产品和规模不断壮大！不动产私募基金蓬勃发展

中国基金报记者 方丽 陆慧婧

2023年2月，证监会正式启动不动产私募投资基金试点工作，支持不动产市场平稳健康发展，短短几个月间这些不动产私募投资基金蓬勃发展。

据中国基金报记者了解，当时首批不动产私募投资基金管理人合计6家，目前此类管理人已增至10家，均为行业头部机构。根据公开资料和行业信息，目前不少新基金获得备案，资产类别包括消费基础设施、保租房、物流等，部分不动产私募基金管理人旗下规模更是已近百亿。

业内人士表示，相比美国成熟市场中，不动产私募基金的规模已经超过了1万亿美元，目前中国不动产私募基金仍在起步阶段，未来空间广阔。

不动产私募基金快速发展

早在今年2月份，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》，并自2023年3月1日起施行。意味着不动产私募投资基金试点工作正式启航。

彼时，包括鼎晖投资、深创投不动产基金、高和资本、中联前源不动产基金、鼎信长城投资集团、建信（北京）投资基金管理有限责任公司在内的6家头部机构成为首批不动产私募投资基金管理人。

据中国基金报记者从业内了解，经历了数月的运作，首批机构已开始筹备基金产品，目前不少新基金获得备案，资产类别包括消费基础设施、保租房、物流等领域。同时，不动产私募投资基金管理人的范围已经扩大到10家，招银国际、国寿资本等也参与其中。

“我们司已有多款产品落地，因不动产资产的单体规模都较大，目前总规模已经接近百亿元。” 据一位不动产私募基金人士表示，目前不动产私募投资基金备案产品质地不错，长线资金布局意愿较高。

谈及这段时间的运作，高和资本执行合伙人周以升也表示，目前来看不动产私募基金有很大的进展。“目前的市场需求是巨大的。不动产市场过去是内资基金、外资基金和自用、其他等三分天下。随着市场的变化，外资基金几乎处于停滞状态，自用和其他需求大多处于观望状态。然而，大量业主由于纾困或者业务需要迫切需要出售或盘活资产。这就产生巨大的供需不匹配。这个不匹配给了不动产私募投资基金无限的发展空间。”

然而，在周以升看来，这个行业也面临一些瓶颈，第一、公募REITs二级市场的波动，对不动产私募投资的定价形成联动；第二、不动产私募投资基金与公募REITs的衔接还有待完善。不动产私募基金是否直接可以发起公募REITs，公募REITs退出的资金用途能够更加灵活等等；第三、不动产私募基金的发展需要更多股本资金进入。目前市场中能看到的股本资金主要是保险资金，对市场化个人资金也有比例限制。而保险资金大多是国有成分，这就造成了投资人的风险偏好过于一致，在市场震荡过程中倾向于保守的态度。第四、从银行贷款资金配套而言，目前对于不动产私募并购基金，融资成本依然较高。

周以升强调，在市场震荡的情况下，正是要鼓励多头力量的时候。“我们研究日本市场，其出清速度极慢，价格下行很深，重要原因之一是，其缺乏多头力量，金融机构的风险偏好过于一致，最后造成市场单边下行。建议从政策层面加以引导，有助于稳定市场信心，管控风险。”

未来空间广阔

多位业内人士表示，看好不动产私募投资基金未来发展前景。

“我个人非常看好不动产私募基金的发展前景。对比美国成熟市场中，不动产私募基金的规模已经超过了1万亿美元。中国的不动产私募基金仍在起步阶段。” 周以升表示。

周以升表示，基于多个国家的对比研究：周期的波动往往伴随着不动产资管机构（不仅仅是不动产私募投资基金）的发展壮大。其原因很简单：过去的主体面临困境和生存危机，呼唤一个新的主体来出清和盘活资产。此刻，谁能够快速有效地积累海量资金，产融结合形成完整的商业模式，谁就能够为周期的塑造做出最大的贡献，也就一定会发展壮大。

“资产管理机构可以最便捷的将人（能力）和钱灵活结合在一起，最容易成为市场的多头力量。这也是黑石、喜达屋资本等在1980年代储贷危机期间诞生，并在2008年发展壮大成为资本之王的密码。” 周以升表示。

在他看来，不动产私募基金的发展仍需要如下条件：周期波动时大量的可供收购的资产、大量委托类的股本资金、公募REITs等退出路径，当然最根本的是产融完美结合的专业团队。具备上述条件的机构并不局限于“不动产私募投资基金”这个具体的名字，实际上包括开发商、金融机构、AMC等一切管理外部资金的专业机构都可能成为中坚力量，在帮助市场纾困、化解风险的过程中，证明自己的价值，并自然发展壮大。

据悉，不动产私募投资基金在境外成熟市场已发展成为一个重要的投资品类。近年来，已有一些私募机构陆续设立投向商业地产、基础设施的私募基金并在基金业协会备案，不断探索积累不动产投资运作经验。数据显示，截至2022年末，存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元，存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元。

业内人士认为，不动产私募投资基金可进一步发挥私募基金多元化资产配置优势，满足不动产领域合理融资需求，促进行业良性循环和健康发展。

编辑：小茉

审核：木鱼