最近一段時間，随着房價下跌的消息越來越多，關于買房和不買房的争論又多了起來。看漲房價的人認為，如果不趁今明兩年房價低的時候買房，5年後房價上漲了人們就更買不起房子了。而對于看跌房價的人，他們則認為現在買房就是高位接盤，今明兩年最好是觀望一下房價的走勢。那麼，在今明兩年到底該不該買房呢？如果不買房，5年後是否将更加買不起呢？對于這個問題，王石在今年年初曾發文表示，在全球央行大放水的情況下，通脹會到來，大宗類商品的價格或受到影響。雖然王石并沒有明說“房子是否會漲價”，但是王石卻用心地配了幾張圖，其中就有豬肉和房産的圖檔。是以很多人都認為，這是王石在明示房價要因為建築材料價格上漲而上漲了。
那麼，房價真的會像王石預測的那樣随着成本的提高而上漲嗎？在筆者看來，房價漲跌的這個問題并不能僅從成本方面來看，因為成本上漲，商品的價格并不一定上漲。對于這個問題，咱們還是要結合當下樓市的具體環境來分析和判斷。
第一，房價的上漲需要人口的支撐，也就是供需關系決定房價的上漲或者下跌
大家都知道，在過去20多年裡，我們國家的房價一直都是漲跌多少，幾乎就是一路上漲，一路創新高，導緻很多人對房價的印象就是隻漲不跌。其實，房價之是以能夠保持不斷上漲，一方面是因為房子的建築成本在持續上漲，另一方面就是人們對住房的需求一直都很大，可以說，這才是導緻房價持續不斷上漲的根本原因。根據統計資料顯示，在1978年時，全國城鎮居民人均住房面積隻有3.6平方米，并且當時在城市中還有800多萬套住房空缺，可見當時我們國家的住房資源确實非常緊缺。而從1998年住宅全面商品化之後，人們對住房的需求一下子被釋放了出來，短時間内住房資源供不應求，導緻房價大幅上漲。
1998年的第一次房改，不僅釋放了人們對住房的需求，同時也推動了房地産行業的發展。從1998年開始，我們國家的房地産行業進入了高速發展時期，大量住宅被建成，城市也是擴大了一圈又一圈。但是在商品房大量建成的同時，由于城鎮化建設的原因，大量農村人口流入城市之中，對住房也形成了巨大的需求。是以，雖然房地産行業發展很快，但是在過去很多年裡，我們國家的住房資源一直都存在緊缺的情況，房價也在供不應求的關系下不斷上漲。再加上炒房客的推波助瀾，房價上漲的速度更是加快，遠遠超過很多人工資上漲的速度。
但是随着我們國家的房地産行業20多年的高速發展，目前住房資源緊缺的問題已經被解決了。根據國家統計局和央行公布的資料顯示，目前我們國家超過96.86%的城鎮家庭都已經有了房子，戶均1.5套，并且城鎮居民人均住房面積也已經超過40平方米。另外，根據七普資料顯示，截至2020年底，全國常住人口城鎮化率為63.89%，戶籍人口城鎮化率為44%。通過計算可以得出一個結論，目前僅城鎮戶籍的家庭擁有的房子，就已經足夠城市中所有的人居住了。可以看出，目前我們國家的住房資源不僅不再緊缺了，反而已經出現了過剩的現象。
目前，在樓市調控政策不斷收緊的大環境下，住房資源過剩的問題已經慢慢暴露了出來。特别是在很多投資客不看好房價走勢之後，他們不僅不再繼續投資房産，反而開始大規模抛售房産。根據統計資料顯示，今年3月份全國二手房挂牌量環比激增86%，相比于2月份幾乎翻倍。并且從今年3月份之後，全國二手房挂牌量一直不斷激增，而在二手房挂牌量不斷上漲的同時，二手房的成交量卻在不斷降低，這說明二手房已經越來越不好賣了。目前，北京、鄭州、哈爾濱、南京、武漢、成都和重慶等城市的二手房挂牌量已經超過10萬套，其中不少城市二手房挂牌量已經超過15萬套，重慶（僅城區）的二手房挂牌量更是超過了20萬套。
和二手房一樣，目前新房市場也面臨了同樣的問題，截至2020年底，全國100城建立商品房庫存已經超過5.1億平方米。更重要的是，和二手房一樣，新房在庫存不斷上漲的同時，也已經越來越難賣了。根據統計資料，從今年7月份以來，全國建立商品房成交量就出現了同比下跌的情況，就算是9月份樓市旺季，建立商品房成交量都出現了明顯下跌。雖然10月份樓市銷售資料還沒有統計出來，但是同比下跌基本上已經成為定局。可以看出，目前不管是新房市場還是二手房市場，都已經出現了供大于求的現象，住房資源過剩的現象已經凸顯了出來。
第二，房價的上漲需要資金的支撐，目前流入樓市的資金已經被限制
房價的上漲并不是憑空上漲的，而是需要大量的資金來支撐的，可以說，樓市流入的資金多少，直接決定着房價上漲多少。但是，對于樓市來說，現在最大的問題就是資金短缺，導緻很多房企都出現了資金鍊緊張的情況。
其實，早在2019年下半年，央行就開始嚴查違規資金流入樓市了，并且這個政策一出來，就直接打壓了當時火熱的樓市，甚至直接導緻一些房企資金鍊出現問題。而到了2020年，央行和住建部出台了“三條紅線”新規，将樓市去負債提到了明面上，通過“三條紅線”來逼迫房企們降低負債率。到了2021年，銀監會更是直接出台“限貸令”來限制流入房地産行業的資金規模，自此，流入房地産的資金已經在國家的可控範圍之内了。
從今年6月份開始，國家一系列的信貸收緊政策效果顯露了出來，整個房地産行業都開始缺錢，很多房企為了回籠資金隻能選擇降價促銷，通過賣房子來回籠資金。二手房市場也同樣如此，受“限貸令”的影響，二手房貸款業主受到很大影響，因為很多銀行因為房貸的額度不足，停止二手房房貸業務。二手房貸款不好貸，大大提高了二手房的購房門檻，同時很大程度上降低了二手房的流通性。是以可以看出，通過信貸收緊政策，可以直接調控房價的走勢。而目前持續不斷收緊的信貸收緊，已經讓房價失去了繼續上漲的動力。
通過以上2點可以看出，供需和資金才是推動房價上漲的根本因素，而建築成本的上漲并不一定能推動房價上漲。是以一個城市未來房價的走勢，并不能簡單地從建築成本上來看，同時也要結合這個城市的發展潛力和樓市的供需關系。就比如一二線熱點城市，這些城市未來發展潛力很大，目前每年都有大量人口流入這些城市，是以随着人口的流入，這些城市對住房的需求也會不斷增加，房價也會是以而繼續上漲。相反地，對于人口持續不斷流失的三四線城市，随着人口的減少，對住房的需求也會相應減少，房價也會是以而慢慢降低。
當然，在現如今的樓市調控大環境下，房價走勢總體會非常穩定，就算未來房價還會繼續上漲的一二線熱點城市，房價也會是穩定上漲。是以，就算是今明兩年不買房，5年後房價差距也不會太大，不用擔心“更買不起房子”的情況發生。