袁毅轩：地方政府也应该愿意降低地价

温/袁一轩

土地价格是不可分割的。土地市场是整个房地产市场的重要组成部分。土地市场的活动是房地产市场的折射。

研究院9月23日发布的统计数据显示，上周，40个大中城市土地市场整体供需环比上升，住宅用地成交量翻了一番，土地流转总额也逐月增加。

土地市场走出冷淡了吗？

中指研究所引用了广州和长春的两个例子。9月18日，广州以超过114亿元人民币的起价挂牌9个地块上市，9月19日，广州又售出3套房源（其中2套是流媒体）。连续两天已经转让土地，比较集中。

长春上周出售了117亿美元的土地，是一周内二线城市的最高纪录。其中，仅在9月16日，一次性售出的14个包裹（必须合在一起）就达90.9亿美元。这张图片更像是向万达集团（北影资本）的定向转移，没有可比性。

然而，这种每周一周监测土地交易在短时间内，看不到土地市场的趋势。它有很大的随机性，偶然性和不确定性。一个城市的一次性土地集中，或市中心的大片土地，可以在短时间内推动土地周转。现有数据并不能证明土地市场的反弹，甚至没有显示出变暖的趋势。

土地交易不仅关系到地方政府的土地供应，也关系到住房企业征地的意愿。8月份土地交易量的下降与土地供应不足有很大关系。但房企不想拿地，你推出更多的土地，那就没用了。所以两者都是不可或缺的。

就个人而言，我认为真正显示土地市场繁荣的是溢价率和流的数量。据中原房地产研究中心统计，截至19日，自9月以来，交易价格超过10亿块地块的52例，其中22宗是底价交易，只有20个地块的溢价率超过10%。这笔交易的情况显然很轻。

前面提到的两个城市，长春90.9亿元的土地几乎是定向转让，所以底价交易是毋庸置疑的;

土地市场的短期波动并不能证实或伪证整个房地产市场的繁荣。目前，从销售市场反馈来看，没有证据表明房地产市场已经反弹。降价促销，也在价格促销;多位房企业内从业者表示，完成业绩的压力非常大，金九银十不料，但希望未来两个月的去噪率能有所提高。

我早就呼吁房企勇于降价降价、降价、降价，但大多数房企还是犹豫不决。不敢观望。现在看来，市场情况已经比较明朗，应该摒弃不切实际的幻想，高负债率，转让股权对公司要约;

然而，现实情况是，一些项目几乎没有利润。一开始，拿地时是拍卖报价（地价达到政府部门的期望），到卖出就是限价;

因此，我在这里呼吁适当降低土地转让价格。原因有二：一是土地卖得不好，地方财政（政府基金）收入对当年的投资也会有一定影响，降价会增加成交的机会;

有两个前提，第一个是地方政府应该愿意。土地市场萧条，不愿意有路，或者不得不跌倒，就会有企业愿意报价。所谓降价，就是降价，底价。同时，降低期望。

其次，住房企业有购买土地的意愿。房地产市场走势不容乐观，营商环境不高，房企不投资土地会高。相反，如果繁荣回升，销售转好，即使你的起拍价很低，如果十几家房企来抢，你很快就会把溢价率提高到30%以上的高位。

既然土地价格最终在市场上起着决定性的作用，那么地方政府降低土地出让起步价、底价，又有什么作用呢？一些。更不用说降价可以促进交易，土地出卖的概率大大降低，而政府要表现出诚意，激活市场，或许一次性转让土地会减少积分收入，但整个市场向上，受益的政府（收入）包括主要当事人。