例解房産稅、城鎮土地使用稅納稅義務發生時間

一、城鎮土地使用稅納稅義務發生時間

購置建立商品房：自房屋傳遞使用之次月計征城鎮土地使用稅()。

購置存量房：自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地産權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征城鎮土地使用稅()。

出租出借不動産：自傳遞出租、出借房産之次月起計征城鎮土地使用稅()。

有償取得土地使用權的：以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定傳遞土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定傳遞土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅()。

新征收的土地：

征收的耕地——自準許征收之起滿1年開始繳納

征收的非耕地——自準許征收次月起繳納

通過招标、拍賣、挂牌方式取得的建設用地，不屬于新征用的耕地()。

二、房産稅納稅義務發生時間

自建房屋：自建成之次月起征收()。

委托施工企業建設：辦理驗收手續之次月，辦理驗收手續前已使用或出租、出借的按規定征收（）。

購置建立商品房：房屋傳遞之次月起計征()。

購置存量房：自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地産權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征()。

出租、出借房産：傳遞出租、出借房産次月起計征()。

房地産公司自用：房地産開發企業自用本企業建造的商品房，自房屋使用或傳遞之次月起計征房産稅()。

融資租賃：融資租賃的房産，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房産餘值繳納房産稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房産餘值繳納房産稅()。

tips：出租房産時，存在租金在租賃期内一次性收取的情形。在此情形下，若按照全部租金來計算繳納房産稅，不符合房産稅“按年征收、分期繳納”的規定。實務中，多數稅務機關允許企業根據合同約定的租賃期，按月或季度分攤計算繳納房産稅。但個人出租房屋到稅務機關代開發票的，一般按照代開發票金額，一次性繳納房産稅。

三、納稅義務終止時間

納稅人因房産、土地的實物或權利狀态發生變化而依法終止房産稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房産、土地的實物或權利狀态發生變化的當月末()。

四、案例解析

案例1：關于房産稅的納稅義務發生時間，下列說法正确的是（ ）。

A.購置建立商品房，自登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房産稅

B.出租、出借房産，自傳遞出租、出借房産的當月起計征房産稅

C.委托施工企業建設的房屋，自傳遞使用之次月起征收房産稅

D.購置存量房，自登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房産稅

參考答案：D

答案解析：根據《國家稅務總局關于房産稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（）第二條規定，關于确定房産稅、城鎮土地使用稅納稅義務發生時間問題。（一）購置建立商品房，自房屋傳遞使用之次月起計征房産稅和城鎮土地使用稅。（二）購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地産權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房産稅。（三）出租、出借房産，自傳遞出租、出借房産之次月起計征房産稅和城鎮土地使用稅。根據《财政部稅務總局關于房産稅若幹具體問題的解釋和暫行規定》（）第十九規定，納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起征收房産稅。

案例2：甲公司為一般納稅人，2023年初土地使用證書記載的占地面積5000平方米，房産原值6000萬元，其中自辦學校占地300平方米（房産原值500萬元）；職工宿舍占地面積600平方米（房産原值1000萬元）；國家消防部門無償占用土地200平方米。甲公司2023年發生如下業務：

2月，通過拍賣方式取得建設用地500平方米，成交價格6000萬元，協定約定6月份傳遞使用，8月份取得不動産産權證書。

5月，将原值為200萬元的閑置用房向A企業投資，協定規定，公司每月向A公司收取固定收入2萬元（不含增值稅），A公司的經營盈虧況與該公司無關。2023年度共收取16萬元固定收入。

6月，購買一處占地面積200平方米的舊廠房用于存儲，當月取得的增值稅專用發票注明金額600萬元，稅額54萬元，8月份取得不動産産權證書。

計算甲公司2023年應繳納的土地使用稅和房産稅，已知計算房産餘值的扣除比例為30%，城鎮土地使用稅年稅額10元/平方米。

解析：

（1）土地使用稅

通過招标、拍賣、挂牌方式取得的建設用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應按照有關規定，從合同約定傳遞土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定傳遞土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地産權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起、計征城鎮土地使用稅。

2023年甲公司應繳納城鎮土地使用稅=(5000-300-200)x10+500x10÷12x6+200x10/12x4=48166.67(元)。

（2）房産稅

幼稚園不繳納房産稅；納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地産權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起繳納房産稅；購置的舊廠房8月取得動産産權證書。以房産對外投資，收取固定收人，不承擔聯營風險，實際上是以聯營名義取得房産的租金，應由出租方按租金收入計繳房産稅。

甲公司應繳納房産稅

=(6000-500)*(1-30%)*1.2%+600*(1+3%)*(1-30%)*1.2%/12*4-200*(1-30%)*1.2%*8/12+2*8*12%=49.47(萬元)。

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