例解房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间

一、城镇土地使用税纳税义务发生时间

购置新建商品房：自房屋交付使用之次月计征城镇土地使用税()。

购置存量房：自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税()。

出租出借不动产：自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用税()。

有偿取得土地使用权的：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税()。

新征收的土地：

征收的耕地——自批准征收之起满1年开始缴纳

征收的非耕地——自批准征收次月起缴纳

通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地()。

二、房产税纳税义务发生时间

自建房屋：自建成之次月起征收()。

委托施工企业建设：办理验收手续之次月，办理验收手续前已使用或出租、出借的按规定征收（）。

购置新建商品房：房屋交付之次月起计征()。

购置存量房：自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征()。

出租、出借房产：交付出租、出借房产次月起计征()。

房地产公司自用：房地产开发企业自用本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税()。

融资租赁：融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税()。

tips：出租房产时，存在租金在租赁期内一次性收取的情形。在此情形下，若按照全部租金来计算缴纳房产税，不符合房产税“按年征收、分期缴纳”的规定。实务中，多数税务机关允许企业根据合同约定的租赁期，按月或季度分摊计算缴纳房产税。但个人出租房屋到税务机关代开发票的，一般按照代开发票金额，一次性缴纳房产税。

三、纳税义务终止时间

纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末()。

四、案例解析

案例1：关于房产税的纳税义务发生时间，下列说法正确的是（ ）。

A.购置新建商品房，自登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税

B.出租、出借房产，自交付出租、出借房产的当月起计征房产税

C.委托施工企业建设的房屋，自交付使用之次月起征收房产税

D.购置存量房，自登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税

参考答案：D

答案解析：根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（）第二条规定，关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题。（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（）第十九规定，纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。

案例2：甲公司为一般纳税人，2023年初土地使用证书记载的占地面积5000平方米，房产原值6000万元，其中自办学校占地300平方米（房产原值500万元）；职工宿舍占地面积600平方米（房产原值1000万元）；国家消防部门无偿占用土地200平方米。甲公司2023年发生如下业务：

2月，通过拍卖方式取得建设用地500平方米，成交价格6000万元，协议约定6月份交付使用，8月份取得不动产产权证书。

5月，将原值为200万元的闲置用房向A企业投资，协议规定，公司每月向A公司收取固定收入2万元（不含增值税），A公司的经营盈亏况与该公司无关。2023年度共收取16万元固定收入。

6月，购买一处占地面积200平方米的旧厂房用于存储，当月取得的增值税专用发票注明金额600万元，税额54万元，8月份取得不动产产权证书。

计算甲公司2023年应缴纳的土地使用税和房产税，已知计算房产余值的扣除比例为30%，城镇土地使用税年税额10元/平方米。

解析：

（1）土地使用税

通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照有关规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起、计征城镇土地使用税。

2023年甲公司应缴纳城镇土地使用税=(5000-300-200)x10+500x10÷12x6+200x10/12x4=48166.67(元)。

（2）房产税

幼儿园不缴纳房产税；纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税；购置的旧厂房8月取得动产产权证书。以房产对外投资，收取固定收人，不承担联营风险，实际上是以联营名义取得房产的租金，应由出租方按租金收入计缴房产税。

甲公司应缴纳房产税

=(6000-500)*(1-30%)*1.2%+600*(1+3%)*(1-30%)*1.2%/12*4-200*(1-30%)*1.2%*8/12+2*8*12%=49.47(万元)。

来源：小颖言税。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！