袁轶轩：世界变了，地产还是很好

温/袁一轩

4月9日《中共中央、国务院关于构建更加完善的市场化要素配置制度的意见》，内容非常令人解渴。其中，推进以市场为导向的土地配置要素四大、场所市场具有重要意义。然而，许多房地产开发商认为这更多的是政府的事情，他们仍然埋头出售自己的房子。但许多人没想到这个文件打开了另一个窗口。

对于房地产开发商来说，目前最重要的是销售，现金流。

近日问了一些房地产从业者一个问题：疫情爆发后老板下调了今年的业绩目标？几乎是公开的词：不。

总体来看，房企的年度销售任务，一直到春节放假才基本确定和放开。当时，绝大多数房企并没有预料到新冠疫情会如此严重，而是根据市场大势来判断，制定了2010年的规划。但是，在被困在家里这么久之后，为什么不改变你原来的计划呢？

因为房地产开发商对今年楼市的看法普遍趋同，即在各个行业爆发对房地产的影响相对较小，复苏相对较快。这可以从3月份后全国各地销售办事处逐步开业后的交易情况中看出。甚至还有半天的房产售罄现象。

事实上，3月份销售办事处开业后的第一波交易是镇压后的集中释放。可以理解的是，这群消费者准备买房，但疫情被推迟了。两个月以上的需求在一个月内释放，而不是与2月份相比。而个人购房只是一个案例，然后穷市出现了"个股"的涨停，更何况区域表现差异化。

3月份上市房企年报发布时依然较多。不知道是受到市场反弹的影响，还是观察行业走势得出了乐观的结论，除了上述说法外，房企普遍咬人的任务并不放松，有一些房企可以说是激进的中短期业绩目标。

我不会说出这些公司的名字。反正的特点是跑规模，跑到排名。他们的目标"激进"，因为大多数主流住房公司已经放弃了规模理论，以维持正增长或百分之几的增长;

目标激进的住房公司选择的增长速度远远快于其阵列的平均增长率。而在目前的情况下，还有这种信心，除了基于自身的业务布局、现金流、人才等因素外，还有一种判断，认为疫情提供了超越弯道的机会。

如前所述，新冠疫情对医疗行业以外的几乎所有行业都产生了不同程度的影响，但对房地产的影响可能很小。疫情的爆发只是推迟了交易，并没有消除住房需求，尤其是刚性需求。因此，疫情是否加剧了一批房企的下行势头，成为其他企业锐意进取的契机，还有待证明。

事实上，自2018年下半年房地产市场进入调整以来，出现了一些房企，尤其是中小房企现金流困难。其中一些疑难企业或其项目是大型房企并购的目标。例如，4月7日晚，中国奥林匹克公园宣布拟以11.6亿元收购京汉29.99%的股本。收购完成后，奥源将成为京汉股份的最大股东。

从表面上看，这是疫情冲击下首例知名房源并购，但查阅公开信息后发现，京汉股已经走下坡路很长一段时间，2016-2019年业绩持续下滑，前三季度去年的房屋净利润甚至亏损超过4000万元。显然，这次合并不能被归类为疫情影响的结果。

截至2018年6月的十余时间里，房地产企业一直表现良好，导致一些房企产生决策权有多大的错觉，但很可能是行业和市场在推动他们前进，发展的步伐掩盖了企业固有的短板。当市场真正下跌时，他们所有的短板都暴露了。

早年，每当监管来临时，舆论都喜欢说"大洗牌来了"，但为什么只有这一轮监管才是洗牌呢？主要原因可能是，在严格的购买限额贷款限额下，房地产的投机需求最终被挤出。外部起重动力已不复存在，要依靠内部力量，一些房企就落败了。

专家一致认为，我国房企数量仍然过多，需要淘汰一批集中在优质企业手中的市场份额并不是一件坏事。兼并重组是提高主流房企集中度的重要途径，我们应该乐于做到。

我曾多次表示，中国房地产市场仍有较长的发展期，因为单单是住房刚性需求和改善需求就相当大，足以支撑一批主流房企稳定增长。然而，成长中的主流房企，在一定程度上，是一群经营不善的企业退出市场，以放弃份额作为价格。

然而，当行业整体发展放缓时，房企仍需追求超常的增速是另一回事。规模通常意味着杠杆，而非凡的规模增长意味着非凡的杠杆。当并购机会来临时使用杠杆是正常的，但收紧财务，撬动杠杆，大量占用土地以及四处寻找并购的主题是令人担忧的。

高杠杆必须以高周转率为特征。虽然刚性和改善的需求不会消失，但它们会延迟，你无法预测在黑天鹅随时可能突然飞出的市场中，这是两个月还是六个月。延迟越长，传递到杠杆的压力就越大。牺牲利润是一件小事，如果收获的代价是公司必须调整两年，那么损失可能会抵消你五年来的努力和重大决策错误的可能性。

因此，我的个人建议仍然是安全的。现金流要保证绝对安全，产品有竞争力，品牌内涵、服务没有明显缺陷，这应该是下一阶段房企要坚持的原则。在此基础上，我们寻求质量的增长。还是那句话，除了老板，还有多少人还在关心哪个房企规模第一哪个房企11号？

再加一句话，超过1000亿的房企，在房地产开发行业之外，如果有更多的努力寻找新的竞争轨道，这是值得鼓舞的。

世界变了，但房地产还不错。