解讀樓宇裡的上海産業密碼：寫字樓市場強勁複蘇，第一大租戶意想不到

迎來虎年開工，人們告别假期陸續返崗。進出上海寫字樓最多的群體是誰？不是金融白領，而是來自TMT（科技、媒體和通訊）行業。

多家地産咨詢機構研究發現，2021年上海寫字樓市場強勁複蘇，全年淨吸納量達129.8萬平方米，創下曆史新高。金融業增長穩健，但其牢牢占據多年的上海寫字樓第一大租戶地位，已被異軍突起的TMT行業所取代。

為什麼出現這樣的變化？

新動能

根據世邦魏理仕研究，在2021年上海新增寫字樓需求中，TMT行業占比26%，已取代金融業成為最大租戶。

TMT并不是一個新詞彙，但以數字經濟為核心的它，發展日新月異。滬深A股就有一隻指數專門追蹤TMT産業，叫作“中證TMT”，成分股包括中興通訊、科大訊飛、海康威視、網宿科技、分衆傳媒等頭部科技公司。它們通過疊代創新，為消費者提供豐富的電子産品，共同組成了極具爆發力的新興産業。

這也是近年來上海産業發展的重點。

有專家認為，當城市發展到一定規模，經濟增速會減慢，未來增長極更多要依賴創新。2021年，上海提出“3+6”新型産業體系，大力發展內建電路、生物醫藥、人工智能三大先導産業，以及電子資訊、生命健康、汽車、高端裝備、先進材料、時尚消費品六大重點産業。這樣的布局，除了鞏固既有優勢産業，更重要的考量，就是培育城市發展新動能。

“新的産業體系囊括了TMT行業的核心産業。從本質上說，寫字樓租戶地位的變化，正是得益于上海‘3+6’新型産業體系的落地和滲透。”世邦魏理仕華東區研究部負責人陸燕表示。

透過上海商務樓宇，可以直覺感受到新動能的張力。

2021年，智能終端産品和移動互聯服務提供商“傳音控股”在張江百家佳通園區擴租1萬平方米。在漕河泾園區，不少遊戲類企業在短短一年内，就完成搬遷、擴租、新設總部。位元組跳動更出資20億元拿下楊浦沿江地塊，與同樣拿地不久的美團和哔哩哔哩比鄰而居。日活使用者達2億的網際網路社交平台小紅書總部，現已入駐SOHO複星，成為新天地片區的獨特地标……

“企業隻有在資金充裕并且行業發展迅猛的情況下，才會選擇擴大辦公面積。去年TMT行業在寫字樓市場交易頻頻，也展現了新興産業具有爆發式增長的基因。”陸燕坦言，近年來新興産業的發展勢頭，已經超乎許多專業研究機構的判斷。一組資料可以作證：2020年，上海金融行業新增寫字樓需求比TMT行業高出4個百分點左右。但隻用了一年，兩者地位發生逆轉，後者反超前者近7個百分點。

迅猛增長的同時，新興行業還出現新趨勢，它們青睐租金偏高的市區。在過去，占據核心圈寫字樓的往往是IBM、惠普等頭部IT公司；如今這裡的租戶，更多來自IT大類的人工智能、大資料、雲處理公司。比如亞馬遜雲科技，就從商務園區搬進了前灘中心8000多平方米的辦公室。

行業也更細分。為此，一些龍頭地産咨詢機構特地調整統計架構，将三産的研究口徑細分成線上文娛、金融科技、企業軟體、網際網路服務等。“舉個簡單的例子，以前提到購物APP就是淘寶、京東、拼多多，但現在湧現了更多小衆的入局者，比如得物、發發奇、隻二。”業内研究人士坦言，進行細分調整是必需的，因為未來具有萬億元規模的新賽道，很有可能就出自這些還在成長的細分領域。

快車道

作為國際金融中心，強盛的金融業、濟濟一堂的金融人才一直是上海這座城市的醒目标簽。2021年，上海金融業對寫字樓的新增需求占比為19%，雖然退居第二，但業内人士指出，新增需求隻是一個相對值，從絕對總量來看，金融行業擴租依然保持了強勁勢頭。

“外資行、城商行、券商、保險、私募和資管，仍以陸家嘴闆塊為首選目标地，金融業新增需求的70%落子浦東；投資銀行與基金公司還是紮堆在南京西路商圈的寫字樓裡，總體格局沒有太大變化。”陸燕告訴記者。

“紮堆”，讓金融産業集聚帶加速形成。去年，中泰證券以27億元購置位于黃浦南外灘的綠地外灘中心兩棟寫字樓，用于駐滬機關集中辦公。至此，綠地外灘中心樓群聚集中國人保、海通證券、上海銀行、國海證券、建信人壽等多家重量級金融機構。目前，還有一棟240米高樓正面向中小企業進行招商。“雖然意向企業不少，但我們更希望引入金融産業相關的服務公司，促進外灘金融集聚帶産業結構提檔更新。”綠地集團相關負責人介紹。

業内普遍認為，金融業還将有一輪擴租。“去年，上海釋出《關于支援浦東新區高水準改革開放打造社會主義現代化建設引領區的意見》，有不少金融業租戶還在觀望。等細則落地之後，或許還有一波增長。”陸燕說。

金融業對寫字樓的旺盛需求，是觀察經濟運作的一個視窗。透過寫字樓市場這隻經濟運作的“晴雨表”，不難感受到上海經濟增長的強勁脈搏。2021年，上海GDP增速跑出了8.1%，這是各界公認的較快增速，比年初既定目标高出兩個百分點，是上海在嚴峻環境下取得的不俗成績。

仲量聯行分析認為，作為經濟恢複的重要舉措之一，金融開放不僅促進了金融改革的推進，也有效對沖了疫情給中國經濟帶來的負面影響。

伴随着金融開放程序步入“快車道”，越來越多的國際金融企業搶灘登入上海。在陸家嘴，去年有10家國際資管機構落地，包括三家全國首先獲批的外資獨資公募基金管理公司：貝萊德基金、富達基金和路博邁基金。資料顯示，目前僅陸家嘴地區，就有來自13個國家和地區的資管機構設立了110家各類外資資管公司，占全國90%以上。

新空間

進入新一年，透過上海寫字樓市場的供需格局，還能解讀出哪些産業發展趨勢？

多家地産咨詢機構分析認為，2022年新增供應至少還有140萬平方米，預計将重回2017年的供給高峰。從供給來看，今年投放市場的寫字樓數量依然充沛，從側面反映了開發商、投資者對上海經濟基本面長期向好态勢的信心。

從新增供應的區位可見一斑。除了中心城區CBD之外，張江、漕河泾、金橋等闆塊近期都将有優質項目入市，這些都是上海産業集聚度最高的地區，也是未來辦公需求最旺盛的地區之一。

“随着‘十四五’産業規劃逐漸推進落地和産業叢集打造，有望持續激發市場新動能，對寫字樓的需求會進一步增加。”有專家表示，今年TMT行業成長勢頭依然強勁，以産業化為發展主線的生物醫藥産業和以內建電路為核心先導領域的電子資訊産業，未來将着力攻克核心技術，有望擴産提速。

加碼布局的總部型經濟，将進一步激發辦公需求。據第一太平戴維斯測算，目前，上海已累計吸引800多家跨國公司地區總部。中資企業總部的寫字樓需求也在增長，如近期在滬成立的中國電氣裝備集團，以及遷駐上海的中國船舶工業集團。

有專家指出，作為上海主導産業的服務業，也出現結構變化，特别是會計師事務所、律所、評估機構等專業服務企業成長速度明顯，細分業務增加，導緻辦公需求擴張。這主要得益于設立科創闆、北交所等一系列資本市場服務實體經濟、拓寬市場主體融資管道的改革政策。

從長遠來看，上海寫字樓市場還有提升空間。陸燕表示，上海優質寫字樓目前存量為1600萬平方米，排在國内第一的水準。但放到全球一流城市中看，和紐約、倫敦和東京還有一定差距，目前為東京的三分之一。從這個角度來看，無論是上海經濟總量還是産業發展，都還有極大的增長潛力。

欄目主編：陳玺撼 題圖來源：新華社 圖檔編輯：笪曦

來源：作者：戚穎璞