5月19日貝殼公布了2021年一季度财報。
财報顯示，截至3月31日，貝殼的營業收入為207億元，同比增長190.7%，淨利潤10.59億元，調整後淨利潤為15.02億元。在住房交易上，貝殼一季度總交易額（GTV）為10696億元，同比增長224.2%，其中，二手房6734億元，同比增長244.2%，一手房3434億元，同比增長194.9%，其他業務527億元，同比增長197.3%。
結合2020年全年财報來看，總交易額34991億元，淨收入705億元，與2019年相比增幅都在50%以上，而調整後的淨利潤為57.20億元，同比增長245.4%。
這意味着貝殼從去年至今，一直處于業績大增的狀态。放眼全行業，以全國房屋交易額計算，2019年貝殼的市占率為9.5%，而主要競争對手中原地産、我愛我家(4.930, -0.04, -0.80%)、樂有家為代表的主流經紀公司市占率分别僅為4.3%、1.9%、1.3%，與貝殼差距原拉越大。
貝殼到今天是怎麼來的呢？
貝殼作為一個公司的名字正式出現隻有7年，但它背後的載體鍊家的誕生則有了一段并不算短的曆史。
1992年左晖從北京化工大學計算機專業畢業，在北京奔波軟體銷售，後來又做了保險，有了一定的積蓄。2000年8月，左晖成立北京鍊家房地産展覽展示中心，首創個人購房房展會。2001年11月12日，左晖成立鍊家地産。此後幾年，鍊家發展一直出于不溫不火之中。
2005年，“國八條”的出台，使得房地産行業第一次呈現行業趨冷，使得中間銷售階層的房屋中介紛紛倒閉，左晖的鍊家卻趁機逆勢擴張，迅速跻身主流中介企業中。
以樓盤字典打造行業标準
2008年，左晖雇了幾百号人，不計成本地到30多個城市的小區數房子。
在虛假資訊充斥市場的2012年，左晖高調提出提出“100%真房源”：真實存在、真實在售、真實價格。
然而，這次“逆行”讓鍊家連續損失了3個月。但也如左晖所笃定的，“100天後這些客戶又會回來。問題在于，你能否堅持并忍受100天。
貝殼曾在全國上百個城市同步發起過一場“全民較真計劃”，對于虛假房源舉報核實的，獎勵舉報者100元。此後，貝殼宣布天津、甯波等地真房源率達到了96%，貝殼通過房源VR化和樓盤字典給房源建立“身份證”的方式確定房源資訊。
為什麼鍊家要如此大張旗鼓的追求“100%真房源”呢？
左晖等人認識到，“網際網路對傳統企業的改造，底層的沖突存在于網際網路精神與傳統企業秩序之間。而‘真房源’本質上就是資訊對稱，實作了這一點，權力便從傳統組織轉移到了系統和資料。”
由此，“樓盤字典”的概念被推出并在鍊家内部不斷更新。2020年加入的彭永東很好地解釋了背後的邏輯，“在這個行業裡面，有房子、客戶、經紀人這三方。所有資料必須有一個最初的載體，而最好的載體就是實體不動的房子。”
“這不是偶然的行動，而是戰略性的判斷，鍊家當時的目标就是要做中國房地産的基礎資料庫，它收錄了包括房源房間門牌号、标準戶型圖、屬性資訊、配套設施資訊、曆史業務資料等多元度資訊。”知情人士介紹。
2014年6月，鍊家便成立了專門的資料中心，提供二手房、新房、租房、旅居房産、海外房産等房産交易服務，并擁有業内獨有的房屋資料、人群資料、交易資料，以資料技術驅動服務品質及行業效率的提升。此後，“樓盤字典”不斷更新，2018年2月28日，曆經數年準備的貝殼找房悄然上線，端出了國内資料量最大、覆寫面最廣、次元最全面的房屋資訊資料庫“樓盤字典”，以及在鍊家内部已經驗證的ACN機制，向全行業開放。
2019年，彭永東參加了中國發展高層論壇。他在會上提出：“行業的進化即标準的進化，對于房産服務業來說，就是物的标準、服務的标準和人的标準的進步。”并将物、服務、人定義為居住服務業三大要素。
到2019年年初，鍊家記錄在庫的真實房屋突破1.85億，覆寫中國325個城市的45萬個小區。到了2020年貝殼找房4.0時代，公司進一步通過“蟻巢”智能集采系統確定了“樓盤字典”的真實性，相應的樓盤資料的豐富程度由100多個字段擴充到433個字段來定義一套房屋。與此同時，每套房源的身份ID也保證了資訊的統一和真實。
鍊家推出的“樓盤字典”解決了物的标準——真實，房源資訊的真實。鍊家認為，這應是房地産交易的基礎。
打造标準背後的規則
對貝殼來說，如果說“樓盤字典”解決了物的标準的話，那麼，ACN（經紀人合作網絡）解決的就是服務的标準和人的标準背後的規則問題。
2007年，鍊家引入了SE系統（SaleEfficiency），保證經紀人完成從房源錄入、過程管理到成交撤單的所有環節，讓公司對整個過程進行監督和風險管控。
經紀人合作網絡（ACN）就是典型案例，其核心邏輯是拆流程、分利益、立規則。具體來看，鍊家把房源交易的各個環節拆分，每個環節對應房源錄入人、鑰匙的持有人、房子的帶看人、客源成交人等，每個角色都會根據不同的貢獻在ACN的制度下得到相應的利益分成。
“從本質上來看，ACN的合作機制把幫助客戶的簽約過程切分成了10個環節，基本上每一筆交易的背後都會有四五個經紀人的角色分擔了這10個環節的工作，并按照不同的貢獻獲得各自的收入。”
如果說确立以真實房源為交易标準，是鍊家為良莠不齊的房産行業注入了一劑新鮮的活水的話，采用ACN經紀人合作網絡系統的房産交易平台，貝殼通過傭金配置設定機制規定房屋合作交易中心的經紀人角色、權利和義務，房産經紀人的工作模式被以工業化标準程式被分割。這也被外界視作左晖創立貝殼後給行業帶來的最大變化。就是說，它給亂象叢生的房産交易模式注入了可以清晰量化的工業化标準。
不隻是ACN協作機制，對經紀業務的每一個細節，貝殼都有規則和标準的滲透。中國經營報記者獲得的一份中國房地産估價師與房地産經紀人學會作為指導機關的《新經紀守則》顯示，整個規範涉及了日常行為準則，對客戶的服務标準，經紀人間的協同準則，平台共建共治準則，同業間共進共赢準則等多個方面。比如對跳單、轉單、飛單等做出自己的定義，并對這些規則擁有解釋權。同時建立本區域資深經紀人組建的陪審團，負責對本區域經紀人合作的業務争議進行決策，并擁有最高裁定權。
從非标到重新梳理流程、切分環節、實作分段标準化，鍊家用了18年的時間，是以大家說貝殼是“18年鍊家+2年貝殼”的集合體。“數字化的技術不難，難的是用數字化的技術重建規則，這是非交易型平台所不具備的經驗，也是貝殼用20年時間打造的護城河。”分析人士表示。
鍊家靠什麼盈利？
在2010年彭永東作為IBM咨詢團隊中的一員進駐貝殼。據知情人士講述，當時IBM曾給鍊家總結出8種生意模式，其中之一為“收費站模式”，就是以交易為核心，然後向上下遊延展。
貝殼手握真房源樓盤字典和ACN兩大武器，這使得它能在充滿主觀意願的房産交易中盡量做到工業化的規範要求。具體來說，在平台規則下，房産交易流程被拆分為多個環節，鼓勵經紀人間互相合作，參與到不同環節中，分享收益；平台上的經紀品牌可無差别共享所有真實房源資訊。
貝殼現在由新房+二手房業務部分組成，新房傭金跳點，二手房是總傭金8%+800手續費（銀行審批300+過戶500）
貝殼的口号是合作共赢，一套房源由多個角色組成，分别有錄入人、維護人（三公裡内）、實勘人（攝像師）、鑰匙人、委托人人（身份證、房産證影印件）、成交人組成，而比例是5-10-5-5-10-65組成，而傭金最低可以折到60%。傭金收取後，統一交至貝殼總部，2個工作日後打回相應的傭金數額。
鍊家二手房中介費率：
從二手房中介費率來看，鍊家高于其他品牌。
2020年度貝殼平台上，除了鍊家完成10119億元二手房交易額之外，其他品牌完成的二手房交易額為9281億元。
2019-2020年，貝殼平台對其他經紀品牌二手房交易額收取的服務費率0.34%、0.32%。
網際網路+經紀人、新房+二手房、自營+平台，是房地産經紀行業的關鍵詞。目前市場上，把這六個關鍵詞組合的最好的是貝殼，這中間的根本原因是分利，貝殼的經紀人的利益連結做得更好。
從總體上講，鍊家網模仿的是美國著名的房地産資訊查詢網Zillow的經營模式，它是從美國房産中介MLS買過來房産原始資料，進而通過能以此給客戶提供有信服力的資料這一前提，将網站區域的代理權以賣給經紀人，進而從經紀人這裡收取傭金。
是以這個事的邏輯是，①Zillow從MLS處買房子資料，通過分析計算，精準的告訴消費者這套房子值多少錢。②經紀人購買Zillow的區域代理或者是廣告占位，乃至于點選量，行成精準獲客。③經紀人根據MLS系統擷取房源，帶看成交。
現在的貝殼相當于Zillow與MLS的結合體。現在的MLS系統融合了美國90%以上的二手房源，不過其房源主要靠花錢去買，而貝殼早期主要靠人去數，現在它沒有公開公布房源資訊的來源，估計多半也是靠買，從這點上貝殼與MLS逐漸趨同。
而MLS其存在價值，更多的像律師，房源方可以委托給經紀人來挂牌、出售，而買房經紀人也會幫忙帶看、砍價，各為其主，這才是MLS的核心。
今後的貝殼要想擴大利潤來源，靠單純的吃差價和廣告也是不夠的，它也要像MLS一樣，從房産交易本身再分一杯羹，才能擷取其利益的最大化。從這個意義上講，你說貝殼吃了原告吃被告，是說得過去的。
但中國目前沒有一個統一的房源，各家房地産公司，隻賣自己賣的房子，或者與少部分關系好的同業交換房源，但局限性很強。也正是因為這種情況，使消費者在房地産交易上變得事倍功半，也造成資訊的不流通，産生因為不透明化而導緻的房地産市場不規範，交易品質下降，客人花了錢，卻買不到滿意的房子。
而鍊家敢于開放自己的所有基因，服務過15萬經紀人8000門店的鍊家營運體系将會開放給加入貝殼的各大商家與經紀公司，這本身需要極大的魄力的。
鍊家的做法是賦能于行業，給同行完全一樣的鍊家基因，幫助良性營運。線上的流量品質應該有個全網提升，我們真實消費者才信。規矩的建立，今天的行業由經紀人損害客戶或者公司利益最多會被開除，換個公司繼續幹，未來整個行業的應該是有一個共有的規矩的，經紀人想要長期職業化發展就要守規矩。改變經紀人和客戶的博弈關系，通過機制去讓客戶信任而不是話術去套路對方。平台化也應當去保障經紀人的權益，需要有個組織去維護經紀人的利益。
“我們在做個球場，希望在這裡踢球的人越來越多，規矩越來越好”，左晖曾用足球形容貝殼，在他看來，行業本質在發生變化，貝殼做的事情，是以店長和經紀人為中心在重築整個行業生态。
貝殼高歌猛進
2015年，鍊家先後在成都、上海、北京、深圳、杭州等一二線發達城市以不同方式合并了伊誠地産、德佑地産、易家、中聯(地産)集團、北京高策等共計11家房地産中介企業。收購之後，鍊家的經紀人數量從5萬人猛增至近10萬人。
短短兩年時間，貝殼找房做到了中國最大的房産交易和服務平台。
一切就緒，準備赴美上市。2020年8月13日，貝殼找房在紐交所敲鐘。招股書顯示，貝殼找房2019年實作GTV（交易總額）2.13萬億元，同比增長84.5%。在中國所有商業平台中，其體量僅次于阿裡巴巴。2020年其總營收達到705億元，同比增長53.2%，全年淨利潤為27.78億元。
招股書披露，本次IPO前，貝殼集團所有高管及其董事共持有公司51%的股份，其中左晖通過PropitiousGlobal Holdings Limited公司持有28.9%的股份，但擁有46.8%的投票權，為公司第一大股東。
另外，騰訊及其相關實體、軟銀旗下投資公司SVFII Shell Subco (Singapore) Pte.Ltd.、高瓴資本及其相關實體分别持有貝殼12.3%、10.2和5.3%的股份。
從目前來看，貝殼各項名額都處于房地産行業的極好段位。決定房産行業關鍵的現金流，貝殼在2017年至2019年儲備的現金及現金等價物分别為82億元、128億元和319億元。
上市首日，貝殼找房開盤價達到35.06美元/股，較發行價暴漲75%；最終收盤報37.44美元/股，漲幅超87%，總市值達422億美元。
上市後三個月左右，貝殼找房股價股價翻了200倍左右。2020年11月25日，貝殼找房又宣布完成20.5億美元增發。
貝殼上市後，股價最高點達79.4美元/股，市值940億美元，約為人民币6000億元，幾乎相當于中國頭部房地産公司碧桂園、萬科、恒大市值之和。
壟斷陰影未除
4月10日，前58集團CEO姚勁波曾公開質疑貝殼找房“二選一”，呼籲國家對其進行處罰。與此同時，姚勁波還附上了兩張圖檔，其一是貝殼找房APP中，房源資訊下明确标有“獨家”辨別；其二是一頁協定照片，照片内容顯示貝殼在合同中要求乙方“自願”選擇獨家與貝殼合作。
針對此事，貝殼方面回應表示，自創立起，貝殼堅持依法經營，完善合規體系，以科技驅動行業良性發展。
實際上，伴随着這幾年貝殼的發展，壟斷的質疑并非首次出現。貝殼找房CEO彭永東曾表示，貝殼是在做行業的基礎設施、規則，本身并沒有跟誰競争，是以，不存在壟斷問題。
▲來源微網誌截圖
4月14日，市場監管總局集中公布網際網路平台企業《依法合規經營承諾》(第三批)。愛奇藝、貝殼找房、當當、多點、去哪兒、搜狗、58同城、餓了麼、閱文、阿裡巴巴、貝貝網（第三批）
毫無疑問貝殼确實已經進入了總局監管的最高名單，而且是34家被“點名”的全國性網際網路平台中唯一的房産中介平台。不少人認為貝殼既做平台網站又做經紀業務，相當于“既做裁判員又做運動員”。
5月8日，有媒體報道，目前貝殼找房平台正在配合監管部門自檢自查，至于貝殼找房是否涉嫌壟斷，還需要詳盡的資料調查。如今，地方政府的調控之矛，也越來越多地指向貝殼。北京、上海、杭州、成都、深圳、蘇州、武漢、東莞……紛紛盯上貝殼，或者下架房源，或者提出二手房調控目标。
更早之前，2019年9月，浙江省金華百家房地産中介機構代表共同簽署了《反殼聯盟條約》，聯盟中530家門店喊出“反對壟斷，抵制不良競争”；2020年4月，江蘇鹽城百家中介公司也以“抵制不良競争”理由反抗貝殼系。
5月25日下午，路透社突然同時釋出了一則消息，消息人士稱，最近幾周，國家市場監管總局一直在正式調查貝殼找房是否強迫房地産開發商隻在其平台上列出住房資訊，包括鍊家和貝殼，也就是所謂的“二選一”。該調查尚未公開宣布。目前還不知道調查何時結束，也不知道它可能會給貝殼找房帶來什麼影響。
随後微信平台貝殼找房訂閱号釋出了一篇公告推文，稱某外媒報道的“貝殼被市場監管總局立案調查”的消息為假消息。
根據《反壟斷法》，一個經營者在相關市場的市場佔有率達到二分之一的，可以推定經營者具有市場支配地位。由于房地産行業基本屬于在地交易，各類中介平台會在不同的城市互相競争。
從全國範圍看，貝殼所占比率目前還不到10%。貝殼找房CEO彭永東回應壟斷話題時曾表示，“我們2018年的市占率隻有5.3%，2019年達到9.1%，今年大概達到了12%-13%。”
但在單一城市内，比如北京，左晖在2015年時就曾對媒體表示，鍊家在北京的市場佔有率約為55%—60%。這毫無疑問已夠得上壟斷标準。
貝殼旗下有包括鍊家、自如、德佑、中環、住商、21世紀不動産等多個品牌。線上下，貝殼擁有45.6萬經紀人與4.2萬家經紀門店；線上上，貝殼已經形成了2.26億套房源資訊的樓盤字典庫，将交易和服務标準化。樓盤字典+經紀人，貝殼築起了它的商業護城河。
靠線上、線下的合圍，很少有買房人能躲過貝殼之手。
盡管貝殼極力辯解，但人們還是從貝殼的行為上找到了壟斷因子。
有觀點認為，貝殼利用自身優勢地位在一些城市提高二手房交易傭金，十分“強勢”。據此前多家媒體報道，今年年初，貝殼在深圳、廣州、成都、鄭州、重慶等多個熱點城市将中介費由2%上調至3%，其中買家承擔2%，賣家承擔1%。
不僅消費者，連開放商也不放過。貝殼在天津的206個項目，管道費為3%以上的項目竟然有122個，有18個項目的管道費超過了5%。
據說，2017年的某個論壇上,一位清華大學教授對鍊家網CEO彭永東說：“你們的模式就是兩頭騙，騙完房東騙購房者。”
中信證券(25.370, -0.40, -1.55%)在去年7月發表的研報中指出，長期來看，貝殼能否真正定義房屋交易的基礎設施？這既是一個商業賽道的競争問題，也是一個市場監管的問題。
左晖曾說，中國的中介費并不算高，大概在2.5%左右，美國、日本都是6%，南非是8%，香港雖然是2%但是有預支費用。
言下之意，貝殼的野心還隻是八字一撇，中介費上漲仍有空間。
2021年4月，北京對鍊家、我愛我家等6家涉嫌炒作學區房的門店進行停業整改。違法違規行為包括：以隐瞞等不正當方式誘騙消費者交易、擅自對外釋出房源資訊。北京列舉了嚴打的行為，就包括房地産經紀機構制造緊張氣氛、炒作學區房、哄擡房價行為等。更早之前，鍊家在上海、北京曾實施“獨家代理”模式，推漲房價，被住建委叫停。
這裡要說一下，我們前面講過，這裡二手房傭金賣家買家雙承擔，實際上是貝殼商業模式中擺脫虧損走向正财務循環的一個趨勢，從本質上講，貝殼選擇這樣的商業模式，走到這一步就是無法避免的，但究竟是不是額外利用了其局部地區居于壟斷地位的商業支配，還需要進一步觀察。
風光并非永遠無限
貝殼如此風光，不能不引起行業巨頭高度警惕。
如果說姚勁波的58同城們在貝殼眼裡已不足為慮的話，另兩家巨頭的進入則該引起貝殼的足夠警惕。
首先是易居聯手阿裡天貓好房剛剛成為易居全資子公司，易居董事局主席周忻在釋出會上信心滿滿地喊出“房産交易因我們而簡單”的口号，表示未來要實作平台每日活躍使用者300萬、年交易額超2萬億、年營收500億的目标。
其次是恒大推出的房車寶。
據恒大管理層在今年的業績會上披露，目前房車寶已有門店4.3萬家，去年交易規模（GTV）為1.2萬億元，預計在2021年底GTV達2.2萬億，進一步接近貝殼。
相比之下， 截至2020年末，貝殼找房旗下門店數約4.69萬，交易規模為3.5萬億元。如此看來，房車寶的規模正向貝殼步步逼近。
更重要的是，恒大已為今年房車寶進行更大規模的并購提供了充足的“彈藥”。3月29日，恒大官宣房車寶引入17家戰略投資者，融資額達163.50億港元。今年，恒大計劃将“房車寶”通過資本市場上市。
目前，房車寶上還大多是恒大的房源，後續能否如願成為開放平台尚未可知。不過，留給房車寶的市場空間仍舊很大。
據CIC報告估計，2024年全國房産交易總額可達30.7萬億元，2019年至2024年複合增長率可達到6.6%。貝殼目前其市占率不到四分之一。
在整個市場仍處于一片藍海狀态下，貝殼依靠房源真實與經紀人規範化所構築的20年護城河能否禁得起後來巨頭們的強烈沖擊，誰也說不清楚。
也正如左晖所說，貝殼做的“難而正确”的事情，要走的路還很遠。而今他的離去，無疑給這份未竟的事業增添了更大的不确定性。