| 中梁成都某項目，攝于2021年
2018年，房地産行業黑馬中梁地産業績暴增，實作合約銷售總額1015億元，首次跻身千億俱樂部。從2016年的不到200億銷售額，到2018年突破千億，中梁地産高速擴張，把握住了這一輪上升周期的紅利。
不過，2022年剛剛開始，中梁就傳出了大規模裁員的消息；與此同時，另一方面，中梁計劃繼續提前歸還部分美元債，備受業界關注。一邊大肆裁員，一邊提前還債，這家房地産行業的黑馬，到底發生了什麼呢？
裁 員
媒體公開報道，2022年1月16日，中梁控股集團（02772.HK）釋出了《關于控股集團總部組織調整相關事項的通知》，表示因公司架構調整，控股集團總部相關職能将與地産集團總部進行整合。
中梁控股集團稱，在人員政策方面，沒有明确落位的員工将于1月17日安排正式離職，公司将按照法律規定的離職補償金N+1(含績效工資)進行支付，試用期員工按照0.5個月工資支付離職補償金。社保公積金繳納至2022年1月。2022年1月員工月度福利費用結算至1月，合并至經濟補償金發放。
據悉，中梁控股集團下設有董事委員會、理事會、政委會、産業經濟體、行政部、品牌部、外聯部等部門。此次部門整合涉及控股集團總部148人、新基礎建設支撐集團164人、其他組織33人，其中80餘人擇優回流。因為控股公司這層總部架構要解散，是以這些員工幾乎全部會被一刀切地裁掉。
公開資料顯示，高峰時期，中梁控股集團平台公司員工有600多人，經過2021年下半年的調整裁撤之後，此次 “架構調整”之前隻剩300多人。
中梁方面回應媒體稱，公司這次主動精簡備援人員，是去年下半年系列主動調整中的一環。“裁員”是順應行業大勢，也和行業其他企業一樣，“這個動作完成後，這一輪調整也告一段落”。
對于中梁此次裁撤合并，有業内人士分析認為，“回歸地産開發主業是大勢所趨”。
據了解，早在2019年上市之前，中梁控股集團就開始拓展的創新業務，被看作創始人楊劍在地産之外的試驗田。不過，幾年間，由于組織闆塊較多，内部組織架構調整更是常态，加之本就沒有太多業務積累與業績成效，此次裁減也是可以預見的結果。
據媒體報道，在赴港上市之前，中梁的阿米巴模式（創新業務）已聞名業内。報道稱，概括地講，中梁阿米巴模式就是高淨值投資人通過中梁表外的一家房地産基金通道投資中梁地産項目，投資人變成股權投資之後，與項目深度捆綁。中梁設定了一套小股東“優先”機制，項目由客戶強監管，“外面世界不管發生什麼，項目的錢不能随便拿走”。
這兩年房地産市場行情不好，中梁阿米巴投資人的利潤分紅在減少。确切地說，這兩年項目去化放緩，中梁部分進入回收本金階段的小股東們在2021年已經不能如期拿到本金了。“但這些小股東是不會去鬧的，這就是優先股和債券的差別。”
阿米巴模式遭遇市場行情下行，擅長組織架構調整的楊劍也隻能從組織結構下手，先把成本管控做好，再夯實地産主營業務，可謂斷臂求生。
還 債
截至目前，相較某些因突發事件而爆雷的同行股債雙殺的情況，中梁還沒有發生公開市場的違約事件。
1月17日，中梁控股集團釋出公告稱，已由其于中國的境内銀行賬戶彙出所有必需的資金至其境外銀行賬戶，用于2022年1月票據到期時(即2022年1月31日)償還餘下的本金金額及應計利息。
簡言之，中梁準備了資金，提前彙入境外銀行賬戶，用于償還1月底到期的本息。本次償付後，未來2個月中梁無到期美元債需償還。
值得一提的是，裁員消息與提前還債的消息對沖之後，近期中梁控股股票沒有太大幅度波動，截至發稿股價3.720港元/股，總市值133.2億港元。
事實上，2021年以來，很多爆雷房企皆由美元債違約引爆。中梁控股，已經不是第一次提前償還美元債了。
據悉，中梁控股于2021年12月29日公布，累計本金總額達6881萬美元(占初始發行本金額約27.52%)的2022年1月票據已被登出。截至中梁此次公告前，2022年1月票據的未償還本金額為1.81億美元。
另據披露，中梁控股于2022年1月11日至1月14日，進一步購回2022年1月票據累計本金總額達3169.3萬美元，占2022年1月票據初始發行本金總額的約12.68%。
截至2022年1月14日，中梁已購回（但未登出）累計本金總額5189.3萬美元，占目前未償還2022年1月票據約28.64%；及中梁控股集團已購回累計本金總額1.21億美元，占2022年1月票據初始發行本金總額約48.28%。
知名評級機構惠譽估計，中梁控股有12億美元的公衆資本市場債務到期至2022年8月，其中包括已被公告登出的2021年11月到期的優先票據9700萬美元、2022年1月到期的2.28億美元、2022年5月到期的2.93億美元、2022年7月到期的4.35億美元、2022年8月到期的1.5億美元。
此前，惠譽對中梁控股維持B+評級，主要源于其規模大、經營多元化。惠譽指出，中梁控股擁有以長三角為重點的多元化土地儲備，為期2.8年的土地儲備為中梁在未來幾個月内暫時縮減土地收購提供了一定的靈活性，而不會破壞長期業務發展。
2021年11月18日，另一家知名評級機構标普将中梁控股集團的評級展望從“穩定”調整為“負面”；同時，标普确認了中梁控股的“B+”長期發行人信用評級。
中梁控股相關人士向《紅周刊》表示，公司正在從規模導向轉向利潤導向，未來将繼續根據現金流情況合理鋪排美元債的歸還。
資料披露，截至2021年6月30日，中梁控股未償還債務總額近546億元，較截至2020年12月31日的540.92億元增長超5億元。其中，銀行及其他借款約為438.39億元，較2020年年底有所減少；優先票據和資産擔保證券均較2020年年底有所增加，分别約為104.41億元和3.19億元。（最新資料尚未披露）
另外，2019年，中梁控股曾因“踩中”兩道紅線被監管部門約談。時至2021年6月30日，中梁控股的現金短債比已升至約1.2；剔除預收款項後的資産負債率仍高至79.3%，仍為“黃檔”房企。
轉 折
2022年1月4日，中梁控股公布2021年12月未經稽核營運資料，2021全年實作合約銷售（連合營企業及聯營公司的合約銷售）金額約1718億元，同比增長1.78%；累計合約銷售面積約1427.7萬平米，同比增長5.71%。
在2021年3月的業績會上，中梁管理層曾表示，2021年合約銷售目标定為1800億元。以此計算，2021年中梁的業績目标完成率為95.44%，高于行業平均水準。不過，從單月來看，12月實際完成合約銷售163億元，同比減少18.91%。
作為一家年輕的千億房企，2021年，中梁控股全年銷售額與2020年相當，略有增長，雖然增速大幅下滑，卻仍然位列克而瑞《2021年中國房地産企業銷售TOP100排行榜》全口徑排名第20位。
近年來，中梁控股的合約銷售金額總體呈現增長趨勢，即從2016年的190億元一路增至2021年的1718億元，年均複合增長率為55.33%。不過，該公司2017年至2021年合約銷售金額的同比增速則處于逐年放緩态，分别為241.58%、56.39%、50.25%、10.69%和1.78%。
據統計，2016年-2020年，包括合營企業及聯營公司，中梁集團的合約銷售總額分别約190億元、649億元、1015億元、1525億元、1688億元。繼2020年銷售增速大幅放緩之後，2021年，增速僅1.78%，且2021年12月單月同比出現了較大幅度下滑。
從增速的變化來看，中梁控股在業績方面，似乎出現了轉折點。
資料顯示，1993年，中梁控股前身華成房地産開發有限公司創立于溫州。作為一家根植于長三角經濟區、布局全國、快速發展的大型綜合房地産開發商。
自2014年起，該公司連續多年獲得中國房地産Top10研究組評為中國房地産百強開發商。2016年，中梁控股将總部搬到上海後，便開始加速全球化布局，短短3年後，中梁控股成功實作的1015億元合約銷售額，助力公司成功跻身千億房企陣營，并于2019年7月16日登陸香港資本市場。
但是，高速增長之後，中梁控股與行業衆多房企一樣，迎來了發展的瓶頸。盈利能力方面，該公司的毛利率水準并不高。
資料披露，2016年至2020年，該公司毛利率分别為21.1%、20.4%、22.9%、23.3%和21.0%，低于行業均值。2021年上半年，中梁控股的毛利率進一步降至20.8%，較上年同期下滑了1.8%。中梁控股均解釋稱，主要由于期内傳遞的物業項目的土地收購成本相對有關平均售價較高所緻。
最後，土儲方面，截至2021年上半年，中梁控股擁有4200萬平米土地儲備，可支援2.5年的開發使用。值得一提的，2021年全年，中梁控股集團累計合共85塊土地，買地總金額約為人民币526億元，貨值約1164億元，排名20位左右。