袁毅軒：物業公司的級别是多少，疫情會先知道

溫/袁一軒

國家抗疫有兩個崗位，一個是前方主要陣地，以醫務人員為主體治療新冠患者，另一個是後方二崗位，以城鄉基層為主體，建立疫情防控體系。當然，主要戰場是在以武漢為中心的湖北。武漢赢了，湖北赢了，湖北赢了，全國赢了。

社群是城市疫情防控體系的重要基礎。這幾個月，特别是最近一個月左右，社群管理人員的壓力是巨大的，主要是由于人手不足和繁重的任務。一些城市社群的常住人口超過10萬，但隻有十幾名社群工作者。在防治這一流行病的任務很嚴峻的地方，社群完全關閉，有限的從業人員往往捉襟見肘，筋疲力盡。是以，即使有一些情緒，社群居民也應該努力了解他們的辛勤工作。

在這一點上，有一個機構可以發揮重要作用。即共同财産公司，老百姓一般簡稱為"财産"。

根據國家規定，新住宅區必須實習物業管理，舊社群逐漸納入物業管理。截至目前，城市居民普遍具備物業管理的概念，一二線城市的覆寫率相對較高。沒有權威資料，個人可能觀察到大約80%的二線城市，而一線城市有90%以上。

許多城市居民可能已經多年沒有去過社群委員會，甚至不知道他們的辦公室在哪裡，但不得不與房地産公司打交道。例如，水管堵塞将第一時間找到要清除的财産。物業費或許可以依靠一段時間，停車費你被拖欠，否則車子就不能開進小區。

如您所知，房地産公司的服務水準各不相同。雖然早在2007年修訂的《物業管理條例》已将物業管理企業改為物業服務企業，但一些物業公司仍然習慣于"管理者"自力更生，顯然把社群弄得一團糟，行業委員會駁回但各種伎倆拒絕去。

前段時間流傳的一段視訊顯示，一名社群主人的寵物狗被一名穿着紅色袖子的男子殺死，理由是在疫情爆發期間不允許狗進入社群。雖然我們不知道肇事者的身份，但大家的共識是，這種現象在物業服務上一般不會發生，在一個好的社群裡。

社群工作者的工作量之是以特别繁重，是因為疫情期間，嚴格控制人員進入社群，外出購買藥品和日用品，往往到社群幫忙，特别是缺乏中青年家庭。老樓裡沒有電梯，從業人員有時要來回爬幾次才能把東西送到門口。

這些可以留給房地産公司去做。事實上，早在小區按照上級的要求，以前住宅小區門禁嚴格，優秀的物業公司就已經這樣做了。你猜對了，每天聲譽良好的房地産公司也是疫情爆發期間表現最好的類别。

我聽一家地産公司講了一個故事：他們的員工給一個家庭寄東西，敲門聽到裡面的答案，為了避免面對面的接觸，放下紙箱離開。從遠處聽到門開了，回頭看，看到主人隔着長長的走廊給他深深鞠了一躬。

在疫情爆發的高峰期，居民們擔心必須直接接觸的地方，例如按壓電梯和拉動單元門。有的物業公司把紙巾盒放在電梯裡，讓業主拿着它按電梯，拉開門。這是物業服務小心的地方。

業内公認的那些比較優秀的房地産公司品牌，都是知名房企孵化出來的。物業公司在小區初期通常由開發商自己的物業公司接管，到行業委員會成立後進行評選。據我所知，這些房地産品牌從不擔心被取代。近日有朋友談起這個話題說，買房後多了一個必備的選擇，那就是社群裡一定要有一個好的房源公司。前提是您可以負擔得起其母公司開發的房屋。

過去兩年，内地地物業公司分拆至香港上市已成為一種趨勢，有些公司曾經的市值超過母公司。原因是物業公司的PE高于房屋的PE。這是由于房地産公司和房企的資本市場估值模式。港股從未有過相對較低的樓盤企業估值，中國海鮮PE僅為7倍。

物業公司被認為是服務型企業，即使是一般物業公司的水準也有10倍以上的PE，亞庫樂的物業公司實際上達到了40倍。就個人而言，我認為這是對資本市場的誤讀。雖然這些房地産公司似乎有大量的終端消費者，但這些流動沒有太多的商業流動性。這些公司都開發了自己的獨立APP，但高頻服務僅限于企業本身的内容，一旦接入外部商家，有效的日常生活就相當有限。例如，該物業的APP通路美國集團，但使用者仍然習慣于直接向美國集團自己的APP下單。

回到正題。此前關于疫情下具有優良服務能力的物業企業可以大大減輕社群管理壓力的說法，并不是呼籲對這類企業給予專項支援，從市場角度來看，這些公司也應該擁有更大的份額，也不是呼籲大幅增加社群數量。 而是建議社群管理應該走得更遠，過渡到社群治理。

社群治理需要動員更多的社會力量和社會資源參與。正如九州童和民間志願者在内的社會力量在武漢戰争期間為抗擊疫情做出了重要貢獻一樣，湖北等省市的優秀物業公司也構成了防控的重要網格線。

疫情防控期間需要包括物業公司在内的社會力量，通常？這也是需要的。我建議，社會力量參與社群治理應該變得更加傳統。如果事實證明，好的地産企業是社群治理不可或缺的正能量，那麼我們應該建立優勝劣汰的機制，讓這些企業真正在城市治理和社群建設過程中發揮更大的作用。