政策的出台，前灘二手房經曆了集體下架、集體調整後，再集體下架的複雜過程。
記者浏覽連鎖房源發現，前灘面積超過20萬元/平方米的住房已經消失。"20萬元/平方米的這類房子，按照政府的指導價隻是簡單地通過，有的業主把單價下調到13萬元/平方米，在稽核通過之前，就要上市。中介人添加到《證券日報》上。
根據益州研究院的資料，9月份，上海售出二手房機關12，040套，同比下降61%，環比下降33%，平均成交價為每平方米38，415元，環比上漲1%，同比增長9%。
買房更難
部分中介前灘區黃金九位交易
受上海二手房檢查和三價上低政策影響，上海樓市傳統金九銀十大熱場面不再出現，前灘二手房爆冷，部分中介全年二手房零成交。
《證券日報》記者走訪浦東前灘部分中介店了解到，10月份部分門店至今二手房尚未成交。"我們的商店在九月份沒有關門，8月份是個位數的交易，"一位經紀人告訴證券日報。
自7月19日在上海實施二手房價核查以來，濱海海灘二手房上市情況成為全市關注的焦點，不少購房者見證了這些房源從上架到上架，再到重新挂牌的全過程。從大批量的房屋供應下架到上架再到下一個上架，前灘二手房在8月中旬出現了0上市的尴尬局面。
對于零交易的原因，上海連鎖上述券商告訴《證券日報》記者："無論是上海10還是其他一攬子政策，不是為了讓購房者買房更友善，這都增加了難度。主要是一筆貸款變得嚴格，個人轉賬的錢不是流動的收入，計算貸款，銀行嚴格檢查首付的來源。第二套購房者無論借多少錢都需要由銀行進行評估，但最終，隻要第二套購房者要支付首付到80%~80%。買房使許多人更難買房。"
購房者需求下降
業主心态穩定 内網挂出高價房
雖然二手房交易已經降溫，但随着前海灘業主的流行學區等概念，仍然沒有降低預期。
前灘未能核實二手房價格，在内網的大型中介平台仍顯示單價超過20萬元/平方米。國慶節假期，京瑤名人住宅建立一套62平方米1室1廳，挂牌價1235萬，單價接近20萬/平方米。
"就像三林博覽館在前灘地區的家一樣，我們接觸到了一些業主，8月份還把房子的單價挂出了8萬元的高價，怎麼能賣出去，7萬的單價很難處理，沒人買。現在購房者變相加大首付，可以一次性支付80%~90%的首付不多，業主無法承受通過轉租出售的價格下跌。上述小中介機構向《證券日報》記者補充，"比如三林博覽的住宅，雖然住房時代比較新，但離地鐵遠不友善，在市場火熱的9月份租金漲幅近30%，也不要擔心下一個家。但在第11個長假之後，租賃市場越來越冷。"
對于上海"金九銀十"二手房銷售冷淡，益涵智庫研究總監于曉宇向證券日報記者分析：一是供給減少，沒有緊急需求的業主不想賣會選擇繼續出租，但租金漲幅和名義上跌幅在房屋總價上是無法比拟的， 不過，近期有傳言稱上海房産稅有可能上調，後來不排除部分居民有意願出售，供應量可能會上升。另一方面，購房者需求正在下降，尤其是"三價低"政策之後，很多人的首付比例直接從35%提高到50%以上，首付的增加是影響這部分購房者購房能力的關鍵因素。此外，消費者看到的外部價格較低，是以觀望心理相對強烈，需求受到這兩個方面的影響而下降。
從2018年開始，前灘用第二路家嘴等概念，炙手可熱的上海樓市，當時新前灘的開盤價一般為8萬元/平方米。而在2020年，很多前灘住宅市場進入二手房市場，挂牌價格大多在10萬元/平方米以上，有的挂牌價格高達20萬元/平方米，嚴重超過新房價格（新房價格已經800-900萬元/平方米），極端颠倒行為也飽受市場病态的困擾。
今年7月，二手房上市指導價出爐，前灘地區高價二手房經曆了集體下架、上架、再下架測試，成交價格和數量明顯變冷。在前灘地區，随着新房集中在市場，價格倒挂的嚴重制象可能會發生變化。
（編輯：Joe Chuan）