三农问题专家温铁军近期屡屡发表观点：90%的特色小镇不成功；许多商人以城市的重资产模式去农村进行圈地开发，资产回报会极差；现在政府已对农村进行了重资产投资，城里人下乡适合用轻资产开发，特别是农村的宅基地房子面向城里人可以租赁20年，有些区域能租40年，所以城里人不需要进行重资产去买房。
温铁军的这些观点正在一步步地被验证。先是有很多在环京区域购买了大开发商开发的海景房购房者和北京官厅水库附近的湖景房购房者表示，希望在专门发布农村房屋出租信息的美丽新乡村网上找到一些出租的农村精品小院的房主谈以70年产权的文旅大产权房置换20年租期的农村院子。后来又有媒体爆出环京的文旅标杆海坨山谷延期交房，疑似烂尾，400多名购房者陷入恐慌。
为什么这些文旅地产客户投资一两百万买来的环京大产权景观房子这么多年之后，竟然想要用来换一个北京的农村院子呢？其中原因很多。
赵先生在司马台附近买了一套长城景区的文旅地产房子，本来是希望用于投资，但房价一直没有上涨。后来又希望能做民宿，自己装修之后民宿生意不如人意，因为是第二期了，环境并不特别好，客流并不旺。而且这样70多平的楼房做民宿根本不如附近农村院子的民宿有竞争力。赵先生说这套房子买下来还占用了他在北京买房的名额，实在是不太划算。
而花了150万在环京的官厅水库边上买的某大开发商的湖景房的周女士，更是提出跟美丽新乡村网上一位延庆出租院子的房主提议换房，以70年的湖景产权房换延庆这位房主年租7万的院子20年租期。可是却被这位房主给无情拒绝了。周女士说，现在北京农村改造过后的院子出租年租一般都在6-10万不等，20年租期里经营民宿要比她买的湖景房要更有优势。所以希望能盘活自己的湖景房资产，就想出换农村院子租期的办法。
而在专门发布农村房屋出租信息的美丽新乡村网上，农村院子的出租率已经比2019年增长了200%。刚通过美丽新乡村网出租了两个院子的孙先生说，自己投资了80万，把自己家的2个院子进行了改造，达到了民宿标准，通过美丽新乡村网以年租6万的价格进行了出租，每个院子带来了120万的收益，两个院子获得了240万的收入。而租户来自城里的白女士，白女士说租下两个院子的目的是做民宿，因为怀柔的民宿生意很好，自己前两年投资的民宿院子已收回成本，现在想扩大经营。
白女士说农村租院子做民宿比买房更具投资价值，一是民宿经营的收益，二是可以租金支付可以选择多次支付；三是没有购房契税。而且现在农村房屋租房者很多，自己租住的农村院子可以随时进行网上转租。而且在白女士看来，现在城里人到农村租房已不是什么新鲜事了，现在有些村子就有数十户都租给了北京城里人，甚至形成了城里人聚居的村庄。
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