文 | 《地产小王子》主笔 忆莲
曾经一度认为买到丁桥是人生赢家。
汀蘭府前几次开盘，不少人托关系提前落位。等到最后一期开盘时，一头撞上了杭州公证摇号。2018年7月18日，推出258套房源，共有2352户家庭登记，其中无房家庭877户，中签率11%。
2019年8月武林上城首开，均价30200-34200元/㎡，337套房源，4822组家庭登记，中签率7%；同年9月加推125套房源，2638组家庭登记，中签率4.74%。
翻看楼市记录，现在是多么诧异啊，彼时竟然有购房者咨询：汀蘭府和杨柳郡该怎么选？而且这个问题在当时还很典型。
但丁桥二手房的巅峰时刻，并不是2019年三季度，而是一年前的年中。今天回过头看，真是万万没想到，新房的超低中签率，并没有拉长二手房的行情。
是人生运气也好，是嗅觉敏锐也好，在2018年的时候，有一批丁桥投资客甩货走人了。“武林九里，高层108方顶楼，389万不带车位，折算单价将近3万7，还没满两年。”朋友一脸得意：买我的是一个拆迁户，当时是140万左右买进的。
还有一批人坚守丁桥，相信丁桥，也有不少投资客就那么犹豫了一下。但彼时之后的丁桥二手房，逐渐从楼市热搜榜单上一步步撤下来，今天已经不再是话题女王。
当房东主动降价，当接盘侠要考虑很久，这个早在十三四年前就在开发商品房的板块，这个已经相当成熟，而且以后会更好的居住区，到底怎么了？两年没涨价的丁桥，现在还有投资客关心吗？
有人留言说：丁桥的房东好佛系，太不会炒作了！
1
10月底，丁桥二手房又添新兵，现房东寰名邸交付。
外立面呈灰色系，采用石材+铝板+大面积玻璃；小区不大，配套设施相对匮乏；不过，楼幢都做了架空层，未来会有一些会客区、健身区等；天阳物业，物业管理到位。
▲东寰名邸
两梯两户，其实可以达到一梯一户的效果，门口过道也能放置一些东西。房源毛坯交付，房间空间感还行，部分面积可以改造。
总的来说，东寰名邸品质在丁桥一带算中上水平。
目前，东寰名邸在贝壳网上挂牌37套，毛坯挂牌价普遍在3.2-3.5万/㎡，比当时开盘均价高出4000-7000元/㎡。
▲东寰名邸部分二手房
咋一看，二手房价还不错，倒挂价差也明显。
但只要一对比，就会发现，还是太残忍了——
新房同等价位的勾庄，标杆二手小区房价冲上4万+。 同为主城区的三墩北，西雅图、自在城4万+。 连大江东的二手房，都被爆出快上3万了啊。
要知道，东寰名邸还是挂牌价，不是成交价！
2
身在杭州主城区，二手房价却被越来越多的新兴板块后来居上，被一些同等级的板块远远抛下，丁桥二手房确实不怎么争气。
别说4万+了，连35000元/㎡能不能成交都是个问题。
名景台、武林九里，在丁桥是二手房最贵的两个楼盘了。龙湖开发、龙湖物业，受购房者认可度比较高，高层成交价基本在3.4-3.8万/㎡，具体看楼盘和装修。
中介小哥告诉我，上个月，他成交了一套名景台89㎡的房子，满两年，6楼，房东精装，总价330万，折合单价约3.7万元/㎡。
▲名景台
中旅城仕公馆、阳光城翡丽湾价格略低一些，基本在3.2-3.5万/㎡左右。
我看了翡丽湾近期性价比最高的一套房子。建筑面积约88㎡，开发商精装，不满两年，房东急卖，挂牌价270万，折合单价30505元/㎡。
虽然房东是急卖，但带精装这个价格，是真便宜啊。现在精装新房价格，都要比这高了吧。
▲翡丽湾
往东去，是老的丁桥镇，价格就更便宜了——
中豪四季公馆，全石材干挂外立面，气质独特。89㎡房源，挂牌价基本在270-280万左右，单价3-3.3万/㎡之间。 昆仑天籁也是差不多的情况。有时会有很便宜的房源出来，比如这套89㎡，毛坯，高楼层，挂牌价263万，单价只要29455元/㎡。
3
若是取2018年年中和现在两个时间点来看，整个丁桥板块的二手房价基本没有波动。
2018年年中，是丁桥的巅峰时期——
中介说：“当时就是没房子卖，好楼层完全挑不到”。 最夸张的时候，单价冲高上了4万+。武林九里一套118㎡洋房，以500万总价成交，单价4.2万/㎡。 丁桥核心位置的上东臻品，89㎡带装修户型300万、310万都有卖掉过，装修好点的要320万。 中豪四季公馆89㎡，3.2万/㎡、3.3万/㎡轻松成交。
到了2018年下半年，行情一转冷，丁桥到处是主动调价的业主。用当下流行话术就是：没有“房价控盘联盟”。
2019年开始一点点回暖，现在基本稳住了，与当时差不多，可能还依然比不上最辉煌的时刻。
目前在贝壳网上，上东臻品89㎡，大多在305万以内，装修好点的，也就挂了310万左右。 武林九里的洋房，有挂牌3.8万/㎡的，也有挂牌4万/㎡的。至少说明，洋房价格也没当时这么高了。
▲上东臻品部分二手房
4
丁桥的二手房价究竟为何上不去？
首先，丁桥（尤其是长睦一带）面临着和崇贤同样的难题：天子岭。
中介直言不讳地告诉我：“有时遇到下雨或阴雨，空气中就有会一点点味道。”不是很严重，但多多少少有人在意。
第二，经适房和安置房太多，板块定位过于刚需。
比如在丁桥镇一带，颐景园、后珠家苑、丁桥景园北苑、联合新苑等等，大概占了房屋量的60%。
▲丁桥部分小区
安置房居住环境比不上商品房，但胜在价格低。单价2万出头，小户型200万不到就能搞定，吸引刚需置业。
另外，安置房多，人流密集且乱。对部分购房者来说，也是一种困扰。
第三，产品不够高端，拉不起改善大旗。
武林九里和名景台的大户型都很好卖，主要原因就是这两个产品够好。而其他几个小区，小户型更好卖，大户型基本卖不动。
这就说明，板块内有人需要改善，但产品不足以吸引住他们。一旦改善购房者流失，板块内都是刚需置业，房价就很难上去了。
第四，丁桥发展较早，久没有新话题炒作，缺失了未来预期。
商业不输市区繁华地段，有丁兰广场和物美超市，kfc、星巴克、必胜客、汉堡王等；学校也有不少，采荷一小丁信小学、采荷二小丁荷小学、采荷中学丁荷校区等环伺。
但这两年，别的区域在高速发展，丁桥却沉寂了下来。
▲丁兰广场
第五，缺乏投资客共识，新房时没有吸引过多投资客，二手房也没有出现「价格联盟」。
新房热度不高，已经预示着未来二手房或将出货难。只出现个别高价房源，孤掌难鸣。当然，对购房者来说，这是好事，正好让房子回归居住属性。
5
丁桥在杭州楼市当中的定位是大型居住区。再加上开发年限比较长，整个板块规划的预期已经十分有限。
但我认为，丁桥对于刚需和首改家庭来说，仍可列入自住首选。板块的下一个爆发点就在更多配套兑现时。
约21万㎡丁桥天街，已签约博纳影院、永辉超市，预计进驻品牌超260家，将在2021年三季度开业。一座天街，改变一座城，已经有多个板块验证了。
▲在建中的丁桥龙湖天街
地铁3号线一路由星桥经过丁桥，再到武林广场，最后止于未来科技城和小和山，预计2022年6月开通。
笕丁路站西北侧不远处，是在建的约20万㎡桃花湖公园，最快明年开园。
山姆会员店落地，预计在2020年12月开业。
我们承认，我们会很羡慕那些“跃迁式”的发展，比如三江汇、亚运村、未来科技城、勾庄、萧山科技城......但要系好安全带才行。
而像丁桥这样的，慢慢来，不着急，“渐进式”的发展，反而不让人焦虑。皋亭山下，会开满桃花的地方，或许还有很多不足，但我们有时间等它。