黃欣偉：别以為“商辦停批”和住宅無關

2024年1月19日，坊間風傳上海即日起停批商辦項目。

截止目前尚未有任何回應，但“預設效應”已基本坐實。

關于上海停批商辦項目的說法傳得有闆有眼，其将傳言的所謂原話修複之後來看，下半句是“要求把工作重心轉移到城市更新中去”。

那麼，這個看似“貶商業地産&褒城市更新”的命題範疇，和住宅是否有關？

答案是肯定的。

一、商辦，已經到了“不得不叫停”的時刻

停批商辦的做法，就事論事而言是絕對有必要的。

和上海商辦天量供應對應的就四個字：樓宇經濟，正是在各個區域“統一思想”之下，規劃沒有節制且脫離産業、脫離需求、脫離區域“體質”。

上海目前共規劃有3大中央商務區（傳統中央CBD、蘇河灣CBD、龍華灣CBD）、12大區域（大張江、大虹橋、大漕河泾、大新江灣、大金橋、大甯、大真如、大三林、大浦江鎮、大華泾），5大新城+2“山”（嘉定、青浦、松江、奉賢、臨港、寶山、金山），上海外環内及虹橋商務區未來五年的辦公類産品供應量達約2384萬平方米，其中2024年預計新增供應量就将超過600萬平方米。

天量供應沒有等到取之不盡用之不竭的接盤俠，那個傳說中的上司發言傳得有闆有眼有資料有對策：“對于虹口四川北路、浦東陸家嘴、前灘、花木、松江G60走廊、奉賢美谷、闵行漕河泾等部分區域空置率超過40%的情況，需拿出切實可行方案，務必確定上半年空置率低于20%”。

持續走高的供應導緻的不僅是空置率，還有租金水準的下滑以及由此帶來的各種惡性競争，卷的結果是誰都半死不活，但卷的原因是多方面的，不僅是供應。

一邊是上海人口的持續減少——根據上海市統計局釋出的最新資料，截至2023年11月30日，上海市常住人口數量為2477.2萬人，比2022年末減少了11.2萬人。這是上海市常駐人口連續第五年出現負增長。

一邊是上海商辦的排隊開業——雖然叫停商辦審批，但擺在面前的嚴峻卻是“2024年已有74座購物中心在籌備開業”，箭在弦上不得不發，結果也是可以想象的：即使在春節倒計時半個月不到的熱鬧時節，上海頂流地段的商場依舊稀稀拉拉，曾有知名主持人在朋友圈感慨：“星期五晚上的新天地，餐廳居然不需要提前搶位了”？！

二、沒了商辦規劃，就沒了“面包會有的”銷售說辭

空間是需要人去消化、去使用、去演繹（場景）的，不論是商業或辦公。

人（數）與空間（面積）就是分子和分母，分子在減少而分母卻在無休止擴張，數值的下降趨勢已經見字如面；而品牌并非不看重上海市場，隻是如今的确面臨“臣妾做不到啊”的無奈：品牌也想擴張&企業也想做大，但因為衆所周知的原因，的确有點逆水行舟的無力感。

雖然人口減少的絕對值并不恐怖，但數字所無法精确統計的消費降級才是讓商辦控制&品牌歇業等現象愈演愈烈，是以叫停商辦至少對存量特别是那些“已經看到了同行的内卷但自己又不得不開業”的存量商辦而言，看到了一絲喘息的可能性。

好了，商辦叫停是存量（商辦）的舉雙手贊成，但是否也有副作用？

該政策卻也導緻同樣天量供應的上海新房市場叫苦不疊。

衆所周知，上海樓市的發展是伴随着上海城市的向外擴張所亦步亦趨的，特别是那些原先被市中心所不齒的郊區，新房銷售在過去20年面對人口稀疏、配套匮乏、産業荒蕪，能夠理直氣壯并屢試不爽的說辭無外乎兩樣：地鐵和規劃！

地鐵，可以名正言順地把距離異化成時間距離，并結合房價的梯度：“我們距離人民廣場的确有20公裡，但乘上地鐵也就30小時車程，但房價是人民廣場的三分之一，你覺得哪個劃算”？

囊中羞澀的購房者瞬間被駁得無地自容。

規劃，真實應對購房者在售樓處表達對現狀不滿的最好方式：

“沒菜場，我們規劃中有大型購物中心，再加上社群商業街”；

“沒學校，我們5分鐘（車程）有規劃的9年義務制”；

“沒産業，本區域被（規劃）為數字&人工智能&區塊鍊産業聚集區”；

“沒地鐵，已經列入了下一個五年計劃，未來的地鐵出口距離僅多少米”。

所有的“沒有”都可以理直氣壯，因為有規劃。

雖然規劃看不見摸不着，但“疑點利益歸于被告”也無法指摘銷售在忽悠。

說到底，在房價單邊上揚的過去20年，“面包會有的、牛奶會有的、一切都會有的”是銷售忽悠購房者的無往不利，也是購房者自己選擇相信的糖衣。

是以，商辦叫停之下，銷售員的大言不慚可能要遭遇回怼，這是樓市的躺槍。

三、各款利好政策圍攻經營貸，孰勝孰負？

2024年剛起步，樓市的政策暖風或大或小但都迫不及待：

1月13日，上海放開奉賢和青浦的單身限購；

1月17日，【中國經濟時報】撰文，一線城市限購漸進式放松是大勢所趨；

1月18日，中指研究院預計，未來5年特大城市城中村改造帶動10萬億；

1月24日，上海市政協會議，有委員呼籲“進一步降低新上海人購房門檻”；

1月24日，央行宣布2月5日下調存款準備率0.5個百分點，釋放1萬億；

1月25日，國家金融監管總局喊話金融機構，要求大力支援房地産；

1月26日，住建部要求賦予各城市房地産調控自主權；

1月27日，廣州購買120㎡以上的住房不限購。

利好政策作為一個陣營，在向樓市示好其實是向購房者喊話，購房者心動與否？

至少從目前來看，市場的回報并不積極，當然可能和中國人最重視的春節即将到來有關，購房者有點意興闌珊有點“忙着過年”，但或許2024這個節點會有一個隐形的對手已經浮出水面——經營貸。

經營貸是銀行向個體工商戶或小微企業等經營實體發放的經營性用途的貸款，也就是國家為了資助小微企業發放的一個低利息貸款，和房地産本來沒有什麼關系，并且政策也一再強調經營貸杜絕流入樓市。

但因為經營貸和房貸之間存在利差，恰逢2020年下半年起，樓市特别是北京上海深圳等三大一線城市的樓市飙升，事實“或鼓舞或縱容或默許”了經營貸繞開睜一隻眼閉一隻眼的監管湧入樓市！

經營貸三年一個節點，期間購房者隻還利息，三年之後要求把本金全部還清。

這種做法雖有高杠杆的風險，但在房價持續上漲通道還是值得冒一下風險，但在過去三年，包括一線城市的樓市，價格多多少少都有所下降，如今到了還本節點，那些“跌破甚至跌沒了首付”的購房者，可能面臨一次集中的斬倉，可能進一步推高法拍房的供應量，這是一線樓市在2024年不可忽視的灰犀牛。

上海率先叫停商辦，對于上海的整體經濟複蘇必是一次刮骨療毒：存量争取到了寶貴的喘息，但樓市特别是郊區住宅勢必成為代價。

2024年樓市政策的利好趨勢已毋庸置疑，或如周立波所言“把門套也一起拆掉”，但作為博弈方的市場，确切說就是成千上萬購房者而言，沒有商辦就沒有配套，沒有商辦規劃就沒有預期，這又如何是好？！

每一天都是曆史，每活一天都在見證曆史。