#房地産如果下跌對老百姓意味着什麼#
在普羅大衆眼裡，房市無疑是“王者”般的存在：因為在2017年以前，市場處于普漲局勢，不管用哪種方式，不管買的房子好壞，都能在上漲的樓市中獲得盈利。在這樣的環境下，也就不難了解人們“有錢買房、沒錢砸鍋賣鐵也要買房”的心态了。
不過，随着市場調控進入深水區，置業邏輯開始轉變，根據央行釋出的三季度城鎮儲戶調查，對下季房價隻有19.9%的人預期上漲，超過8成的人都認為市場不會再漲了。換言之，越來越多人受市場下行風向影響處于觀望狀态，一邊擔心買虧了，一邊看市場行情以待時機。
該不該買房，不同專家給出截然不同的建議。就好比央行貨币委員樊綱提出的“6個錢包論”，提醒沒有經濟實力的年輕人，如果可以用長輩們的“錢包”湊夠房款，應盡早買房。而在北師大教授董藩的眼裡則變成了：買不起房是因為自身造富能力不強。
不過，正如“不賺最後一個銅闆”的李嘉誠所說，任何行業都有周期性，如果過度發展，最後可能會造成摧殘性的破敗，過去這些年，樓市充當着“海洋”的作用，吸納了太多來自四面八方的資金，炒作熱潮的掀起，地産商不停地擴張，讓這個民生行業早已弊端顯現，脫離了地氣，擡升到一個高不可攀的地位。
1、高房價：2020年，上海以7.22萬位居各省人均可支配收入首位，那麼三口之家（一對夫妻和子女）的年收入可以達到近15萬元，但2021年6月末，當地的平均住房售價已經達到6.9萬/平，這意味着一個家庭一年僅能購買不足3平方，如果要存首付款，起碼需要15年以上。這還是大城市，地市縣城兩三千的工資，要如何支撐起萬元起步的房價？
2、供過于求、高空置率：機構資料顯示，全國新房庫存已超過5億方，環比連續28個月正增長，二手房庫存也在快速增長，據不完全統計，南京、天津、重慶等城挂牌量均超14萬套，其中合肥一個月增加4千套，重慶增加了6千套。
空置率方面，專家仇保興在2018年提到，鄂爾多斯空置率為70%，北京空置率也有10-20%，雖然各地有差異，但整體情況不低，像一些機構的資料也大體介于20-30%之間，也明顯高于5-10%的合理區間。即便如此，各地還在頻繁建高樓，連一些地市縣城都把房子蓋到了二三十層，完全忽略了安全隐患和宜居問題。
值得慶幸的是，近幾年，監管層已經意識到房市過快發展、房價過快擡升帶來的種種問題，特别是不平等造富，剪不斷的投機行為，和“居者有其屋”的目标相背離。
<h1 class="pgc-h-arrow-right" data-track="12">第一，市場行情開始轉向，投資屬性大大降低</h1>
從2016年開始，一場調控大潮席卷而來，從一線城市蔓延到三四線地市縣城，至今還沒有結束的迹象。施策方面，一邊注重打擊投資炒作，另一邊保障剛需購房者的利益，無論是從國家層面還是到地方規劃，任何措施出台的初衷，都始終建立在回歸住房屬性的大前提之下。再加上調控手段的不斷精進：3+2條紅線、限購限貸限售限價、嚴控高杠杆等措施多管齊下，市場走勢已經逐漸平穩。
照這樣的趨勢，炒房客将會面臨巨大虧損。統計資料顯示，今年6-9月新房價格下跌城市數量逐月增加，二手房更是迎來“三連降”，尤其是9月，70城中有52個城市房價指數下跌，是6年來下跌最多的一次。此外，前文指出的二手房庫存增加問題，正是持有多套房的炒房客預期不足的表現，因為看不到盈利空間，紛紛開始割肉賣房了。
<h1 class="pgc-h-arrow-right" data-track="33">第二，“限高令”正式釋出？舊改全面推進，房産回歸居住屬性</h1>
近期，住建部和應急管理部聯合釋出通知，提出要嚴格管控建立超高層建築，針對常住人口在300萬以下、300萬以上的城市，分别限制建立150米以上、250米以上超高層建築。而對縣城的住宅高度也作出限制，建立住宅以6層為主，最高不超18層，其中6層及以下住宅占比應不低于75%。
不僅如此，針對老舊小區的改造工作也開始全面推進，未來5年将完成17萬個小區的改造工作，包括水電路氣信、電梯加裝等配套措施。
在房說君看來，伴随着住建部一錘定音，以後無論大城市還是縣城，都會壓縮高樓建設，同時老舊小區改造接棒棚改，可以預見的是，未來大拆大建，以及過度擴建高層住宅的現象大機率會降低。同時，這兩件事也對房産回歸居住屬性起到重要作用，畢竟過去房市快速發展，讓很多人知道房産不僅僅滿足居住，也能實作荷包自由，如今老房子不拆了，也不再建那麼摩天高樓，這就意味着投資房産的盈利空間下降，居住屬性會比投資屬性更受重視。
越來越多人正在從高層搬到多層房，高層住宅不吃香了？
據貝殼研究院2020年消費者購房行為資料，人們對13層以上高層住宅的喜愛程度直線下降，而4-7層多層住宅卻成為消費者最喜愛的樓層。
那麼，購房者是因為限高令正式釋出，以及舊改推進而改變置業觀點嗎？事實上，目前人均居住面積超過了39平米，人們已經不用擔心基本的居住問題，開始追求品質方面的東西。此外，現實告訴我們，曾經受人們追捧的高層房不吃香了，越來越多人正在從高層房搬到多層房，并有過來人指出3個現實問題。
1是小區環境嘈雜，居住體驗差。房子建得高不是好事，高密度的居住人口，每天都伴随着嘈雜喧鬧，直接影響業主的生活舒适度。比如一棟25層的住宅，按2梯4戶計算，那麼一棟樓就聚集了100戶人家，每天出出入入将近300人。2是基礎設施老化快，維修難。小區人口多，也就增加了基礎設施的使用頻率，尤其對電梯的依賴度特别高，如果遇到某部電梯停擺，那麼上下班、老人出入将受影響，而且樓層高也大大增加了裝置維修的難度。
3是火災救援難度大。過來人指出，住高層房最不好的問題就是火災救援難度大，因為受限于樓房高度，很多城市的消防救援裝置無法滿足需求，特别中小城市裝置不先進的前提下，很多時候出現安全問題，隻能靠居民自救。
凡此種種，不難發現房地産曾經的高光時刻已經一去不返，在新規影響下，以及人們對美好生活需求日益提高的背景下，未來2類房子或再次升值。
其一舊改後地處核心區域的老房。前文提到老房子以後不會随便拆了，舊改的全面推進讓老房子舒适度大大提升，同時價值也會得到提升，停車、綠化、加裝電梯等改造提升，相比起人口密度高的高層房，具有更高的生活體驗。如果房子地處核心區域，坐享交通、教育、醫療等城市配套資源，房屋價值會有進一步提升。
其二低密度的多層住宅。通常來說，同一地段的多層住房都會比高層房的價格要高一些，因為在戶型、得房率、生活舒适度方面，都會優于高層房。特别是住宅建築設計規範中規定，4層以上須裝電梯，顯然未來這類房子的價值優勢會更加明顯。
房說君有話說，說句不好聽的，現在房子這麼多，空置比例又這麼高，未來不同城市、不同區域，甚至不同小區的房子，都可能會有不同的價格走勢，買房人應該充分考慮自身經濟實力，盡量選擇潛力比較大，且生活舒适度好的房子。
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