法眼丨一文帶你讀懂二手房交易市場的“好贊服務”
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特别聲明:本文轉載于北京市京師(重慶)律師事務所
本文作者: 北京市京師（重慶）律師事務所 豐劍波律師
什麼是“好贊服務”？
消費者在簽訂二手房交易合同時應注意哪些事項？
法院對《好贊服務協定》效力認定如何？
通過對中國裁判文書網公開的多篇裁判文書進行分析研究，北京市京師（重慶）律師事務所律師豐劍波圍繞“好贊服務”提出了專業法律意見。
近年來，随着房地産市場日漸衰落，成交越來越困難，好贊服務應運而生。
好贊服務是二手房市場，某房産經紀公司利用其資訊流量優勢地位，增加曝光度和提高熱度為客戶提供優先展示推薦服務而收取一定比例費用的某款服務産品，是以雙方簽訂的服務協定稱之為“好贊服務協定”。
一、政策背景
2019年，住房和城鄉建設部等6部門聯合開展住房租賃中介機構亂象專項整治工作，取得了明顯成效。
2021年，住房和城鄉建設部等8部門持續開展整治規範房地産市場秩序工作，市場監管部門負責查處虛假違法房地産廣告、價格違法、利用不公平格式條款侵害消費者權益等問題。
二、司法實踐資料統計情況
文章通過中國裁判文書網輸入關鍵詞“好贊服務協定”檢索結果顯示共有8篇裁判文書，其中判決書7篇、其他1篇。從法院審理層級分析，中級人民法院審理有3篇，基層人民法院審理有5篇；從裁判年份來看近3年以來，2022年4篇，2023年2篇，2024年2篇；從地域及法院分布分析廣東省4篇居全國之首，江蘇省2篇，陝西省和遼甯省各1篇緊随其後。
三、司法裁判觀點
裁判觀點一：雙方簽訂的《好贊服務協定》不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，對雙方當事人均有法律拘束力，雙方當事人均應全面履行各自義務。
司法案例：江蘇省南京江北新區人民法院（2023）蘇0192民初5253号南京某公司、周某服務合同糾紛民事一審民事判決書中認為，原、被告簽訂的《好贊服務協定》不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，對雙方當事人均有法律拘束力，雙方當事人均應全面履行各自義務。本案中，原告為被告名下房産提供“好贊服務包”，在服務期限内，案涉房産在約定中介公司簽約并已完成過戶手續。現被告拒不支付案涉房産成交價1370000的1%即13700元服務費引發本案訴訟，故原告關于要求被告支付服務費13700元的訴訟請求，符合協定約定，于法有據，本院予以支援。
裁判觀點二：《好贊服務協定》并存《房屋出售委托協定》性質上并無顯著差别，合同目的相同，僅是在推廣手段上承諾有所加強，均收取服務費用，法院需主動審查是否具有合理性與合規性。
參考案例：沈陽市渾南區人民法院（2021）遼0112民初20818号沈陽壹家房産經紀有限公司與劉天昊商品房委托代理銷售合同糾紛一審民事判決書中認為，原、被告簽訂的《好贊服務協定》中明确載明雙方已簽訂了《房屋出售委托協定》，而後雙方另又簽訂了《好贊服務協定》，該兩份協定在合同性質上并無顯著差别，合同目的相同，僅是原告在推廣手段上承諾有所加強，兩份協定均向被告收取服務費用，同時存在是否合理合規系法院審查範圍。庭審中，原告未向法庭提供《房屋出售委托協定》，且在實際操作中，被告與案外人成交後，與買賣雙方簽訂中介服務合同換成沈陽鍊家寶業房地産經紀有限公司，而非本案原告，對此原告未做合了解釋，且原告庭審中自認房屋中介服務中買賣雙方各自按照成交價格的1%支付中介費為市場價格，本案買賣雙方已按照該市價支付了沈陽鍊家寶業房地産經紀有限公司中介費，而原告另又起訴要求被告支付好贊服務費用（服務費為成交價1%），如原告所述其與沈陽鍊家寶業房地産經紀有限公司實際為同一家公司，則該公司集團就原告購買房屋事宜共計收取兩個點的中介服務費，違反市場價格和規律，有悖民法公平原則；如兩家公司為分别獨立僅系關聯之公司，則其要求被告與其關聯的其他公司簽訂中介服務合同，本院有理由懷疑其存在以此規避相關法律法規情形，且其行為将在一定程度上擾亂房産交易市場秩序，法院對此不應支援。另一方面，單從證據角度來講，原告自始未能提供能夠證明其按照《好贊服務協定》提供了相對應的服務内容，且原告成交與其提供的服務有直接因果關系的有效證據，綜上本院對原告要求被告支付好贊協定尾款的訴訟請求，不予支援。
四、行政案例
五、律師觀點
北京市京師（重慶）律師事務所豐劍波律師認為，雖然目前司法實踐中，法院對《好贊服務協定》效力認定不一，今後在人民法院案例庫中對此應該會有一個相對權威的裁判觀點，依法維護房地産交易市場秩序，事關人民群衆切身利益和經濟社會發展大局。
流量為王的資訊時代，房産經紀公司違規收取“好贊服務費”有可能因涉嫌違反《消費者權益保護法》和《反不正當競争法》受到相應行政處罰。
根據《房地産經紀管理辦法》第十九條第二款規定，房産資訊服務屬于經紀服務的一部分，“兩家或者兩家以上房地産經紀機構合作開展同一宗房地産經紀業務的，隻能按照一宗業務收取傭金，不得向委托人增加收費”。
消費者在與房産經紀公司簽訂合同時候，一定注意居間費用中是否包括好贊協定推廣等費用，若權益受損可以向當地市場監督管理局投訴維權，也可以委托專業律師通過民事訴訟維權。
注：文中所有圖檔均源于網絡
豐劍波律師，北京市京師（重慶）律師事務所青工委副主任，新銳律師，雙一流高校法律碩士，國家二級心理咨詢師。曾在新疆烏魯木齊市擔任大型企業高管多年，法院工作一年；近年來參與的多起破産重整（清算）案件，涉案金額均超過一億元人民币，代理過民商法領域百多起訴訟及非訴案件；曾擔任某國資委企業法律顧問。目前擔任多家自媒體法律顧問、武隆縣滄溝鄉線上法律服務團公益律師。
精耕民商法領域法律事務：婚戀家事法律事務、公司法律事務、新媒體法律事務。
學術論文有《婚姻關系中第三人侵權民事責任承擔問題研究》等并在新媒體平台發表上百篇專業文章。