袁毅軒：地方政府也應該願意降低地價

溫/袁一軒

土地價格是不可分割的。土地市場是整個房地産市場的重要組成部分。土地市場的活動是房地産市場的折射。

研究院9月23日釋出的統計資料顯示，上周，40個大中城市土地市場整體供需環比上升，住宅用地成交量翻了一番，土地流轉總額也逐月增加。

土地市場走出冷淡了嗎？

中指研究所引用了廣州和長春的兩個例子。9月18日，廣州以超過114億元人民币的起價挂牌9個地塊上市，9月19日，廣州又售出3套房源（其中2套是流媒體）。連續兩天已經轉讓土地，比較集中。

長春上周出售了117億美元的土地，是一周内二線城市的最高紀錄。其中，僅在9月16日，一次性售出的14個包裹（必須合在一起）就達90.9億美元。這張圖檔更像是向萬達集團（北影資本）的定向轉移，沒有可比性。

然而，這種每周一周監測土地交易在短時間内，看不到土地市場的趨勢。它有很大的随機性，偶然性和不确定性。一個城市的一次性土地集中，或市中心的大片土地，可以在短時間内推動土地周轉。現有資料并不能證明土地市場的反彈，甚至沒有顯示出變暖的趨勢。

土地交易不僅關系到地方政府的土地供應，也關系到住房企業征地的意願。8月份土地交易量的下降與土地供應不足有很大關系。但房企不想拿地，你推出更多的土地，那就沒用了。是以兩者都是不可或缺的。

就個人而言，我認為真正顯示土地市場繁榮的是溢價率和流的數量。據中原房地産研究中心統計，截至19日，自9月以來，交易價格超過10億塊地塊的52例，其中22宗是底價交易，隻有20個地塊的溢價率超過10%。這筆交易的情況顯然很輕。

前面提到的兩個城市，長春90.9億元的土地幾乎是定向轉讓，是以底價交易是毋庸置疑的;

土地市場的短期波動并不能證明或僞證整個房地産市場的繁榮。目前，從銷售市場回報來看，沒有證據表明房地産市場已經反彈。降價促銷，也在價格促銷;多位房企業内從業者表示，完成業績的壓力非常大，金九銀十不料，但希望未來兩個月的去噪率能有所提高。

我早就呼籲房企勇于降價降價、降價、降價，但大多數房企還是猶豫不決。不敢觀望。現在看來，市場情況已經比較明朗，應該摒棄不切實際的幻想，高負債率，轉讓股權對公司要約;

然而，現實情況是，一些項目幾乎沒有利潤。一開始，拿地時是拍賣報價（地價達到政府部門的期望），到賣出就是限價;

是以，我在這裡呼籲适當降低土地轉讓價格。原因有二：一是土地賣得不好，地方财政（政府基金）收入對當年的投資也會有一定影響，降價會增加成交的機會;

有兩個前提，第一個是地方政府應該願意。土地市場蕭條，不願意有路，或者不得不跌倒，就會有企業願意報價。所謂降價，就是降價，底價。同時，降低期望。

其次，住房企業有購買土地的意願。房地産市場走勢不容樂觀，營商環境不高，房企不投資土地會高。相反，如果繁榮回升，銷售轉好，即使你的起拍價很低，如果十幾家房企來搶，你很快就會把溢價率提高到30%以上的高位。

既然土地價格最終在市場上起着決定性的作用，那麼地方政府降低土地出讓起步價、底價，又有什麼作用呢？一些。更不用說降價可以促進交易，土地出賣的機率大大降低，而政府要表現出誠意，激活市場，或許一次性轉讓土地會減少積分收入，但整個市場向上，受益的政府（收入）包括主要當事人。