什麼信号？這些城市房貸利率下調，成交量止跌回升，樓市“小轉折”還是“拐點”出現？

即使樓市出現“小轉折”，也僅是入冬降溫途中的短期升溫。

據機構統計結果顯示，10月樓市房貸利率出現下調，局部城市放款周期有所縮短。同時，部分城市在近期的成交量資料也出現止跌回升。在近期有關部門對房地産市場表态所釋放的政策邊際放松以及目前機構統計顯示的信貸環境有所改善下，市場或正進入下行周期中的“小轉折”。不過，也有機構調研結果指出，目前樓市信貸環境并未明顯改善。

接受證券時報·券商中國記者采訪的專家認為，在有關部委表态所釋放的調控邊際放松信号以及部分城市出台措施防止市場過快降溫下，四季度房地産市場政策或将減緩市場下行幅度。但即使部分城市信貸環境出現改善，也無法改變目前房貸整體趨緊的局面。即便調控出現變化，其帶來的調控力度也隻能導緻“小轉折”，而很難導緻市場“拐點”。

10月房貸利率下調？

據貝殼研究院監測結果，10月貝殼研究院監測的90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調1個基點。

資料顯示，10月90城中20個城市房貸利率出現下調，其中14個城市首套利率下降，14個城市二套房貸利率下降，重合的9個城市首套、二套房貸利率均下調。下調城市包括深圳、廣州、中山等珠三角城市，無錫、湖州等長三角城市，除了廣州、深圳外，其他多是三四線城市。

在放款周期方面，貝殼研究院指出，10月90城房貸平均放款周期為74天，較上月有所延長。不過，從局部城市看，上海、蕪湖、南甯、煙台、鄭州、株洲等城市放款周期較9月有所縮短。

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此外，中指研究院指出，9月國家統計局披露的全國商品房銷售資料降幅有所收窄。9月受樓市政策調控持續發力影響，全國商品房銷售面積、銷售額分别下降13.2%和15.8%，連續兩個月保持兩位數下降，降幅較上月小幅收窄。1-9月，全國商品房銷售面積和銷售額累計同比增幅繼續收窄。各地區中，中部和東部地區商品房銷售面積累計增速均超13%，但較前8月累計同比增幅分别收窄4.8和4.7個百分點。

近期，部分城市住宅成交量也出現止跌回暖勢頭。在9月持續創下二手房網簽量曆史新低的的深圳，在進入10月後有所改善。據深圳市房地産中介協會資料，10月4日-10日，深圳市二手房（含自助）網簽量305套，環比小幅回升0.7%。在10月11日-17日，深圳市二手房（含自助）網簽量447套，環比小幅回升46.6%。深房中協預計，随後市場将網簽量将會回升至平穩水準。

政策端出現積極信号，樓市下行降幅或将減緩

對于10月房貸利率下降的監測結果，貝殼研究院認為，9月底以來央行多次釋放積極信号，預計四季度住房信貸的投放将回歸“平穩有序”，對首套置業客群、賣一買一的改善客群予以保障和支援。一方面房貸利率下調的城市範圍将擴大，另一方面放款周期将有所縮短。

從政策端看，在9月24日的央行貨币政策委員會2021年第三季度例會提出“維護房地産市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。”。多地也在近期因城施策，通過加快預售資金返還、降低房企拿地成本等政策以及出台“限跌令”等舉措，意在防範市場過快降溫。

蘇甯金融研究院宏觀部副主任陶金對證券時報·券商中國記者表示，在穩信用貨币政策背景下，房地産供給和需求兩端放松的迹象出現。需求端房貸額度放寬、利率下降，供給端則在“三條紅線”和房貸集中度的架構下放寬了視窗指導，進行正常的房貸審批和風控管理。在此背景下，房地産市場的剛需仍然較為強勁，在購房端進行邊際放松，可能會釋放一部分剛需，市場交投可能會較前期更為活躍，同時部分城市下跌的趨勢将有所反轉。

陶金認為，“房住”政策放松所釋放的需求不可忽視，可能會影響房地産下行周期的幅度。不過，由于“房住”本身不具有金融的加杠杆和放大效應，很難從本質上改變房地産總體周期方向。

貸款需求積壓，成交量或繼續萎縮

實際上，近期機構之間的信貸環境調研結果并不統一。據中原地産研究中心提供的調研資料顯示，截至10月10日，中原地産研究中心調研覆寫内地包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京等34個城市。結果顯示，整體房貸收緊多于放松，放款周期依然很長。

從中原地産研究中心的調研結果看，截至10月上旬，包括中山、鄭州、杭州、無錫、南昌、常州、長沙、濟南、福州、天津為代表的城市房貸利率相比前期繼續上行，隻有肇慶、佛山有輕微下調，其他城市基本保持了平穩。

（圖檔由中原地産研究中心提供）

“我們的調研顯示，房貸放松并沒有明顯出現，熱點城市整體貸款依然維持之前的緊張程度。”中原地産首席分析師張大偉告訴證券時報·券商中國記者，9月居民戶中長期貸款僅增加4680億。截至10月10日，全國房貸額度依然收緊為主。從缺口看，2021年整體缺口接近1-2萬億房貸，目前大部分城市已經積壓3-6個月的存量交易等待放款。

張大偉認為，從貸款資料看，預計樓市調整将持續，若四季度沒有降準降息等政策，樓市四季度成交量将繼續萎縮。從10月上旬的整體房貸市場看，收緊依然是趨勢。

在陶金看來，有關部門的最新表态帶來的政策調整更多是邊際上的和具有區域性的。從更高層面的房地産宏觀調控看，“房住不炒”的政策定力非常強。不過，在後續圍繞“房住不炒”所制定的政策可能會更加區分“房住”和“不炒”，即保證住房剛需的滿足，同時嚴厲打擊炒房行為。

展望未來，陶金認為，随着房地産調控變得更加細緻和具體，調控工具也很多，即便調控出現變化，其帶來的調控力度也更多是微妙和結構性的，隻能導緻“小轉折”，而很難導緻市場“拐點”。