産品和規模不斷壯大！不動産私募基金蓬勃發展

中國基金報記者 方麗 陸慧婧

2023年2月，證監會正式啟動不動産私募投資基金試點工作，支援不動産市場平穩健康發展，短短幾個月間這些不動産私募投資基金蓬勃發展。

據中國基金報記者了解，當時首批不動産私募投資基金管理人合計6家，目前此類管理人已增至10家，均為行業頭部機構。根據公開資料和行業資訊，目前不少新基金獲得備案，資産類别包括消費基礎設施、保租房、物流等，部分不動産私募基金管理人旗下規模更是已近百億。

業内人士表示，相比美國成熟市場中，不動産私募基金的規模已經超過了1萬億美元，目前中國不動産私募基金仍在起步階段，未來空間廣闊。

不動産私募基金快速發展

早在今年2月份，中國證券投資基金業協會釋出《不動産私募投資基金試點備案指引(試行)》，并自2023年3月1日起施行。意味着不動産私募投資基金試點工作正式啟航。

彼時，包括鼎晖投資、深創投不動産基金、高和資本、中聯前源不動産基金、鼎信長城投資集團、建信（北京）投資基金管理有限責任公司在内的6家頭部機構成為首批不動産私募投資基金管理人。

據中國基金報記者從業内了解，經曆了數月的運作，首批機構已開始籌備基金産品，目前不少新基金獲得備案，資産類别包括消費基礎設施、保租房、物流等領域。同時，不動産私募投資基金管理人的範圍已經擴大到10家，招銀國際、國壽資本等也參與其中。

“我們司已有多款産品落地，因不動産資産的單體規模都較大，目前總規模已經接近百億元。” 據一位不動産私募基金人士表示，目前不動産私募投資基金備案産品質地不錯，長線資金布局意願較高。

談及這段時間的運作，高和資本執行合夥人周以升也表示，目前來看不動産私募基金有很大的進展。“目前的市場需求是巨大的。不動産市場過去是内資基金、外資基金和自用、其他等三分天下。随着市場的變化，外資基金幾乎處于停滞狀态，自用和其他需求大多處于觀望狀态。然而，大量業主由于纾困或者業務需要迫切需要出售或盤活資産。這就産生巨大的供需不比對。這個不比對給了不動産私募投資基金無限的發展空間。”

然而，在周以升看來，這個行業也面臨一些瓶頸，第一、公募REITs二級市場的波動，對不動産私募投資的定價形成關聯；第二、不動産私募投資基金與公募REITs的銜接還有待完善。不動産私募基金是否直接可以發起公募REITs，公募REITs退出的資金用途能夠更加靈活等等；第三、不動産私募基金的發展需要更多股本資金進入。目前市場中能看到的股本資金主要是保險資金，對市場化個人資金也有比例限制。而保險資金大多是國有成分，這就造成了投資人的風險偏好過于一緻，在市場震蕩過程中傾向于保守的态度。第四、從銀行貸款資金配套而言，目前對于不動産私募并購基金，融資成本依然較高。

周以升強調，在市場震蕩的情況下，正是要鼓勵多頭力量的時候。“我們研究日本市場，其出清速度極慢，價格下行很深，重要原因之一是，其缺乏多頭力量，金融機構的風險偏好過于一緻，最後造成市場單邊下行。建議從政策層面加以引導，有助于穩定市場信心，管控風險。”

未來空間廣闊

多位業内人士表示，看好不動産私募投資基金未來發展前景。

“我個人非常看好不動産私募基金的發展前景。對比美國成熟市場中，不動産私募基金的規模已經超過了1萬億美元。中國的不動産私募基金仍在起步階段。” 周以升表示。

周以升表示，基于多個國家的對比研究：周期的波動往往伴随着不動産資管機構（不僅僅是不動産私募投資基金）的發展壯大。其原因很簡單：過去的主體面臨困境和生存危機，呼喚一個新的主體來出清和盤活資産。此刻，誰能夠快速有效地積累海量資金，産融結合形成完整的商業模式，誰就能夠為周期的塑造做出最大的貢獻，也就一定會發展壯大。

“資産管理機構可以最便捷的将人（能力）和錢靈活結合在一起，最容易成為市場的多頭力量。這也是黑石、喜達屋資本等在1980年代儲貸危機期間誕生，并在2008年發展壯大成為資本之王的密碼。” 周以升表示。

在他看來，不動産私募基金的發展仍需要如下條件：周期波動時大量的可供收購的資産、大量委托類的股本資金、公募REITs等退出路徑，當然最根本的是産融完美結合的專業團隊。具備上述條件的機構并不局限于“不動産私募投資基金”這個具體的名字，實際上包括開發商、金融機構、AMC等一切管理外部資金的專業機構都可能成為中堅力量，在幫助市場纾困、化解風險的過程中，證明自己的價值，并自然發展壯大。

據悉，不動産私募投資基金在境外成熟市場已發展成為一個重要的投資品類。近年來，已有一些私募機構陸續設立投向商業地産、基礎設施的私募基金并在基金業協會備案，不斷探索積累不動産投資運作經驗。資料顯示，截至2022年末，存續私募股權房地産基金838隻，存續規模4043億元，存續私募股權基礎設施基金1424隻，存續規模1.21萬億元。

業内人士認為，不動産私募投資基金可進一步發揮私募基金多元化資産配置優勢，滿足不動産領域合理融資需求，促進行業良性循環和健康發展。

編輯：小茉

稽核：木魚