保利發展換帥，接棒者劉平還面臨這些重壓

記者|黃琪

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宋光菊退休的日子終于到來了，泡利的發展未來将何去何從是外界關注的問題。

7月29日，保利發展釋出第四次臨時董事會決議公告，在2021年通過《公司董事長換任條例》後，根據國務院國資委關于幹部管理的有關規定，同意宋光菊因年老辭去董事長兼董事職務， 公司董事長、總經理劉平接任。

劉平出生于1968年，曆任廣東省審計署直屬分部主任、保利發展計劃部部長、總經理辦公室主任、總經理助理、董事會秘書、副總經理，2016年底起擔任保利發展總經理。

宋光菊的離開是個好兆頭。早在今年3月24日，國資委官網消息顯示，因年齡原因，徐念沙的保利集團黨委書記、黨委常委、董事長、主任任職;

保利發展表示，宋光巨為公司的改革和發展傾注了大量心血，為奠定了堅實的基礎。在宋光巨的帶領下，保利發展實作了跨越式發展，确立了"一主兩翼"的發展戰略，緻力于打造"房地産生态發展平台"。

不過，在她退休之前，這家最大的國有房企的負責人仍然有一些無法實作的目标，比如帶領保利的發展回到"行業前三"，多元化轉型，解決保利産權之間的"行業間競争"問題。

"回到前三名"的壓力

劉平成為總經理後，保利發展開始進行較大的人事調整，原副總經理包括劉平、陳東橙、胡鑫、王健、吳章豔、餘英，随後改為張豔華、張偉、孔俊峰、潘志華、劉文生、劉英川。

作為一家成熟的國有企業，保利發展在2012年進入1000億的門檻，排名第三。不過，經過2012年恒大、貴園、榮成等的快速發展，保利發展從未跻身前三名，除了在2015年下滑至第六位外，保利發展的銷售排名全年保持在第五位。

2016年，房地産行業進入新一輪調控周期，房企規模明顯提升優勢，如何重返前三成為新任總經理劉平的一大難題。當時剛剛上任不久的劉平在股東大會上承認，公司與前三家房企的差距确實存在，但保利要繼續保持在第一方陣地上的地位，不會讓這種差距繼續擴大。

在2017年股東大會上，宋光炬呼籲保利發展在未來兩到三年内重返行業前三。

并設定了"345戰略"，實作2017年銷售額3000億元，2018年銷售額4000億元，2019年影響5000億元。

"隻要人們有夢想，他們就會成真。宋光菊曾表示，保利的總發展規模回落到前三名是公司的一個目标，實作這一目标的路徑有很多，除了正常擴張外，還通過收購、兼并、整合等方式。

然而，實際情況是，保利發展不僅沒有在原定時間架構内"重返前三"，2019年實作5000億元的銷售目标也未能實作，推遲了一年，2020年突破5000億元，年度銷售合同金額為5028.48億元，同比增長8.88%， 與碧萬恒的銷售額缺口超過7000億元。

事實上，在2019年5月的股東大會上，宋光菊改變了調子，延長了"重返前三"的最後期限，稱這是未來三到五年的目标。

今年上半年，保利在去年同期基數較低的情況下，增速僅為27%左右，累計簽約金額約2851.85億元。據Cree稱，今年上半年，前100家房企的平均增長率為36.7%，保利的發展仍排在第五位。

劉平曾坦言，由于城市布局、周期性戰略等因素，保利的發展與"碧灣恒"之間确實存在差距，但寶公司繼續保持在第一方陣型中的地位，不會讓這種差距繼續擴大。

自去年下半年以來，很明顯，保利的發展已經開始在土地市場獲得動力。2020年将有146個擴建項目，擴建成本為2，353億元人民币，同比增長51%，土地銷售率為46.79%，而2019年為33.7%。

今年上半年，在22個城市第一輪集中供地的背景下，保利發展的13個城市已經獲勝，土地總占有量22例，土地征用量約為472億元，在五個城市中拿地量第一， 包括上海。

據中央指數研究所資料顯示，保利在首批22個城市集中土地的股權土地中，在396億元的股權中，在各大房企中排名第三，位居後整合，萬科。

除了規模化，利潤增長疲軟也是保利發展的一大問題。根據财務業績，保利發展2020年營業總收入為人民币2，432.08億元，同比增長3.06%，同比下降約18個百分點。

今年上半年，保利的發展經曆了"營收增不增"的局面，營業收入總額同比增長22.25%至約901億元，營業利潤約188.9億元，同比增長8.70%，置業淨利潤約103億元，僅同比增長1.72%。

宋光炬的得失

宋光菊，1960年出生，今年61歲，與最後一位泡利發展董事長李濱海辭職時同齡。2010年6月，掌舵保利發展18年的李濱海因年事已高辭去保利發展董事長兼董事職務，由保利發展前總經理宋光菊接任。

保利發展原名保利發展部，1992年，曾任廣州軍區指揮參謀、科長，技術局後勤部長李濱海奉命成立保利南方集團房地産部（即廣州保利發展部）。宋光菊，國防科工委委員，廣州軍區幹部，1993年加入保利發展，是開國元勳之一。

從軍人到商人，宋光菊曾感歎，房地産是一個範圍廣泛、整合需求強的行業，從項目到傳遞的建築至少要與政府打交道近80個部門，這既需要韌性，也需要适應性，以及軍事人員在協同作戰、戰略規劃、 決策能力有其獨特的優勢，無論是從整合能力還是決策勇氣來看，軍事人才都是最适合做開發者的人。

宋光菊先後擔任保利發展辦公室主任、總經理助理、副總經理、常務副總裁等職務。2006年，保利發展在上海證券交易所上市，成為股份交易改革後第一家重新開機IPO市場的房地産公司，時任總經理的宋光菊自豪地表示，這是他職業生涯中最引以為傲的。

保利發展上市後，全國布局加速，并啟動"住宅與商業"兩輪驅動戰略，進入多元化布局階段。2009年，保利開設了第一家大型購物中心——佛山保利水城。

2009年，保利發展實作合同金額433.82億元，同比增長141.38%，位居三大上市房企之列，僅次于萬科、綠城。

到2010年，接任保利發展董事長的宋光菊成為了最大的國有企業的"開發商負責人"，當時她釋出了一份"軍事令狀"：在未來三到五年内，新的保利發展。

2012年，保利發展的合同銷售額為1017.39億元人民币，成為繼萬科之後第二家加入萬科1000億俱樂部的房地産公司，重建保利開發項目的目标如期實作。

同時，保利發展加大對多元化業務的投入，2018年更名為保利發展，形成以房地産投資開發為主體，綜合服務和房地産金融為翼的"一居二翼"業務布局。

很少公開露面的宋光菊出現在品牌更新的釋出會上，他說："泡利的發展始終以市場為導向，戰略為主導。如果社會沖突發生變化，美好生活的需求變得更加多樣化，那麼我們肯定會考慮并管理變化。如果說"泡利發展"代表了未來的發展邏輯和方向，那麼戰略更新和品牌推廣是必要的，也是必然的。"

然而，保利發展的多元化并不理想。資料顯示，2020年保利房地産開發營收2263.76億元，占總收入的93.08%，雙翼行業實作市場化收入154.32億元，占總收入的6.92%。

主要房地産行業仍然是保利發展的主要收入來源，除了2019年底成功上市的保利地産外，其他多元化業務在業内并沒有太大的存在感，尤其是在養老金行業，這給人們寄予厚望。

保利發展是最早進入養老行業的房企之一，也是投入最多的資源之一。2008年保利發展派進階管理層到日本開展自己的養老業務"找路"，2012年開始全面布局養老産業，提出居家養老、社群養老和機構養老"三位一體"的養老模式。

Poly Development在2016年提出了在五年内在50個城市建造80-100個家庭和俱樂部的計劃;在社群家居護理領域，未來三年将在30個核心城市建設300個健康生活館，包括30家旗艦店和270家體驗店。未來，保利預計在固定資産和營運資金方面投入50億至60億元。

保利對養老行業發展推進進度低于預期，不僅面臨盈利模式不成熟的問題，近年來也很少披露最新準備情況。

現在宋光巨已經退休，保利發展的轉型壓力将落在下一任主帥身上。