管清友：2021樓市政策微調的三個信号

文章/新浪财經觀點領袖 專欄作家 關青友

編者按

今年，"三紅線"規範房企融資，"兩紅線"集中管理住房貸款，新房價格嚴格限價，二手房實行價格引導，樓市調控不斷更新，房地産邏輯全面重塑，住房成為主旋律。在此背景下，樓市加速清算，回歸居住源頭，不少戰略預測不佳的房企舉步維艱，迎來了前所未有的考驗。尤其是恒大風險敞口之後，房地産開發商的生活更加艱難，近期樓市可謂多變，政策重重。昨日，哈爾濱釋出穩定樓市"十六條"，打響了拯救城市的第一槍，作為全國首個發放綜合效益的省會城市，它釋放了非常強烈的政策信号，值得深思。為此，我們幫助您厘清樓市的底層邏輯，解讀近期的重磅熱點，并給出未來趨勢分析。

雖然居民資産大流動，加速了從房地産向金融資産的轉變，特别是房地産邏輯發生變化後，投資屬性逐漸減弱。然而，房地産也有住宅物業，在剛剛需要和改善的現實生活需求尚未得到充分滿足的環境中，房地産作為生活的必需品，仍然保持着高度的關注。

回歸住宅屬性後，曆史不會簡單重演，房地産的分析架構也發生了明顯變化，以往房價"短期政策、中期政策、長期政策"，現在還不完全适用，供需基本面回歸主導，政策的效果也應有所差別。對于住房明顯仍供不應求的核心城市，當政策放松時，需求很可能會改善。價格總是在邊際上定價，無論房價長期收盤在哪裡，政策在短期内仍然是一個好的預測信号;但對于許多住房供過于求的地方來說，政策并不那麼重要，隻能放慢節奏，不會改變趨勢。放松的地方在放松後會下降，但可能會下降得更慢。

近日，樓市政策層出不窮：央行12年例會首次提到"房地産"，提出"兩維"，引導樓市健康穩定發展，支援合理住房消費，微調啟動;許多地方抵押貸款利率下調，銀行放貸加速，部分地區住房貸款政策放寬，拐點開始出現;哈爾濱多部門聯合發行十六個穩定房地産市場，緩解房企流動性壓力，提升住房需求，打響拯救市場的第一槍。特别是近期通脹加速，新一輪漲價已經到來，建材行業價格全面上漲，原材料價格上漲到裝修終端建設，成本上漲加劇了房價上漲的擔憂。

但目前，無論是央行罕見的聲明，還是各地政策放寬，主要都是局部小動作，并沒有降低首付比例、降低抵押貸款利率等全面大動作。央行第一次提到"房地産"，主要是保證第一套正當需求和第二套改善的正常住房消費需求，保護合理的住房消費權。在堅持"兩條紅線"住房貸款集中管理和嚴格審查貸款資質的基礎上，第一套差異化信貸支援至多是結構性微調調整，整體房地産信貸政策難以大幅松動。廣州、佛山、蘇州等地開始降低抵押貸款利率，主要是因為前期抵押貸款利率大幅上升，處于較高水準，更多的是糾正偏差優化，避免誤傷剛需，抵押貸款或滿足首付來源合規，具備抵押貸款申請資質、銀行流量兩倍覆寫貸款等基本要求。雖然哈爾濱做出了很多努力：一方面，通過降低預售許可證标準，加快預售資金返還，降低土地增值稅預征稅率，支援房企推廣活動，降低房企購地成本，預兆減輕了房企負擔;另一方面，通過增加對人才和新公民購房補貼，放寬二手房公積金貸款期限，降低公積金貸款門檻，降低較高價的電梯大廈生活成本，合理引導釋放正當需求。但這僅僅是為了穩定某些領域的市場，在住房而不是投機的架構内并沒有完全放松。建材價格的上漲引發了人們對房價上漲的擔憂，有些反應過度，我們不能低估政府調節樓市的決心，房地産不是炒房不是一句空話。更重要的是，價格本質是由供求關系決定的，而不是由成本決定的，更不用說裝修成本在房價上沒有那麼高。

雖然目前經濟下行壓力有所加大，但頂層多次重申"不以房地産短期内刺激經濟的手段"，房地産政策很難有全球寬松，最多會有一些差異化的邊際放松， 隻需要把握信号，選擇機會進入市場。未來，房價分化将進一步加劇，核心城市和核心地區不一定能夠跑赢通脹，萎縮城市必然逃脫跌落的命運，投資成本效益會越來越低，不建議配置太多。以下是我們對房地産市場未來的一些判斷：

01

房地産邏輯：房地産不是投機是主基調，住一個家是目标，房地産加速去金融化

供給側"三紅線"規範房企融資，需求側"兩紅線"集中管理住房貸款，對新房實行嚴格的限價，對二手房實行價格引導，不斷更新樓市調控，加速房地産去金融化， 标志着高杠杆、高負債、高周轉率的房地産模式的終結，房地産從金融業向制造業的轉變，房地産的金融屬性減弱，房價基本穩定，房地産炒作之口基本受阻，投機的成本效益大幅下降， 回歸居住源頭，供需成為主導因素。

02

房地産政策：精準政策，差異化監管

前提是保證政策連續性，穩定樓市，支援正需。

它大緻可分為三類：

第一類是一線城市，如北方、上海、廣州、深圳等市場基礎良好，需求旺盛，不會有大幅度放松，因為政策一旦略有放松，就可能出現大幅反彈。

第二類是新一線所代表的熱點城市，如南京、蘇州、杭州等。這種城市市場基礎較好，對政策的敏感度比較高，可能會有一些小花招鼓勵剛需要，謹慎寬松，比如變相降低結算門檻，放寬購買限額，放寬價格限制，降低預售門檻，增加公積金貸款金額， 取消銷售限制，減少稅費。

第三類是三四線城市，市場基礎較差，普遍面臨人口外流和需求萎縮的問題，即使完全放松，也無濟于事。哈爾濱原本沒有購置限額，最低首付比例隻有20%，一直是全國最低水準，主流是30%，隻有8個城市隻有20%，但房地産市場持續低迷，供過于求，庫存積壓，這次是全面寬松，也增加了購置補貼，預計其他三四線城市壓力較大也會效仿， 短期内可能會有谷底效應，但可持續性可能不強。

03

按揭利率：主要是穩定，差異化信用保護剛好需要，最嚴格、最緊的時期已經過去

今年以來，很多地方住房貸款利率上升，銀行住房貸款金額不足，貸款周期變長。央行例會首次提到房地産後，要求"維護住房消費者的合法權益"，部分地區抵押貸款利率下調，銀行貸款加速，這隻需要迎來久違的好消息。預計住房貸款政策最嚴格、最緊的時期已經過去，錯誤地收緊抵押貸款政策的行為将逐漸糾正"隻是需要"的行為，試圖保護"剛需要"和"剛好改變"的正常住房消費需求，但在美聯儲逐漸縮減和高通脹的背景下， 很難有明顯的下降趨勢，最近的下行調整是前期增幅較大的區域。

04

房價走勢：核心城市相對穩定，三四線存在回調風險

未來房價的一大特點是結構性分化，而且會越來越明顯。目前，國内房地産價格沒有大幅同步上漲的基礎，進入城鎮化後半段後，人口将繼續聚集在核心大城市和大都市地區，進而為房價提供支撐。預計一線城市、新一線城市等核心城市将相對穩定，非核心城市應保持警惕，防範風險。需要強調的是，住房仍然是主基調，核心城市雖然具有長期價值，但收入遠低于以前，稍微好一點的情況也勉強能跑赢通脹。

05

時機：對于剛需要的，熱門城市熱地産的新房應該盡快上車，二手房也可以等一下

未來，房地産調控将呈現出全面、精準、規範化的特點，尤其是熱點城市調控政策的"多點開花"，不留死胡同，難以逆轉。隻是需要盡快适應，熱地産新房力争盡快上車，否則背靠背就越來越難熬。二手房由于指導價格的調節作用而開始出現，仍有調整空間，可以再次選擇。

06

區域選擇：核心城市和核心位置優先

核心城市的幾個要素，一是城市群中的核心城市，二是人口持續淨流入，三是經濟發展基礎良好，四是具有一定的稀缺價值。在核心領域，要考慮地鐵交通、商場、超市、公園、醫療健康配套人文軟體等配套生活硬體。即使在樓市低迷時期，處于良好位置的房産也會更能抵抗跌倒。