政策東風已來，德商産投服務有望迎風而起

近兩年，新能源汽車産業鍊的發展如火如荼，這背後離不開政策的扶持。比如，過去幾年政策在信貸投放、稅收補貼等方面給予新能源車企提供幫助。

如今，政策的東風也同樣刮到了物業管理服務行業。據申港證券統計，僅2021年上半年，支援物業管理服務行業多元化發展的政策加起來就有4條。

在國家政策号召下，物業管理服務行業将開啟多元化發展時代。在這個過程中，多元化業務的開拓，也将成為物業管理服務企業競争的核心因素。

事實上，類似的趨勢已經在部分企業得到凸顯。比如，近期登陸港交所的德商産投服務就是其中之一。

過去幾年，德商産投服務一直在大力發展住宅和非住宅的增值服務業務、商業營運服務業務。從資料層面看，成效顯著。截止2021年5月末，德商産投服務的增值服務收入占比高達48.4%，幾乎撐起了公司收入的半壁江山。

長期來看，物業管理服務行業的發展前景值得期待。但受整體港股市場拖累，當下物業闆塊表現并不算亮眼，但相比于其他闆塊跌幅較小，多家物業管理服務公司也因為股價無法反映公司價值而啟動回購。

在此背景下，德商産投服務于1月6日公告超額配股權已被部分行使。這也一定程度上反映出投資者對公司價值的認可。

支援政策密集出台，為物管行業長期發展鋪平道路

在2021年，住建部、商務部等機關機關多次出台政策支援物業管理服務行業加速發展。

1月5日，住建部等十部委聯合印發了《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》，鼓勵有條件的物業管理服務企業探索“物業服務+生活服務”模式。

2月21日，中央一号檔案《中共中央國務院關于全面推進鄉村振興加快農業農村現代化的意見》正式釋出。該檔案确定了一系列政策推動公共管理服務向社會化、市場化、專業化的方向轉變。

3月12日，新華社受權釋出了《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和 2035年遠景目标綱要》，物業被六次提及，分别涉及生活性服務業品質化發展、提高城市治理水準、健全社群管理和服務機制、建設數字中國等多項内容。

5月31日，商務部、住房和城鄉建設部等12部門聯合印發《關于推進城市一刻鐘便民生活圈建設的意見》，以社群居民為服務對象，以滿足居民日常生活基本消費和品質消費等為目标，建設以多業态集聚形成的社群商圈。

從上述政策可以看出，國家正在鼓勵物業管理服務企業向非物業管理服務領域進行拓展。這背後的原因也不難了解，随着國内個人所得的不斷增加，改善人民生活品質迫在眉睫。

從資料看，2020年全年國内居民人均可支配收入達32189元，較2010年上漲一倍。在個人所得不斷提升的背景下，人們對于物業管理服務公司的要求，也不僅僅局限于公區的管理服務，而是有了更加個性化的服務需求，例如上門保潔、寵物代養、衣物幹洗等等。

放眼整個行業，德商産投服務在增值服務領域的探索無疑是較為領先的。過去幾年，在增值服務業務的推動下，德商産投服務的業績實作了高速增長。

從資料看，2018年至2020年，德商産投服務的營收從6396.4萬元，增加至1.27922億元，年複合增長率高達41.4%。其中，2018年至2020年，公司的增值服務業務從3381.1萬元增長到6648.7萬元，成為拉動德商産投服務業績快速增長的主力軍。

在支援物業管理服務行業發展政策密集出台，為物業管理服務行業長期發展指明了方向的情況下，德商産投服務過去幾年在非物業管理服務領域的積極探索，也為其長期發展打下了堅實的基礎。

發力增值服務，德商産投服務踩準政策節奏

過去幾年，通過發力增值服務，讓德商産投服務在後續的競争中占得先機。從目前看，德商産投服務在增值服務和商業營運上均有不錯的成效。

在增值服務方面，德商産投服務針對不同的場景分别建構了相應的服務體系。

比如，在住宅物業領域，德商産投服務向使用者提供驗收房屋、委托維修、房屋出售、家政服務等增值服務。同時，公司也為物業開發商提供包含銷售案場裝修在内的裝修服務。

在非住宅物業領域，德商産投服務為客戶的商業推廣、銷售代理及市場營銷等業務，提供品牌及定位咨詢服務。後續，公司計劃推廣工業産業園及寫字樓的增值服務，如租賃服務、室内租擺、會議主辦及接待服務。

而在商業營運服務層面，得益于與德商置業集團長期的協同發展，德商産投服務成功建構了一套全産業鍊商業營運服務體系。

截至目前，德商産投服務的商業營運服務能力涵蓋策劃、招商、營運、銷售等多個環節。

在策劃層面，德商産投服務可以提供項目前期規劃、商業策劃、協助市場拓展策劃等服務；在招商層面，公司為自身商業項目和拓展類商業項目，分别提供招商管理、前期介入等多項服務；在營運層面，公司為自身商業項目和拓展類商業項目，分别提供營運管理、前期介入等多項服務；在銷售層面，公司擁有全管道銷售能力的銷售團隊，可以代替傳統二手房銷售。

除此之外，在商業産品模型的建構上，德商産投服務也逐漸形成了自己的差異化打法。比如，與其他商業營運服務企業不同，德商産投服務更加關注客群細分與精準定位，注重場景化、社交化、主題化、街區化場景營造。

從目前看，德商産投服務已經打造了一批成功案例。以青年潮玩中心為例，花火社群的主要目标客群定位于Z世代青年客群。在産品形式上,花火社群主要以主題街區形式，大鋪搭配小鋪的街區形式+廣場為載體，以時尚潮流、小衆社交為核心，基礎生活服務為補充，打造具有市井文化特色和煙火氣息特色的主題商業産品。

總的來說，德商産投服務已經在增值服務和商業營運服務領域具備了豐富的服務經驗。長期來看，這也将幫助公司在後續非物業管理服務開拓中占得先機。

與德商置業集團協同效應顯現，為長期發展保駕護航

在踩中政策紅利的同時，來自德商置業集團的潛在資源，也是德商産投服務後續增長的重要保證。

根據德商置業集團官網顯示，公司創立于1999年，是一家專注中高端的住宅開發商。截至目前，德商置業集團資産規模400億元，開發服務投資項目200餘個，業務覆寫城市30餘個，開發面積超1000萬㎡，土地儲備達6000畝。

從行業地位上看，德商置業集團位列中國房地産100強、成都房地産10強，榮獲“2021中國房地産住宅開發專業領先品牌價值TOP10”、“2021年中國價值地産總評榜年度價值地産企業”、“2020年中國房企産品力百強企業”等榮譽。

自2010年起，德商産投服務與德商置業集團就建立起長期緊密的關系，兩者深谙其特定需求及預期傳遞成果，實作雙赢。具體來說，德商置業集團為德商産投服務提供源源不斷的項目，而德商産投服務則通過優質服務，持續提升德商置業集團的品牌形象及其物業開發項目的價值。

從資料看，截止2020年12月31日，德商産投服務在管物業中的三項物業為成都中高端住宅物業；簽約項目中的七個項目為成都中高端住宅物業，都主要為德商置業集團開發的中高端項目。截至2021年5月31日，德商産投服務管理的110萬平方米住宅物業是由德商置業集團開發。

展現在财務資料上，2018年、2019年、2020年及2021年前五月，公司來自德商置業集團的收入占比分别為53.4%、51.0%、47.3%及38.8%，同期，來自德商置業集團開發的物業管理服務收入分别為100%、100%、68.8%及43.4%。

拉長周期看，随着德商置業集團開拓項目的持續增加，後續也将給德商産投服務帶來源源不斷的在管面積。

根據克而瑞資料，2019年至2021年，德商置業集團連續三年銷售額超過100億元，2021年銷售額位列成都第五。考慮到房企從銷售到傳遞普遍需要二至三年時間，是以德商置業集團在過去三年銷售的項目，将在未來三年逐漸轉化為德商産投服務的在管面積，推動公司業績的持續增長。

由于德商置業集團開發的住宅大都定位于中高端，客群消費能力普遍較強，而這些高收入客戶往往又具有個性化的消費需求。長期來看，這也将進一步推動公司增值服務收入的高速成長。

在多重利好的加持下，德商産投服務有望實作進一步發展，并給長期陪伴公司成長的投資者帶來豐厚回報。