全球央行加速緊縮、防疫放松，歐美高房價已到拐點？

記者 | 王品達

新冠疫情以來至今，全球房價的上漲勢頭仍在持續。最新資料顯示，美國第三季度房價同比上漲近20%，英國房價漲幅也創造了15年以來的新高。

美國聯邦住房金融局（FHFA）11月末釋出的房價指數報告顯示，2021年第三季度美國房價同比上漲18.5%，季度漲幅創曆史紀錄。第三季度美國房價與上一季度相比也上漲了4.2%，環比漲幅僅次于今年第二季度。

美國目前的房價上漲具有很強的普遍性。今年第三季度，全部50個州以及首都華盛頓的房價同比均出現上漲。前100大城市的房價也全部上漲，其中漲幅最弱的費城房價也上漲了9.9%。

英國房價上漲的速度同樣飛快。英國抵押貸款機構Halifax于12月7日釋出的房價指數顯示，11月英國房價同比增長8.2%，環比增長1%。9至11月英國房價環比上漲3.4%，為2006年末以來最大的季度漲幅。

11月英國平均房價已經升至創紀錄的每套房27.3萬英鎊（約合人民币230萬元）。2020年3月新冠疫情在英國暴發以來，英國房價平均每個月上漲了1700英鎊。

Halifax總經理拉塞爾·加利（Russell Galley）認為，英國房價持續上漲背後的原因有住房供給的短缺、強勁的勞動力市場、高度競争導緻的房貸利率下降等。

11月的房價資料也表明英國房價上漲不僅僅是疫情期間的稅收優惠導緻的。2020年7月起，英國政府曾為住宅買家在50萬英鎊的範圍内減免印花稅，今年6月該優惠減半，到10月完全結束。資料顯示，房價上漲在稅收優惠結束後的11月仍在繼續。

此前據英國《金融時報》報道，新冠疫情造成了全球近二十年來最為普遍的房價上漲。在經濟合作與發展組織（OECD）所統計的40餘個國家中，90%以上都出現了房價上漲。

借款成本的下降是近期全球房價上漲的一個重要原因。新冠疫情暴發以來，主要經濟體的央行都采取了寬松的貨币政策，美聯儲、歐洲央行、英格蘭銀行均将利率降至最低水準。利率下降帶動了借款成本的降低，進而提升了住房需求，使房價在經濟疲軟的環境下逆勢上漲。

英格蘭銀行公布的最新資料就顯示，10月英國新的按揭貸款所支付的實際利率僅為1.59%，比9月下降了19個基點，為有記錄以來新低。存量按揭貸款所支付的實際利率降至2.03%，同樣為曆史新低。

另外，疫情期間全球的儲蓄率大大提升。疫情期間多國政府推出了财政刺激政策，補貼員工工資或者直接向群眾發放現金。與此同時，經濟活動的減少又降低了消費，導緻儲蓄率上升，購房需求增大。

疫情期間居家辦公、遠端上課等需求也推高了房價。居家辦公和上課往往需要更大的活動空間，是以更多的人選擇購買面積較大、環境較不擁擠的住房。這同樣也帶動了相關住房需求的上升。

比如，英國首都倫敦人口密度較大、較為擁擠，11月倫敦房價同比漲幅就僅為1%。相比之下，威爾士房價同比上漲14.8%，北愛爾蘭房價上漲10%，蘇格蘭的漲幅也有8.5%。

不過，全球房價的上漲勢頭近期也出現了一些緩解征兆。

随着高通脹的持續，全球主要央行開始采取緊縮政策，處在曆史性低水準的借款成本未來可能會回升。除了仍堅持暫不緊縮的歐洲中央銀行之外，美聯儲和英格蘭銀行都有緊縮動向。

美聯儲11月開始縮減購債，12月很可能還将加速縮購，加息預期也大幅提前。英格蘭銀行11月雖然最終并未決定加息，但英格蘭銀行行長貝利稱當時也“十分接近于”加息，短期記憶體在較大的加息可能性。

随着防疫措施逐漸放松，因遠端辦公催生的購買大房子的需求也不再像此前那麼強烈。Halifax的資料顯示，11月英國較高價的電梯大廈型住宅價格同比漲幅為10.8%，而獨棟住宅的漲幅僅為6.6%。“這可能意味着住房的‘空間争奪戰’比疫情初期有所緩和。”Halifax總經理加利說。

按月份來看，美國的房價漲幅同樣有緩和的趨向。衡量美國房價的另一個流行名額----标普/Case-Shiller房價指數顯示，美國9月房價同比漲幅從前一個月的19.8%下降到19.5%，降幅雖不顯著，但仍為近兩年來美國房價漲幅首次下降。9月房價的環比漲幅也僅為1.18%，表明同比漲幅的很大一部分是今年春季和夏季貢獻的。