每一位買房路上的行者
都關注了「有居樓市」
大家好，我是用腳步丈量城市的黑帥，今天我将走進浦東合慶，一起聆聽它的故事。
如果我們說曹路是“世界盡頭”，那麼合慶算什麼？
曹路好歹還有地鐵9号線，在建的崇明線在曹路也有設站，商業體能級雖不高，但好歹也有兩個有規模的商業綜合體，在建三甲醫院等等，反觀作為鄰居的合慶與之相比慚愧至極。
合慶像是被人遺忘的角落，伴随着浦東新區一同成立，浦東發展的可謂是風生水起，而這一切似乎跟合慶沒有任何關系。
至今，還是一副生無可戀的樣貌。
01
說起合慶，存在感非常低，除了少數上海當地人之外，鮮有人知道它的存在，可一旦提及它周圍的鄰居，想必大家都會恍然大悟。
合慶北邊的六大動遷基地之一的曹路，南邊是浦東國際機場所在地的祝橋以及擁有迪士尼樂園的川沙，西側就是房價被炒上天經常被拿來和徐泾對比的唐鎮了，東面就是長江入海口的東海了。
按理說這樣的地理位置算不上好，但也不算很差，北面有龍東高架，南邊華夏高架，東側還有繞城高速，驅車前往市區非常便利，怎麼就能淪落成如此的境地呢？
首先，合慶猶如是地鐵絕緣體一般，地鐵2号線和9号線分别位于合慶的南北，可就是沒有往他這裡走，到目前為止合慶還沒有一條地鐵線經過，未來也不會有規劃中的地鐵。
盡管自駕非常友善，但自駕人群總歸是少數，沒有地鐵在上海相當于沒有了腿，外加距離核心區不近，騎電瓶車都費勁，自然不會有多少外來人口選擇合慶。
其次，生活配套差，闆塊内沒有一個像樣的商場，當然當地的購買力也不足以支撐得起一座商場，有的僅僅是很一般的沿街商業。
醫院有且僅有一個位于左下角的社群醫院，看個病都不容易。學校隻能說有，好不好就不奢求了。
且不說在合慶住着舒不舒服，光生活便利度都如此差，又怎麼會受到外來者的青睐。
再者，周邊闆塊的虹吸效應太強，盡管合慶有一個張江醫療器械産業基地，居住可以選擇内部的張江人才較高價的電梯大廈，消費可以選擇西面的王港，根本就沒合慶什麼事。
合慶最熱鬧的時候，或許是要數夏季草莓上市的時候。
合慶和衆多郊區闆塊有着一樣的特點，城區以外就是成片的農田了，這裡的農田有一個特色就是草莓生産基地。
每當到了草莓成熟的季節，不少人從市區驅車前往，體驗一番采摘的快樂。
02
無規劃，無産業，無配套，所帶來的影響是沒有外來人口了，闆塊失去活力，地産開發商也會避之唯恐不及。
合慶，已經好十來年沒有出過商品房了，最近的一次是2017年建成的綠地海岸城，還是一座商辦綜合體，基本辦公、商業、展示、居住、休閑等多功能。
現在看來更像是爛尾了一樣，并沒有商家入駐，實地看上去相當冷清。
地産開發商對選址是非常考究的，并不是拍腦袋決定在哪裡開發就在哪裡開發，如果一個地方連開發商都不願去那大機率是沒有什麼前景可言了。
除了開發商可以用來判斷一個區域發展好壞的因素之外，中介門店也可以拿來做參考。
合慶多少還是有一些小區的，按理說多多少少會有一些房屋買賣的需求，可黑帥在實地走訪的過程中居然有且僅發現一家中介門店，還是個體的小中介，足以說明這裡的市場是有多冷了。
鍊家這個覆寫率極高的中介機構，在合慶不見其蹤影，不過網站上倒是有幾套房子在挂，不過交易頻率極低。
從挂牌價可以看出，合慶的房價其實不算低，2000年以前的房價挂牌價在2.5-3萬每平，2010年前後的房價挂牌價在3.3-3.6萬每平，總價也都需要200-300萬了，這樣的價格在合慶着實算得上是沒有任何成本效益了。
極低的交易量隻能說明一點，沒有外來人口。當地的居民多少都是有房子的，能接手這些房子的隻能是外來人口，沒有宅基地，隻能是買二手房。
房價不低，交易頻率不高，沒人接盤，開發商不來也就好了解了。
03
合慶隻是其中一個縮影，上海類似合慶這樣的闆塊還數不勝數。
很多類似合慶的闆塊，看似挨着核心闆塊，其實跟他沒有任何關系，自身硬體發展動力不足，很難會有出頭之日。比如寶山的羅泾，嘉定的外岡，松江的車墩，奉賢的柘林等等。
合慶借着浦東發展的東風都沒能發展起來，更别說别的依托飄渺的規劃和虛無的口号了。
其實有一個非常好的辨識手段，在上海優先看地鐵線，地鐵通往哪裡，哪裡就會有人去。
人才是核心關鍵，特别是大量外來人口齊聚的地方，這些地方要麼是生活便利度很高，要麼就是産業聚集有就業機會，總有一項能夠吸引人們聚集。
類似合慶這種，生活便利度不高還沒有産業，有什麼理由能夠讓他發展起來。
對于有需要置業的朋友們，房子千萬不能亂買，有些闆塊會有一些新房，容易受到中介的鼓舞，沖動的就購買了，這些地方“千年不漲，萬年沒人接手”，你買了就成了接盤俠，想脫手難了。
這種闆塊特征很明顯，孤零零一家開發商開發的項目，不大會有開發商叢集拿地建房子的，另外根本不會有地鐵，生活便利度也不高，實地走過就能一目了然了。
04
規劃看似虛無缥缈，卻充滿想象，但沒有落地終究是一摞廢紙。可連規劃都沒有，所見即所得，終究是沒了盼頭。
在房産方面總是喜歡拿未來說事，總會把規劃說得出神入化，要是現在就是這樣就不止這個價了，想必大家對此都不會陌生，這是正常的心理，每個人總會是希望未來的規劃給自己帶來實際的效益。
是啊，畢竟想要賣高價，還得要畫餅，才會讓人信以為真，可沒有落地的規劃，終究是自己為未來的溢價買單。
我們看到的都是成功的，又有多少人會注意到那些失敗的例子呢？或許隻有那些真正受到影響的人才會刻骨銘心。
但規劃本身并沒有錯，也确實需要規劃給我們帶來期盼，至少是有機會落地成功的，是以當一個闆塊連規劃都沒有的時候，慎入。
合慶，連同浦東新區一路發展以來，闆塊内除了建成的幾條高架路之外，并沒有看到有其他實際性的改變，未來城也沒有明确的規劃，真可謂一眼就望到了頭。
沒有新的規劃，沒有新的拍地，現有的配套又是如此，可不就是“世界盡頭”嗎？
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