袁一泓：注意！融資成本上升正在侵蝕房企利潤

溫/袁一軒

下半年以來，房地産市場正在經曆一系列不同的調控期變化。例如，融資已經全面收緊。當融資管道得到控制時，成本就會上升。

根據克裡研究中心10月5日釋出的一份報告，9月份95家典型房企融資總額為1124.48億元，環比增長45.3%，同比增長17.2%。前9個月，房企新增債券融資成本為7.03%，其中外債融資成本為8.08%，較2018年全年增長0.86個百分點。9月份的融資成本為6.47%，環比增長0.76個百分點。

融資成本上升主要是由于監管機構收緊了房地産金融行業的融資管道。從5月底開始，從各類債務發行、到信托、信貸，以及抵押與LPR關聯，清楚地表明了金融當局對房地産監管沒有放松，對防範房地産金融風險不放松的态度。

我個人認為，前九個月的住房融資成本仍在可接受的範圍内，并沒有預期的那麼高。也許是因為公衆輿論誇大了融資收緊的氣氛，而這個平均值掩蓋了巨大的差異，因為許多信貸級住房公司仍然可以獲得非常低的利率。

例如，龍湖集團于9月10日宣布，将發行2029年到期的8.5億美元優先票據，年利率僅為3.95%。7月23日，合京泰福集團宣布發行3億美元優先票據，票面利率為7.4%，7月30日，中遠集團和中國奧林匹克公園宣布發行6億美元和2.5億美元優先票據，票面利率分别為4.75%和7.95%。

今年1-5月，房企融資規模快速增長。根據Cree的資料，174家典型住房公司的權重平均淨負債率比年初上升4.29個百分點至91.37%，為有記錄以來的最高水準，前10大住房公司的淨債務比率增長更為明顯。值得注意的是，此前監管部門對房地産融資規模的控制力度降低，上半年房企融資成本一直在上升。今年上半年，70家主要住房公司的平均融資成本從去年年底的6.68%上升至7.04%。

總體而言，将1月至9月與1月至6月的資料進行比較，不可能得出融資整體收緊後資本成本大幅上升的結論。

9月11日，中國保監會首席風險官、新聞發言人、參謀長肖元英在保監會通風會議上表示，信貸結構調整是在未完成時進行的。肖遠企業表示，房地産超額融資不好，社會資金正在進入一個行業，整體經濟平衡發展不利。過去，銀行和房企合謀通過場外資金繞過"輸血"房地産，監管部門主要減少了這些資産。初步統計，兩年來違法違法，逐層套牌業務規模縮減約12萬億元——當然，涉及房地産非法融資隻是其中的一部分。

小遠企業澄清稱，監管部門沒有控制房地産企業貸款的增加，銀行對房地産行業的信貸要遵循國家房地産監管規則，也要遵循監管規則。

也就是說，過度融資要壓制，非法融資要壓下來，但正常的房地産融資會得到保障，房地産企業不必吓唬自己。然而，房地産高杠杆高周轉模式，一直無法延續下去。房地産正在回歸正常行業，不僅在增長率方面，而且在債務比率和利潤率方面。

但與此同時，不可否認的是，一些房企融資成本增加得更快。例如，今年債務比率高、負債累累的住房公司，7月份單一發行的利率高達15%，令人震驚。近三個月和明年，這種企業之間的分化将持續甚至加劇，發展的結果，一些房企要出局。

由于銷售業績結轉滞後，不少主流房企自2016年以來進入高利潤增長期。特别是這些企業的增長速度極快。但今年融資成本的上升正在侵蝕一些房企的利潤。如前所述，由于融資成本漲幅有限，目前利潤侵蝕不明顯，但到今年年報釋出時，一些負債規模高、融資利率高的房企将出現比去年更難的盈利。這種情況，再加上下半年銷售不佳等因素，住房現金流考核将更加嚴峻。

不斷上升的融資成本将侵蝕利潤，但隻要銷售額繼續增長，現金流就有保障。是以，當務之急是抓住銷售。我早前曾呼籲房企盡可能采取降價優惠，以應對外部融資環境收緊、内部現金流不暢的雙重壓力。根據Cree資料，9月份TOP100規模房企累計銷售業績僅同比增長約4%，但9月份TOP100房企股權銷售量同比增長23.9%，比去年同期增長近11個百分點。雖然不能叫"金九"，但顔色已經不錯了。

最值得一提的是恒大。它是全國大型房企推廣最早、規模最大的，目前看來成效顯著。恒大9月實作830億元全境業績，較8月增長73.6%。今年前九個月，其股權銷售4308億元，位居行業第一。

很多房企，長期以來過着舒适的生活，很大程度上不是它生産出的産品有多優秀，服務有多優，而是上了行業成長的快車。但随着開發模式的變化，舊世界的一切都必須重寫。高利潤和增長不再是偷懶的結果，淘汰也不再是一個靜态的書面術語。

明年初，在房企業分工加劇後，應該會有更多精彩故事展現。