魯法案例【2024】280
在二手房交易中，買賣雙方應遵守相關的法律法規，明确各自的權利和義務，如果在房屋買賣過程中，出賣人未告知買受人“原房主跳樓墜亡”的事實，雙方簽訂的房屋買賣合同效力如何認定？買受人要求出賣人雙倍返還定金的訴求能否得到支援？
案情簡介
老張年過七十，為購買一處房屋安享晚年，多處看房，曆時好幾個月，最終看中了小宋名下的一套房屋，雙方幾經洽談，于2023年11月簽訂了《房屋買賣合同》。合同約定：老張應在合同簽訂當日向小宋支付定金3萬元，若老張違約定金不退，若小宋違約須雙倍返還定金給老張；小宋承諾本合同項下交易房産不存在任何權屬糾紛，房屋内未發生過兇殺等非正常死亡事件，随後，老張依約向小宋支付了3萬元定金。在合同簽訂的第二天，老張便通過鄰居得知案涉房屋的原房主小宋的父親，八年前在這棟樓跳樓身亡。老張認為其購買房屋系養老所用，小宋沒有主動告知老宋墜亡的事實，構成故意隐瞞事實的欺詐，是以老張将小宋訴至法院，請求判令撤銷涉案房屋買賣合同，小宋向老張雙倍返還定金。
小宋辯稱，其父親系不堪忍受病痛從樓道窗戶跳樓，并非在房屋内發生的非正常死亡，是以他并沒有告知義務，不存在欺詐。
法院審理
法院經審理後認為，合同欺詐是指合同一方當事人故意隐瞞真相或虛構事實，使得合同相對方在違背真實意思的情況下簽訂合同的行為。本案中，涉案合同約定小宋承諾涉案“房屋内”未發生過非正常死亡事件。根據條款文意，“房屋内”作為明确的表述，按照一般人對其字面意思的了解，應是指房屋的入戶門以内可供房屋權利人實際使用的部分。如老宋系自涉案房屋入戶門以内跳樓墜亡，按照合同約定，小宋應當負有主動告知老張該事實的義務，根據當事人的舉證以及法院調取的出警記錄，均無法證明老宋系從涉案房屋内跳樓墜亡。
雙方的争議焦點是老宋跳樓算不算非正常死亡以及小宋該不該主動告知。法院經審理後認為，結合本案具體案情，不應認定小宋存在欺詐行為，主要原因如下：第一，雙方已将未發生過非正常死亡事件作為小宋承諾的合同條款，但該條款明确約定為“房屋内”并非“房屋外”；第二，老張在簽訂合同後，也未告知“房屋外”發生非正常死亡事件為影響其是否購房的重要事實；第三，老宋系無法忍受病痛折磨選擇跳樓自殺，而非被他殺或因與他人存在怨恨糾葛而自殺，故涉案房屋并非傳統意義上所謂的“兇宅”。老宋跳樓墜亡事件距離合同簽訂時已超過八年，此種非嚴重性非正常死亡的消極性事件，應随着時間的流逝而逐漸淡化，不應永久性的作為涉案房屋的負面标簽，苛求小宋無論何時均有主動披露的義務。
按照法律規定，重大誤解是指行為人因對行為的性質、對方當事人、标的物的品種、品質、規格和數量等的錯誤認識，使得行為的後果與自己的意思相悖并造成較大損失的行為。老張簽訂合同時，想當然地認為涉案房屋并未發生過此類事件，老張的此種認識，與真實情況發生了差異，應當屬于錯誤的認識。本案中，老張作為老年人，其對生與死的了解會更加敏感。在獲知該事件後第一時間即表示不再購買該房屋，反映了簽訂涉案房屋買賣合同與其内心的真實意思相悖。是以，老張與小宋簽訂涉案房屋買賣合同的行為，應當認定為重大誤解。
根據《民法典》第一百五十七條的規定，在涉案房屋買賣合同被撤銷的情況下，老張要求小宋返還其傳遞的定金3萬元的訴訟請求，有事實和法律依據，法院予以支援。因涉案合同系因重大誤解而撤銷，并非因合同當事人存在違約行為而解除，故老張要求小宋向其另外返還一倍定金 3萬元的訴訟請求，法院不予支援。
最終，法院依法判決撤銷涉案合同，小宋向老張返還定金3萬元，駁回老張的其他訴訟請求。判決作出後，雙方當事人均服判息訴，現該判決已生效。
法官說法
日常生活居住的房屋，人們總是盡可能地擇吉而居，這符合人之常情，屬于正當追求美好生活的願望，法律和社會應當對這樣的善良風俗給予尊重和維護。發生過死亡事件的房屋，雖不構成對房屋本身進行物質性使用的障礙，但會影響使用人的心理，進而影響房屋的市場價值，最終勢必影響房屋的交易情況。
通常情況下，交易房屋若存在非正常死亡情況，勢必會影響房屋價值及購房人的購買意願。依據誠實信用原則及對傳統風俗的尊重，出賣人負有将非正常死亡事件向購房人如實披露的義務，如出賣人未告知房屋實際為“兇宅”的情形，買受人可以根據民法典的相關規定主張出賣人以欺詐手段使買受人違背真實意思表示購買房屋，可以主張撤銷合同并要求出賣人承擔相應的賠償責任。
購買房屋前，應盡可能了解房屋的曆史背景，包括房屋是否曾發生過類似本案的重大事件。如果房屋價格遠低于市場價，需要調查清楚價格低的原因，因為過低的價格可能意味着房屋有問題。選擇靠譜的中介，通過有信譽和資質的中介公司進行房屋交易，確定他們會對房屋背景進行适當的調查并如實披露。買家也可要求業主在合同中準确地約定資訊披露條款，這樣的約定可以督促業主披露房屋資訊，也可以讓買家在發生糾紛尋求法律救濟時有據可依。另外，如業主房屋曾發生此類情形的事實，應當秉承誠實信用原則，主動向買家說明情況。中介公司及經紀人員在向消費者提供中介服務時，對于非告知義務的内容，應當秉承誠實信用原則，根據消費者的要求如實調查、了解和反映情況，不應未做調查就随意承諾，或提供虛假資訊或作虛假承諾，誤導或誘騙消費者交易。