經濟學家宋清輝：房地産周期是正常的市場經濟現象

房地産周期是正常的市場現象，也是市場經濟的必然現象。正是因為周期的客觀存在，房地産市場才會有大浪淘沙，才會有競争和淘汰。從這個角度來看，房地産周期實際上有利于提高經濟品質，是以市場應理性看待房地産周期。

著名經濟學家宋清輝

“人有悲歡離合，月有陰晴圓缺”，蘇轼這句流傳了近千年的詩詞之是以能流傳到現在，說明了一點，即凡事都有周期，這也是諸多行業發展到一定階段的必然現象。例如，經曆此前多年的爆炒和推波助瀾，房地産市場的供求關系目前已經發生了重大變化，一方面，之前的“三高”模式已經被打破，行業正在處于新舊模式的轉換期；另一方面，目前的房地産行業或正在經曆較為漫長的下行周期，進入緩慢發展的新階段。但長期來看，中國經濟“去地産化”已是大勢所趨。

筆者觀察到，三四線城市的房價已經處于跌無可跌的位置，成交量接近冰點，形勢難以令人樂觀。有不少投資者會問，房價會不會也像股價那樣，在低位運作一段時間後瘋狂反彈呢？答案是需要兩方面看待，對于絕大部分三四線城市而言，其房價走勢或會如同冷門股一樣久久不動。事實上，目前的房價下跌實際上是一個再正常不過的行業周期現象，同時它也和經濟發展的周期性有較大的關聯。

一般而言，一個城市房價的漲跌，歸根結底需要看這個城市的産業情況。例如，2010年的時候，因煤價的上漲，一系列資金湧入鄂爾多斯的樓市，在全城民間借貸蜂擁的同時，房價也瘋狂走高。随後，因為煤價的回落，一系列的夢想都開始破滅，資金鍊斷裂、投機者離場，于是鄂爾多斯開始變得蕭條。但是，随着近年來當地政府積極調整産業結構，推動産業轉型更新，該地的房地産行業已逐漸回歸到健康有序的狀态，“鬼城”的标簽似乎可以撕掉了。這也表明，如果一座城市沒有支撐經濟發展的強勢産業，無論是資金還是人才，或許都不會留在這個城市當中。

縱觀各類三四線城市，幾乎沒有長期可持續、配套的産業鍊能夠支撐城市的經濟發展。就如從衆心理一般，絕大多數城市都會想方設法挖掘各種景點發展旅遊業，以期創造新的利潤來源，但旅遊業低門檻、同質化的發展難以形成長期有效的支撐作用。雖然一部分城市擁有“靠山吃山”的絕對優勢，但想要推動當地産業、經濟有效持久的發展，就必須積極引入實體創業和創新産業，否則很快就會陷入“人勤地多産、坐吃山也空”，鄂爾多斯的過往便是典型例子。

就房地産業而言，地産商雖然有定價的權利，但他們沒有左右城市經濟發展的能力。如果三四線城市一直無法引入能夠刺激本地經濟增長的新興産業，或者長期沒有對其發展進行規劃并招商引資，這座城市未來的發展前景，大機率伴随着人口流失而愈來愈小。

如果在政府引導下，三四線城市願意引進技術、招攬人才，所謂去庫存的問題或将不是問題。如今，全國房價走勢相對較為平穩的城市，深圳位居其一。四十多年前，深圳就是一個小漁村，遠遠不如目前的三四線城市，但國家的政策傾斜和人群的大量湧入，高新技術的不斷發展，高等教育機制的建立加上積極引進海内外優質人才，推動了深圳的各項産業蓬勃發展。雖然近期有自媒體提到，深圳有多個樓盤都有不同程度的跌幅，但實際上卻沒有那麼誇張。筆者通過實地走訪調查，深圳一些新上市的樓盤價格依然堅挺，其中部分深圳新盤房價甚至還出現了逆市上漲的趨勢，反映出深圳經濟的韌性。

從理論上講，隻有經濟發展才能提升市場各方面的需求，例如營運資金需求、企業用地需求、企業人才需求、員工住房需求等，各種各樣的需求都能有效地實作去庫存。縱觀現行的三四線樓市去庫存措施，實際上是治标不治本。要想有效去除大量樓市庫存，歸根結底需要從當地産業布局、人口流入、土地供應等多方面采取有力措施，花式營銷甚至逆向調控這些措施，其形式大于實際意義。

總而言之，房地産周期是正常的市場現象，也是市場經濟的必然現象。正是因為周期的客觀存在，房地産市場才會有大浪淘沙，才會有競争和淘汰。從這個角度來看，房地産周期實際上有利于提高經濟品質，是以市場應理性看待房地産周期。

作者為著名經濟學家宋清輝，著有《中國韌性》。

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