鲁法案例【2024】280
在二手房交易中，买卖双方应遵守相关的法律法规，明确各自的权利和义务，如果在房屋买卖过程中，出卖人未告知买受人“原房主跳楼坠亡”的事实，双方签订的房屋买卖合同效力如何认定？买受人要求出卖人双倍返还定金的诉求能否得到支持？
案情简介
老张年过七十，为购买一处房屋安享晚年，多处看房，历时好几个月，最终看中了小宋名下的一套房屋，双方几经洽谈，于2023年11月签订了《房屋买卖合同》。合同约定：老张应在合同签订当日向小宋支付定金3万元，若老张违约定金不退，若小宋违约须双倍返还定金给老张；小宋承诺本合同项下交易房产不存在任何权属纠纷，房屋内未发生过凶杀等非正常死亡事件，随后，老张依约向小宋支付了3万元定金。在合同签订的第二天，老张便通过邻居得知案涉房屋的原房主小宋的父亲，八年前在这栋楼跳楼身亡。老张认为其购买房屋系养老所用，小宋没有主动告知老宋坠亡的事实，构成故意隐瞒事实的欺诈，所以老张将小宋诉至法院，请求判令撤销涉案房屋买卖合同，小宋向老张双倍返还定金。
小宋辩称，其父亲系不堪忍受病痛从楼道窗户跳楼，并非在房屋内发生的非正常死亡，所以他并没有告知义务，不存在欺诈。
法院审理
法院经审理后认为，合同欺诈是指合同一方当事人故意隐瞒真相或虚构事实，使得合同相对方在违背真实意思的情况下签订合同的行为。本案中，涉案合同约定小宋承诺涉案“房屋内”未发生过非正常死亡事件。根据条款文意，“房屋内”作为明确的表述，按照一般人对其字面意思的理解，应是指房屋的入户门以内可供房屋权利人实际使用的部分。如老宋系自涉案房屋入户门以内跳楼坠亡，按照合同约定，小宋应当负有主动告知老张该事实的义务，根据当事人的举证以及法院调取的出警记录，均无法证明老宋系从涉案房屋内跳楼坠亡。
双方的争议焦点是老宋跳楼算不算非正常死亡以及小宋该不该主动告知。法院经审理后认为，结合本案具体案情，不应认定小宋存在欺诈行为，主要原因如下：第一，双方已将未发生过非正常死亡事件作为小宋承诺的合同条款，但该条款明确约定为“房屋内”并非“房屋外”；第二，老张在签订合同后，也未告知“房屋外”发生非正常死亡事件为影响其是否购房的重要事实；第三，老宋系无法忍受病痛折磨选择跳楼自杀，而非被他杀或因与他人存在怨恨纠葛而自杀，故涉案房屋并非传统意义上所谓的“凶宅”。老宋跳楼坠亡事件距离合同签订时已超过八年，此种非严重性非正常死亡的消极性事件，应随着时间的流逝而逐渐淡化，不应永久性的作为涉案房屋的负面标签，苛求小宋无论何时均有主动披露的义务。
按照法律规定，重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使得行为的后果与自己的意思相悖并造成较大损失的行为。老张签订合同时，想当然地认为涉案房屋并未发生过此类事件，老张的此种认识，与真实情况发生了差异，应当属于错误的认识。本案中，老张作为老年人，其对生与死的理解会更加敏感。在获知该事件后第一时间即表示不再购买该房屋，反映了签订涉案房屋买卖合同与其内心的真实意思相悖。因此，老张与小宋签订涉案房屋买卖合同的行为，应当认定为重大误解。
根据《民法典》第一百五十七条的规定，在涉案房屋买卖合同被撤销的情况下，老张要求小宋返还其交付的定金3万元的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。因涉案合同系因重大误解而撤销，并非因合同当事人存在违约行为而解除，故老张要求小宋向其另外返还一倍定金 3万元的诉讼请求，法院不予支持。
最终，法院依法判决撤销涉案合同，小宋向老张返还定金3万元，驳回老张的其他诉讼请求。判决作出后，双方当事人均服判息诉，现该判决已生效。
法官说法
日常生活居住的房屋，人们总是尽可能地择吉而居，这符合人之常情，属于正当追求美好生活的愿望，法律和社会应当对这样的善良风俗给予尊重和维护。发生过死亡事件的房屋，虽不构成对房屋本身进行物质性使用的障碍，但会影响使用人的心理，进而影响房屋的市场价值，最终势必影响房屋的交易情况。
通常情况下，交易房屋若存在非正常死亡情况，势必会影响房屋价值及购房人的购买意愿。依据诚实信用原则及对传统风俗的尊重，出卖人负有将非正常死亡事件向购房人如实披露的义务，如出卖人未告知房屋实际为“凶宅”的情形，买受人可以根据民法典的相关规定主张出卖人以欺诈手段使买受人违背真实意思表示购买房屋，可以主张撤销合同并要求出卖人承担相应的赔偿责任。
购买房屋前，应尽可能了解房屋的历史背景，包括房屋是否曾发生过类似本案的重大事件。如果房屋价格远低于市场价，需要调查清楚价格低的原因，因为过低的价格可能意味着房屋有问题。选择靠谱的中介，通过有信誉和资质的中介公司进行房屋交易，确保他们会对房屋背景进行适当的调查并如实披露。买家也可要求业主在合同中准确地约定信息披露条款，这样的约定可以督促业主披露房屋信息，也可以让买家在发生纠纷寻求法律救济时有据可依。另外，如业主房屋曾发生此类情形的事实，应当秉承诚实信用原则，主动向买家说明情况。中介公司及经纪人员在向消费者提供中介服务时，对于非告知义务的内容，应当秉承诚实信用原则，根据消费者的要求如实调查、了解和反映情况，不应未做调查就随意承诺，或提供虚假信息或作虚假承诺，误导或诱骗消费者交易。