袁轶軒：世界變了，地産還是很好

溫/袁一軒

4月9日《中共中央、國務院關于建構更加完善的市場化要素配置制度的意見》，内容非常令人解渴。其中，推進以市場為導向的土地配置要素四大、場所市場具有重要意義。然而，許多房地産開發商認為這更多的是政府的事情，他們仍然埋頭出售自己的房子。但許多人沒想到這個檔案打開了另一個視窗。

對于房地産開發商來說，目前最重要的是銷售，現金流。

近日問了一些房地産從業者一個問題：疫情爆發後老闆下調了今年的業績目标？幾乎是公開的詞：不。

總體來看，房企的年度銷售任務，一直到春節放假才基本确定和放開。當時，絕大多數房企并沒有預料到新冠疫情會如此嚴重，而是根據市場大勢來判斷，制定了2010年的規劃。但是，在被困在家裡這麼久之後，為什麼不改變你原來的計劃呢？

因為房地産開發商對今年樓市的看法普遍趨同，即在各個行業爆發對房地産的影響相對較小，複蘇相對較快。這可以從3月份後全國各地銷售辦事處逐漸開業後的交易情況中看出。甚至還有半天的房産售罄現象。

事實上，3月份銷售辦事處開業後的第一波交易是鎮壓後的集中釋放。可以了解的是，這群消費者準備買房，但疫情被推遲了。兩個月以上的需求在一個月内釋放，而不是與2月份相比。而個人購房隻是一個案例，然後窮市出現了"個股"的漲停，更何況區域表現差異化。

3月份上市房企年報釋出時依然較多。不知道是受到市場反彈的影響，還是觀察行業走勢得出了樂觀的結論，除了上述說法外，房企普遍咬人的任務并不放松，有一些房企可以說是激進的中短期業績目标。

我不會說出這些公司的名字。反正的特點是跑規模，跑到排名。他們的目标"激進"，因為大多數主流住房公司已經放棄了規模理論，以維持正增長或百分之幾的增長;

目标激進的住房公司選擇的增長速度遠遠快于其陣列的平均增長率。而在目前的情況下，還有這種信心，除了基于自身的業務布局、現金流、人才等因素外，還有一種判斷，認為疫情提供了超越彎道的機會。

如前所述，新冠疫情對醫療行業以外的幾乎所有行業都産生了不同程度的影響，但對房地産的影響可能很小。疫情的爆發隻是推遲了交易，并沒有消除住房需求，尤其是剛性需求。是以，疫情是否加劇了一批房企的下行勢頭，成為其他企業銳意進取的契機，還有待證明。

事實上，自2018年下半年房地産市場進入調整以來，出現了一些房企，尤其是中小房企現金流困難。其中一些疑難企業或其項目是大型房企并購的目标。例如，4月7日晚，中國奧林匹克公園宣布拟以11.6億元收購京漢29.99%的股本。收購完成後，奧源将成為京漢股份的最大股東。

從表面上看，這是疫情沖擊下首例知名房源并購，但查閱公開資訊後發現，京漢股已經走下坡路很長一段時間，2016-2019年業績持續下滑，前三季度去年的房屋淨利潤甚至虧損超過4000萬元。顯然，這次合并不能被歸類為疫情影響的結果。

截至2018年6月的十餘時間裡，房地産企業一直表現良好，導緻一些房企産生決策權有多大的錯覺，但很可能是行業和市場在推動他們前進，發展的步伐掩蓋了企業固有的短闆。當市場真正下跌時，他們所有的短闆都暴露了。

早年，每當監管來臨時，輿論都喜歡說"大洗牌來了"，但為什麼隻有這一輪監管才是洗牌呢？主要原因可能是，在嚴格的購買限額貸款限額下，房地産的投機需求最終被擠出。外部起重動力已不複存在，要依靠内部力量，一些房企就落敗了。

專家一緻認為，我國房企數量仍然過多，需要淘汰一批集中在優質企業手中的市場佔有率并不是一件壞事。兼并重組是提高主流房企集中度的重要途徑，我們應該樂于做到。

我曾多次表示，中國房地産市場仍有較長的發展期，因為單單是住房剛性需求和改善需求就相當大，足以支撐一批主流房企穩定增長。然而，成長中的主流房企，在一定程度上，是一群經營不善的企業退出市場，以放棄份額作為價格。

然而，當行業整體發展放緩時，房企仍需追求超常的增速是另一回事。規模通常意味着杠杆，而非凡的規模增長意味着非凡的杠杆。當并購機會來臨時使用杠杆是正常的，但收緊财務，撬動杠杆，大量占用土地以及四處尋找并購的主題是令人擔憂的。

高杠杆必須以高周轉率為特征。雖然剛性和改善的需求不會消失，但它們會延遲，你無法預測在黑天鵝随時可能突然飛出的市場中，這是兩個月還是六個月。延遲越長，傳遞到杠杆的壓力就越大。犧牲利潤是一件小事，如果收獲的代價是公司必須調整兩年，那麼損失可能會抵消你五年來的努力和重大決策錯誤的可能性。

是以，我的個人建議仍然是安全的。現金流要保證絕對安全，産品有競争力，品牌内涵、服務沒有明顯缺陷，這應該是下一階段房企要堅持的原則。在此基礎上，我們尋求品質的增長。還是那句話，除了老闆，還有多少人還在關心哪個房企規模第一哪個房企11号？

再加一句話，超過1000億的房企，在房地産開發行業之外，如果有更多的努力尋找新的競争軌道，這是值得鼓舞的。

世界變了，但房地産還不錯。