最近一段时间，随着房价下跌的消息越来越多，关于买房和不买房的争论又多了起来。看涨房价的人认为，如果不趁今明两年房价低的时候买房，5年后房价上涨了人们就更买不起房子了。而对于看跌房价的人，他们则认为现在买房就是高位接盘，今明两年最好是观望一下房价的走势。那么，在今明两年到底该不该买房呢？如果不买房，5年后是否将更加买不起呢？对于这个问题，王石在今年年初曾发文表示，在全球央行大放水的情况下，通胀会到来，大宗类商品的价格或受到影响。虽然王石并没有明说“房子是否会涨价”，但是王石却用心地配了几张图，其中就有猪肉和房产的图片。因此很多人都认为，这是王石在明示房价要因为建筑材料价格上涨而上涨了。
那么，房价真的会像王石预测的那样随着成本的提高而上涨吗？在笔者看来，房价涨跌的这个问题并不能仅从成本方面来看，因为成本上涨，商品的价格并不一定上涨。对于这个问题，咱们还是要结合当下楼市的具体环境来分析和判断。
第一，房价的上涨需要人口的支撑，也就是供需关系决定房价的上涨或者下跌
大家都知道，在过去20多年里，我们国家的房价一直都是涨跌多少，几乎就是一路上涨，一路创新高，导致很多人对房价的印象就是只涨不跌。其实，房价之所以能够保持不断上涨，一方面是因为房子的建筑成本在持续上涨，另一方面就是人们对住房的需求一直都很大，可以说，这才是导致房价持续不断上涨的根本原因。根据统计数据显示，在1978年时，全国城镇居民人均住房面积只有3.6平方米，并且当时在城市中还有800多万套住房空缺，可见当时我们国家的住房资源确实非常紧缺。而从1998年住宅全面商品化之后，人们对住房的需求一下子被释放了出来，短时间内住房资源供不应求，导致房价大幅上涨。
1998年的第一次房改，不仅释放了人们对住房的需求，同时也推动了房地产行业的发展。从1998年开始，我们国家的房地产行业进入了高速发展时期，大量住宅被建成，城市也是扩大了一圈又一圈。但是在商品房大量建成的同时，由于城镇化建设的原因，大量农村人口流入城市之中，对住房也形成了巨大的需求。因此，虽然房地产行业发展很快，但是在过去很多年里，我们国家的住房资源一直都存在紧缺的情况，房价也在供不应求的关系下不断上涨。再加上炒房客的推波助澜，房价上涨的速度更是加快，远远超过很多人工资上涨的速度。
但是随着我们国家的房地产行业20多年的高速发展，目前住房资源紧缺的问题已经被解决了。根据国家统计局和央行公布的数据显示，目前我们国家超过96.86%的城镇家庭都已经有了房子，户均1.5套，并且城镇居民人均住房面积也已经超过40平方米。另外，根据七普数据显示，截至2020年底，全国常住人口城镇化率为63.89%，户籍人口城镇化率为44%。通过计算可以得出一个结论，目前仅城镇户籍的家庭拥有的房子，就已经足够城市中所有的人居住了。可以看出，目前我们国家的住房资源不仅不再紧缺了，反而已经出现了过剩的现象。
目前，在楼市调控政策不断收紧的大环境下，住房资源过剩的问题已经慢慢暴露了出来。特别是在很多投资客不看好房价走势之后，他们不仅不再继续投资房产，反而开始大规模抛售房产。根据统计数据显示，今年3月份全国二手房挂牌量环比激增86%，相比于2月份几乎翻倍。并且从今年3月份之后，全国二手房挂牌量一直不断激增，而在二手房挂牌量不断上涨的同时，二手房的成交量却在不断降低，这说明二手房已经越来越不好卖了。目前，北京、郑州、哈尔滨、南京、武汉、成都和重庆等城市的二手房挂牌量已经超过10万套，其中不少城市二手房挂牌量已经超过15万套，重庆（仅城区）的二手房挂牌量更是超过了20万套。
和二手房一样，目前新房市场也面临了同样的问题，截至2020年底，全国100城新建商品房库存已经超过5.1亿平方米。更重要的是，和二手房一样，新房在库存不断上涨的同时，也已经越来越难卖了。根据统计数据，从今年7月份以来，全国新建商品房成交量就出现了同比下跌的情况，就算是9月份楼市旺季，新建商品房成交量都出现了明显下跌。虽然10月份楼市销售数据还没有统计出来，但是同比下跌基本上已经成为定局。可以看出，目前不管是新房市场还是二手房市场，都已经出现了供大于求的现象，住房资源过剩的现象已经凸显了出来。
第二，房价的上涨需要资金的支撑，目前流入楼市的资金已经被限制
房价的上涨并不是凭空上涨的，而是需要大量的资金来支撑的，可以说，楼市流入的资金多少，直接决定着房价上涨多少。但是，对于楼市来说，现在最大的问题就是资金短缺，导致很多房企都出现了资金链紧张的情况。
其实，早在2019年下半年，央行就开始严查违规资金流入楼市了，并且这个政策一出来，就直接打压了当时火热的楼市，甚至直接导致一些房企资金链出现问题。而到了2020年，央行和住建部出台了“三条红线”新规，将楼市去负债提到了明面上，通过“三条红线”来逼迫房企们降低负债率。到了2021年，银监会更是直接出台“限贷令”来限制流入房地产行业的资金规模，自此，流入房地产的资金已经在国家的可控范围之内了。
从今年6月份开始，国家一系列的信贷收紧政策效果显露了出来，整个房地产行业都开始缺钱，很多房企为了回笼资金只能选择降价促销，通过卖房子来回笼资金。二手房市场也同样如此，受“限贷令”的影响，二手房贷款业主受到很大影响，因为很多银行因为房贷的额度不足，停止二手房房贷业务。二手房贷款不好贷，大大提高了二手房的购房门槛，同时很大程度上降低了二手房的流通性。因此可以看出，通过信贷收紧政策，可以直接调控房价的走势。而目前持续不断收紧的信贷收紧，已经让房价失去了继续上涨的动力。
通过以上2点可以看出，供需和资金才是推动房价上涨的根本因素，而建筑成本的上涨并不一定能推动房价上涨。所以一个城市未来房价的走势，并不能简单地从建筑成本上来看，同时也要结合这个城市的发展潜力和楼市的供需关系。就比如一二线热点城市，这些城市未来发展潜力很大，目前每年都有大量人口流入这些城市，所以随着人口的流入，这些城市对住房的需求也会不断增加，房价也会因此而继续上涨。相反地，对于人口持续不断流失的三四线城市，随着人口的减少，对住房的需求也会相应减少，房价也会因此而慢慢降低。
当然，在现如今的楼市调控大环境下，房价走势总体会非常稳定，就算未来房价还会继续上涨的一二线热点城市，房价也会是稳定上涨。所以，就算是今明两年不买房，5年后房价差距也不会太大，不用担心“更买不起房子”的情况发生。