地産調控放松了嗎？開源證券趙偉團隊最新研判

中新經緯10月27日電 近日，開源證券首席經濟學家趙偉團隊釋出研報稱，2021年以來，“因城施策”基調以收緊為主，政策放寬城市仍是少數。

　　哪些城市在政策微調？土地收入下滑明顯的地區

　　研報指出，從2021年以來，部分二三線城市的地産政策出現了“因城施策”的微調，放寬購房資格、增加購房補貼等。2021年以來，調控政策放寬的城市，主要集中東北地區、山東的二線城市，以及中西部三線城市等。從微調政策來看，放松措施主要包括提高公積金貸款額度、放寬落戶限制和購房資格、給予符合條件人才購房補貼、房價限跌、增加購房補貼等。7月以來，政策松動的城市數量有增長态勢。

　　2021年以來，地産調控政策“因城施策”微調的城市，多數出現了土地收入大幅下滑。其中，青島、呼和浩特、哈爾濱、長春、沈陽等土地流拍率大幅擡升；土地流拍率擡升下，土地出讓收入大幅下滑；上半年，青島、呼和浩特、韶關等，土地出讓收入，兩年複合增速分别為-27.2%、-12.4%、-14.6%。

　　政策微調對地産的提振作用如何？或相對有限

　　研報指出，2021年以來，“因城施策”基調以收緊為主，政策放寬城市仍是少數。2021年以來，“因城施策”整體調控基調已收緊為主，接近70%的城市調控政策趨于收緊，調控收緊占比較2020年大幅提高34個百分點；其中，一線、二線城市調控政策中，收緊類調控政策的占比分别達到96%、64%。特别是熱點城市如上海、深圳、杭州等，加強限購、嚴查消費貸資金購房、建立二手房價格指導等措施。

　　從放松政策效果來看，較早放松調控的城市中，青島、沈陽、呼和浩特、韶關、嶽陽等城市商品房銷售面積增速均持續下降。前期已有政策微調的城市中，沈陽、呼和浩特，于1月分别放寬公積金貸款額度限制、落戶條件，但從地産銷售情況來看，調控放松效果有限；前8月，沈陽、呼和浩特商品房銷售面積，兩年複合增速分别為-10.7%、-5.6%，較2020年增速分别下降5.8、20.3個百分點。

　　“因城施策”下地産投資如何演繹？或延續下行

　　研報稱，資金緊張、庫存去化周期回升下，房企減少拿地、減緩施工節奏，拖累地産投資。調控政策加碼下，房地産資金來源中，國内貸款兩年複合增速連續三個月負增長；融資趨緊的同時，按揭供給受限、“因城施策”調控收緊下，地産銷售從年中以來持續回落；融資收緊、銷售回落，導緻房企資金壓力持續上升。此外，商品房庫存去化周期，同比增速由年中的-23%，轉為9月的30.6%，進一步拖累投資。

　　研報還指出，目前房企資金、庫存去化環境與2011年、2018年相似，預期未來地産投資仍有較大下行壓力。複盤曆史，2011年、2018年也曾出現資金緊張、庫存去化回升。調控加碼下，2011年和2018年，地産銷售出現明顯回落、房企融資趨緊，拖累地産投資分别下行14、8個月。2021年年中以來，地産銷售、投資增速已下行5個月，而本輪地産調控力度超過2011年、2018年，未來地産投資仍有下行壓力。(中新經緯APP)