袁毅轩：物业公司的级别是多少，疫情会先知道

温/袁一轩

国家抗疫有两个岗位，一个是前方主要阵地，以医务人员为主体治疗新冠患者，另一个是后方二岗位，以城乡基层为主体，建立疫情防控体系。当然，主要战场是在以武汉为中心的湖北。武汉赢了，湖北赢了，湖北赢了，全国赢了。

社区是城市疫情防控体系的重要基础。这几个月，特别是最近一个月左右，社区管理人员的压力是巨大的，主要是由于人手不足和繁重的任务。一些城市社区的常住人口超过10万，但只有十几名社区工作者。在防治这一流行病的任务很严峻的地方，社区完全关闭，有限的工作人员往往捉襟见肘，筋疲力尽。因此，即使有一些情绪，社区居民也应该努力理解他们的辛勤工作。

在这一点上，有一个机构可以发挥重要作用。即共同财产公司，老百姓一般简称为"财产"。

根据国家规定，新住宅区必须实习物业管理，旧社区逐步纳入物业管理。截至目前，城市居民普遍具备物业管理的概念，一二线城市的覆盖率相对较高。没有权威数据，个人可能观察到大约80%的二线城市，而一线城市有90%以上。

许多城市居民可能已经多年没有去过社区委员会，甚至不知道他们的办公室在哪里，但不得不与房地产公司打交道。例如，水管堵塞将第一时间找到要清除的财产。物业费或许可以依靠一段时间，停车费你被拖欠，否则车子就不能开进小区。

如您所知，房地产公司的服务水平各不相同。虽然早在2007年修订的《物业管理条例》已将物业管理企业改为物业服务企业，但一些物业公司仍然习惯于"管理者"自力更生，显然把社区弄得一团糟，行业委员会驳回但各种伎俩拒绝去。

前段时间流传的一段视频显示，一名社区主人的宠物狗被一名穿着红色袖子的男子杀死，理由是在疫情爆发期间不允许狗进入社区。虽然我们不知道肇事者的身份，但大家的共识是，这种现象在物业服务上一般不会发生，在一个好的社区里。

社区工作者的工作量之所以特别繁重，是因为疫情期间，严格控制人员进入社区，外出购买药品和日用品，往往到社区帮忙，特别是缺乏中青年家庭。老楼里没有电梯，工作人员有时要来回爬几次才能把东西送到门口。

这些可以留给房地产公司去做。事实上，早在小区按照上级的要求，以前住宅小区门禁严格，优秀的物业公司就已经这样做了。你猜对了，每天声誉良好的房地产公司也是疫情爆发期间表现最好的类别。

我听一家地产公司讲了一个故事：他们的员工给一个家庭寄东西，敲门听到里面的答案，为了避免面对面的接触，放下纸箱离开。从远处听到门开了，回头看，看到主人隔着长长的走廊给他深深鞠了一躬。

在疫情爆发的高峰期，居民们担心必须直接接触的地方，例如按压电梯和拉动单元门。有的物业公司把纸巾盒放在电梯里，让业主拿着它按电梯，拉开门。这是物业服务小心的地方。

业内公认的那些比较优秀的房地产公司品牌，都是知名房企孵化出来的。物业公司在小区初期通常由开发商自己的物业公司接管，到行业委员会成立后进行评选。据我所知，这些房地产品牌从不担心被取代。近日有朋友谈起这个话题说，买房后多了一个必备的选择，那就是社区里一定要有一个好的房源公司。前提是您可以负担得起其母公司开发的房屋。

过去两年，内地地物业公司分拆至香港上市已成为一种趋势，有些公司曾经的市值超过母公司。原因是物业公司的PE高于房屋的PE。这是由于房地产公司和房企的资本市场估值模式。港股从未有过相对较低的楼盘企业估值，中国海鲜PE仅为7倍。

物业公司被认为是服务型企业，即使是一般物业公司的水平也有10倍以上的PE，亚库乐的物业公司实际上达到了40倍。就个人而言，我认为这是对资本市场的误读。虽然这些房地产公司似乎有大量的终端消费者，但这些流动没有太多的商业流动性。这些公司都开发了自己的独立APP，但高频服务仅限于企业本身的内容，一旦接入外部商家，有效的日常生活就相当有限。例如，该物业的APP访问美国集团，但用户仍然习惯于直接向美国集团自己的APP下单。

回到正题。此前关于疫情下具有优良服务能力的物业企业可以大大减轻社区管理压力的说法，并不是呼吁对这类企业给予专项支持，从市场角度来看，这些公司也应该拥有更大的份额，也不是呼吁大幅增加社区数量。 而是建议社区管理应该走得更远，过渡到社区治理。

社区治理需要动员更多的社会力量和社会资源参与。正如九州童和民间志愿者在内的社会力量在武汉战争期间为抗击疫情做出了重要贡献一样，湖北等省市的优秀物业公司也构成了防控的重要网格线。

疫情防控期间需要包括物业公司在内的社会力量，通常？这也是需要的。我建议，社会力量参与社区治理应该变得更加传统。如果事实证明，好的地产企业是社区治理不可或缺的正能量，那么我们应该建立优胜劣汰的机制，让这些企业真正在城市治理和社区建设过程中发挥更大的作用。