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溫|陳文立王偉
今年，國際收視率一直在為國内房企"殺人狂"。
《風與金融新聞》評估了三大國際評級機構（惠譽、S.和P.P.、穆迪）在2021年對中國主要房企的評級調整情況。
根據金融統計資料，穆迪、惠譽和标準普爾今年已經下調了100多次評級。
降級的數量不僅是曆史上最高的，也是評級增加次數的2.9倍。
僅在10月18日，就有十幾家内地房企在穆迪的機槍掃射下遭遇降級或展望。
同時，藍光、泰裕、華夏幸福、綠景控股等十幾家房企，在國際三大機構中"撤銷評級"，有的是主動的，有的是被動的。
人們不禁感歎，比起悲劇，也看到了"家企悲劇"！
那麼，國際投資銀行機構頻繁向國内房企出售的原因是什麼呢？
通過對多家機構和專家的采訪，鳳彩新聞總結了以下原因。
評級機構模型調整
更嚴格的要求
益涵智庫研究主任于曉宇告訴《風與外》，雷暴的規模有點大，評級機構正在調整模型。
至關重要的是，随着售前資金監管的加強，根據機構規則，售前監管資金被踢出"可用現金"欄。
由于這些資金可用于房地産建設，進而進入庫存，是以該機構在計算杠杆時将其納入淨房地産資産。
也就是說，在計算淨債務和流動性時，預售監管資金被排除在可用現金之外;
減價将增加大多數住房公司的杠杆率和償付能力，進而導緻降級。
以惠譽為例。惠譽的企業評級側重于"現金是否自由用于償還債務"，而不是用于營運目的。架構評級标準明确規定，可用現金不得包含"營運現金需求和不能自由用于償還債務的其他類型的現金"。
餘曉宇認為，在中國房地産預售制度下，地方政府通常要求房企将部分預付款存入銀行監管賬戶，該賬戶可用于建設目的，是以大多數上市的中國房企，這部分資金投入無限現金。
随着"三條紅線"的實施，"現金短期負債率"有了明确的要求，而現金不包括預售監管資金，一些房企開始披露這部分資金，這引起了評級機構的"警惕"。
人民币交易相關資産的風險增加
評級增長有限
RMBS或房地産預售貸款是中國個人按揭資産證券化的常見标的資産。
它的問題引起了國際評級機構的注意。
這源于中國房地産的本質——時期住房。
開發商拿到土地、項目房屋等資産作為抵押品後，從銀行等機構獲得資金，開發到銷售程度，買方将開發商部分現金，将自己的房子作為抵押品轉給銀行貸款，開發商拿到錢返還銀行等活動......
這些環節很多，因為是抵押，是以存在"抵押違約"的風險。
作為RMBS交易抵押品的房地産項目，如果不完成或延遲，可能會推高"抵押貸款違約率"，使RMBS投資者和更多的投資者和金融機構面臨風險。
然而，THE RMBS交易檔案通常不會披露涉及的房企名稱，是以無法根據公開資訊判斷哪些RMBS交易更多地暴露于被困房企的房地産項目。
評級機構可能符合"甯願誤殺，不能放手"的謹慎原則，對房企進行大規模降級。
正如惠譽所說，法院在授權債權人使用抵押品償還未償債務時，是否會将抵押貸款預付登記視為正式的抵押登記，仍存在不确定性。在中國的一些本地RMBS交易中，未正式注冊發行的貸款可能占總資産的80%。
大多數RMBS交易檔案規定，發起人可以回購未完成正式抵押登記的抵押資産，但這會使投資者面臨發起人的交易對手風險。
"這将限制此類交易的最高國際評級。惠譽說。
隐性債務壓力正在上升
機構更加警惕
截至今年年中，26%的主要上市房企在短期内面臨資金缺口的壓力，92.5%的企業面臨中期資金缺口的壓力，Beta Consulting合夥人杜立紅表示。
也就是說，即使不擴債，90%以上的企業需要續貸，平均續貸比例為53.5%，27.5%的企業需要續期70%以上的債務。
資金需求較為迫切，但國内房企普遍缺乏長期融資管道。
是以，86%的企業面臨"資金來源無法覆寫項目投資回收周期"的時期結構缺口，平均期缺口為9個月，21%的企業面臨兩年以上的缺口期。
杜立紅認為，在"三條紅線"等政策環境下，房企為了減輕賬面債務負擔，提升融資能力，實際債務和表外債務問題變得更加嚴重。
資料顯示，小股東權益在主要上市房企淨資産中的平均份額已從2020年底的39%上升到2021年中期的42%。但是，小股東一般應占比小于股權的比例，34%的企業小股東占股權利潤的一半以下，而有些企業因為小股東不承擔虧損。
結果 主要上市房企淨資産平均占比從2020年的14%上升到2021年中期的21%。
在資産負債表銷售方面，主要房地産公司平均45%的合同銷售來自資産負債表外，10%的表外銷售貢獻了70%以上，而該行業的整體隐性債務壓力受到合同負債融資部分的進一步推高，引發了評級機構的警告。
國内收視率也在提高标準
無論在國内還是國外都不容易
事實上，不僅國外評級更加嚴格，在"債券市場非強制性評級改革"的影響下，國内投資銀行機構的評級也越來越嚴格。
近日，聯合信貸、中國誠信國際等也被多家房企降級。
一位評級機構消息人士告訴Wind News，"國内評級機構非常内部，降級會打動很多人的利益。但現在改革的總體趨勢已經明确，未來企業評級必須更加嚴格。"
收視率收緊正在成為一種趨勢。而房企要順利渡過難關，還需要自己足夠努力的技能。
餘曉宇認為，近期中央聲明，主要針對消費端的放貸，對于企業來說，政策不會大放寬。是以，企業還是要追求"自我卓越"，減少脫桌的事情，從根本上做好。
益聚研究所智庫研究主任嚴躍進認為，信貸政策将掀起一波系統、全面的寬松行動，這将對房企的項目營銷和開發投資産生一些積極影響，進而有利于現金流。但是，房企各類債權發行差異明顯擴大，部分企業機會少，業績改善不明顯，顯得非常被動。
歸根結底，如果房企要安全消費，還需要自己的實力足夠強才能做到。
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