黄欣伟：别以为“商办停批”和住宅无关

2024年1月19日，坊间风传上海即日起停批商办项目。

截止目前尚未有任何回应，但“默认效应”已基本坐实。

关于上海停批商办项目的说法传得有板有眼，其将传言的所谓原话修复之后来看，下半句是“要求把工作重心转移到城市更新中去”。

那么，这个看似“贬商业地产&褒城市更新”的命题范畴，和住宅是否有关？

答案是肯定的。

一、商办，已经到了“不得不叫停”的时刻

停批商办的做法，就事论事而言是绝对有必要的。

和上海商办天量供应对应的就四个字：楼宇经济，正是在各个区域“统一思想”之下，规划没有节制且脱离产业、脱离需求、脱离区域“体质”。

上海目前共规划有3大中央商务区（传统中央CBD、苏河湾CBD、龙华湾CBD）、12大区域（大张江、大虹桥、大漕河泾、大新江湾、大金桥、大宁、大真如、大三林、大浦江镇、大华泾），5大新城+2“山”（嘉定、青浦、松江、奉贤、临港、宝山、金山），上海外环内及虹桥商务区未来五年的办公类产品供应量达约2384万平方米，其中2024年预计新增供应量就将超过600万平方米。

天量供应没有等到取之不尽用之不竭的接盘侠，那个传说中的领导发言传得有板有眼有数据有对策：“对于虹口四川北路、浦东陆家嘴、前滩、花木、松江G60走廊、奉贤美谷、闵行漕河泾等部分区域空置率超过40%的情况，需拿出切实可行方案，务必确保上半年空置率低于20%”。

持续走高的供应导致的不仅是空置率，还有租金水平的下滑以及由此带来的各种恶性竞争，卷的结果是谁都半死不活，但卷的原因是多方面的，不仅是供应。

一边是上海人口的持续减少——根据上海市统计局发布的最新数据，截至2023年11月30日，上海市常住人口数量为2477.2万人，比2022年末减少了11.2万人。这是上海市常驻人口连续第五年出现负增长。

一边是上海商办的排队开业——虽然叫停商办审批，但摆在面前的严峻却是“2024年已有74座购物中心在筹备开业”，箭在弦上不得不发，结果也是可以想象的：即使在春节倒计时半个月不到的热闹时节，上海顶流地段的商场依旧稀稀拉拉，曾有知名主持人在朋友圈感慨：“星期五晚上的新天地，餐厅居然不需要提前抢位了”？！

二、没了商办规划，就没了“面包会有的”销售说辞

空间是需要人去消化、去使用、去演绎（场景）的，不论是商业或办公。

人（数）与空间（面积）就是分子和分母，分子在减少而分母却在无休止扩张，数值的下降趋势已经见字如面；而品牌并非不看重上海市场，只是如今的确面临“臣妾做不到啊”的无奈：品牌也想扩张&企业也想做大，但因为众所周知的原因，的确有点逆水行舟的无力感。

虽然人口减少的绝对值并不恐怖，但数字所无法精确统计的消费降级才是让商办控制&品牌关张等现象愈演愈烈，所以叫停商办至少对存量特别是那些“已经看到了同行的内卷但自己又不得不开业”的存量商办而言，看到了一丝喘息的可能性。

好了，商办叫停是存量（商办）的举双手赞成，但是否也有副作用？

该政策却也导致同样天量供应的上海新房市场叫苦不迭。

众所周知，上海楼市的发展是伴随着上海城市的向外扩张所亦步亦趋的，特别是那些原先被市中心所不齿的郊区，新房销售在过去20年面对人口稀疏、配套匮乏、产业荒芜，能够理直气壮并屡试不爽的说辞无外乎两样：地铁和规划！

地铁，可以名正言顺地把距离异化成时间距离，并结合房价的梯度：“我们距离人民广场的确有20公里，但乘上地铁也就30小时车程，但房价是人民广场的三分之一，你觉得哪个划算”？

囊中羞涩的购房者瞬间被驳得无地自容。

规划，真实应对购房者在售楼处表达对现状不满的最好方式：

“没菜场，我们规划中有大型购物中心，再加上社区商业街”；

“没学校，我们5分钟（车程）有规划的9年义务制”；

“没产业，本区域被（规划）为数字&人工智能&区块链产业聚集区”；

“没地铁，已经列入了下一个五年计划，未来的地铁出口距离仅多少米”。

所有的“没有”都可以理直气壮，因为有规划。

虽然规划看不见摸不着，但“疑点利益归于被告”也无法指摘销售在忽悠。

说到底，在房价单边上扬的过去20年，“面包会有的、牛奶会有的、一切都会有的”是销售忽悠购房者的无往不利，也是购房者自己选择相信的糖衣。

所以，商办叫停之下，销售员的大言不惭可能要遭遇回怼，这是楼市的躺枪。

三、各款利好政策围攻经营贷，孰胜孰负？

2024年刚起步，楼市的政策暖风或大或小但都迫不及待：

1月13日，上海放开奉贤和青浦的单身限购；

1月17日，【中国经济时报】撰文，一线城市限购渐进式放松是大势所趋；

1月18日，中指研究院预计，未来5年特大城市城中村改造带动10万亿；

1月24日，上海市政协会议，有委员呼吁“进一步降低新上海人购房门槛”；

1月24日，央行宣布2月5日下调存款准备率0.5个百分点，释放1万亿；

1月25日，国家金融监管总局喊话金融机构，要求大力支持房地产；

1月26日，住建部要求赋予各城市房地产调控自主权；

1月27日，广州购买120㎡以上的住房不限购。

利好政策作为一个阵营，在向楼市示好其实是向购房者喊话，购房者心动与否？

至少从目前来看，市场的反馈并不积极，当然可能和中国人最重视的春节即将到来有关，购房者有点意兴阑珊有点“忙着过年”，但或许2024这个节点会有一个隐形的对手已经浮出水面——经营贷。

经营贷是银行向个体工商户或小微企业等经营实体发放的经营性用途的贷款，也就是国家为了资助小微企业发放的一个低利息贷款，和房地产本来没有什么关系，并且政策也一再强调经营贷杜绝流入楼市。

但因为经营贷和房贷之间存在利差，恰逢2020年下半年起，楼市特别是北京上海深圳等三大一线城市的楼市飙升，事实“或鼓舞或纵容或默许”了经营贷绕开睁一只眼闭一只眼的监管涌入楼市！

经营贷三年一个节点，期间购房者只还利息，三年之后要求把本金全部还清。

这种做法虽有高杠杆的风险，但在房价持续上涨通道还是值得冒一下风险，但在过去三年，包括一线城市的楼市，价格多多少少都有所下降，如今到了还本节点，那些“跌破甚至跌没了首付”的购房者，可能面临一次集中的斩仓，可能进一步推高法拍房的供应量，这是一线楼市在2024年不可忽视的灰犀牛。

上海率先叫停商办，对于上海的整体经济复苏必是一次刮骨疗毒：存量争取到了宝贵的喘息，但楼市特别是郊区住宅势必成为代价。

2024年楼市政策的利好趋势已毋庸置疑，或如周立波所言“把门套也一起拆掉”，但作为博弈方的市场，确切说就是成千上万购房者而言，没有商办就没有配套，没有商办规划就没有预期，这又如何是好？！

每一天都是历史，每活一天都在见证历史。